美国利率飙升挤走常规买家，谁来填补？投资客

目前不断上升的抵押贷款利率，使有能力购买新房的人越来越少。根据房地美的数据，截至4月7日，30年期抵押贷款的平均固定利率为4.72%，高于去年同期的2.97%。

去年建造的数十万套新房中，绝大多数都是卖给个人和家庭居住的。但不断上升的抵押贷款利率导致这些传统买家的需求回落。根据美国抵押贷款银行家协会（MBA）的数据，截至4月1日的一周，住房贷款申请环比下降了超过6%。

然而，拥有大量闲置资金的投资者，填补了这一空缺，他们急于大量购买这些房屋，这解决了房屋建筑商的燃眉之急。根据John Burns房地产咨询有限公司和全国出租屋委员会的报告，去年第四季度，专业租赁投资者购买的房子中，新房占比超过25%。对比在2019年第三季度，这一数字仅为3%。

Redfin的经济学家Sheharyar Bokhari早前表示，抵押贷款利率上升对投资者的影响较小，因为他们通常根本不使用抵押贷款。普通购房者很难与全现金报价竞争。Bokhari补充道，租金的上涨激励了为收取租金而进行投资的人。而房价的飙升，则让“翻转”投资者拥有从房屋中赚取巨额差价利润的潜力。

根据房地产研究和咨询公司Zelman & Associates的数据，大型投资者已经积累了约890亿美元的资金，用于建造或购买新的出租房屋，但目前只部署了约四分之一的金额。房屋建筑商乐意批量出售给投资者，因为这使他们能够更快地在新房上实现盈利。

房地产通常被认为是一个很好的对冲通货膨胀的工具。因此在通货膨胀时期，许多投资者认为它是比其他投资选择风险更小。正如数据公司CoreLogic的经济学家Thomas Malone所解释的，“价格和租金都在飙升，这使住房成为比其他资产相对更具吸引力的投资”。

根据Realtor.com网站数据，2020年12月至2021年12月期间，租金增长了19%。这种增长对机构投资者很有吸引力，他们占去年所有投资者的26%，高于前一年的14%。这些财大气粗的竞争者，比如冲基金、养老基金或房地产投资信托基金（REIT），通常他们将购买的自住房屋转为出租，旨在为股东带来稳定的回报。自住房屋转为出租房屋这类业务的“最大玩家”是Invitation Homes，它拥有8万多套出租房。

位于佛罗里达的Cardone Enterprises公司CEO Grant Cardone表示，因为疫情，机构投资者不得不放弃对办公室、零售、酒店的投资，因为它们风险太高。

不过，不仅仅是华尔街的大公司看到了抢手的租赁市场的潜力，那些拥有9套房产或更少的小型投资者也积极加入。去年所有投资者中，小型投资就占了43%。因此这使本来就充满挑战的购房环境变得更加困难，传统买家需要增加应对措施来保持竞争力。