每经品房｜上海楼市“小阳春”受阻，10万元+江景豪宅为何走出火热行情？

随着近日大多数楼盘结束认购，今年上海第一批次房源入市也已进入尾声。

因为承接了去年第六批次和今年第一批次房源的连续供应，春节后的上海楼市供应充裕，取得一个“淡季不淡”的开门红。

虽然受疫情影响，近期上海楼市的上升势头有所趋缓，但上海豪宅市场仍然走出一波火热行情，其中一线江景豪宅最受市场追捧。

尤其是上海徐汇滨江板块的江景豪宅项目，表现抢眼。每经品房小程序选取该板块几个热门楼盘项目，从其周边商务、医疗、教育等11个维度进行分析解读。

近日，徐汇滨江板块的百汇园3期入市便售罄，入围分更是高达94.96分，备案均价127875元/平方米，比2019年上一期涨了大约40%。每经品房小程序显示，百汇园的估值参考价为111024元/平方米。

百汇园所在的徐汇滨江板块北至龙恒东路、东至龙腾大道、西至云锦路、南至丰谷路，项目东侧距离黄浦江仅100米，对岸是浦东世博板块，地理位置极其优越。

每经品房小程序显示，百汇园在周边配套指标中，得分指标较高的是通勤车速和人口结构，分别为9.3分和7.1分（满分为10分）。

来源：每经品房小程序

不过，该目周边较为缺乏的配套是商务和幼儿园配置。另外，周边有大医疗机构4个，仅优于徐汇区15%的小区，相对属于就医舒适度低的区域。

基于以上维度综合分析，每经品房小程序测算，未来五年百汇园房价涨幅将会跑赢徐汇区的平均涨幅，高于徐汇区40%的小区。

距离百汇园不到3公里的云锦东方项目，被誉为徐汇滨江“低调真品质顶豪”，直线距离黄浦江仅不到千米。每经品房小程序显示，云锦东方的估值参考价为138980元/平方米。

从项目周边配套来看，每经品房小程序显示，云锦东方得分指标较高的是通勤车速和人口结构，分别为9.3分和7.1分（满分为10分），周边有大小购物场所5个。

来源：每经品房小程序

不过，该目周边较为缺乏的配套是小学资源和商务密度。周边1公里（直线距离）商务人口1.86万人，配置得分仅高于徐汇区内3%的住宅项目；仅有一所小学，相对属于小学舒适度低的区域。

每经品房小程序综合测算显示，未来五年云锦东方的房价会跑输徐汇区的平均涨幅，但高于徐汇区11%的小区。

另一个江景豪宅项目滨江凯旋门也将于今年推出新批次房源，作为新鸿基在上海早期的产品，该项目一期可以追溯到2013年。每经品房小程序显示，该项目的估值参考价为148825元/平方米。

滨江凯旋门地处陆家嘴核心CBD区域，总建筑面积约16万平方米，由13栋高层住宅大厦和23栋临江大宅组成。

来源：每经品房小程序

从滨江凯旋门的周边配套来看，每经品房小程序显示，其得分指标较高的是购物配置、消费档次和商务密度，分别为9.7分、9.5分和9.3分（满分为10分）。此外，周边人口结构、居住密度、医疗配置、幼儿园配置的得分也均超7分。

基于以上维度综合分析，每经品房小程序测算，未来滨江凯旋门房价涨幅将跑赢浦东新区的平均涨幅，高于浦东新区89%的小区，并高于全国90%的区县。