观五年二手房房价变化，济宁涨幅第一，牡丹江跌幅最大，郑州第二

作者：数据宝 陈见南

近五年全国主要城市房价表现如何？

证券时报·数据宝统计，当前已有超60个城市出台了楼市松绑政策，且部分高能级城市也开始出手。

3月1日，郑州市出台《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，以新政“19条”打响了今年全面放松限购限贷的“第一枪”。

进入4月，越来越多的热点城市加入政策松绑队伍，已经有衢州、秦皇岛、大连、绵阳、兰州、丽水、台州、安顺、苏州、南京、咸宁、荆门、黄石、宜昌、上海等15城松绑了购房政策。

分析人士表示，越来越多城市出台楼市松绑政策，主要是为了稳增长。此外，在过去几年时间里，各主要城市房价表现相对稳定，也为楼市松绑提供了现实基础。

数据宝统计，过去五年中，70个大中城市二手房价涨跌幅中位数为19%左右。牡丹江、郑州、石家庄、天津4个城市近五年来二手房价出现了下跌。

牡丹江跌12%居首，郑州位居第二

数据宝统计，基于国家统计局公布的2022年3月份、2021年3月、2020年3月、2019年3月以及2018年3月的二手房价同比数据计算，得出过去五年房价的涨跌幅。

以郑州为例，今年3月份郑州二手房价同比下跌0.8%，前4年的3月份二手房同比数据分别为-1.7%、-3.4%、1.1%和-1.5%。据此测算，今年3月份郑州二手房价同比2017年3月下跌幅度为6.19%。

除了郑州外，牡丹江、石家庄、天津是另外三个近五年二手房价下跌的城市。

其中牡丹江下跌12.06%，位居70个大中城市二手房价近五年跌幅榜首位，石家庄下跌1.91%位居第三位，天津下跌0.2%位居第四位。

整体来看，大部分大中城市二手房价在过去五年时间表现并不是特别突出。数据宝统计，70个大中城市过去五年二手房价涨幅中位数为19%左右，平均一年有4%左右的涨幅，跑赢银行一年期存款利率。

郑州新房供应较大

部分城市二手房价为何跌跌不休？数据宝在一年多以前曾经对此进行了一定的阐述。

在《房价跌幅全国第一，东北这个城市火了，20年来IPO数挂零，10年人口减少近20万》一文中，数据宝梳理了牡丹江人口、经济等指标，揭示了经济下行、人口流出等因素是房价下跌的重要原因。

郑州二手房价下跌又是什么原因呢？郑州的人口、经济在过去几年都有明显的增长。一方面，在过去几年时间里，郑州的GDP可谓迅猛增长，2017年GDP为7000多亿，去年达到12691亿。人口也是快速扩容，从2017年的1000万以下增长至去年的1274万多。

有观点认为，郑州二手房价下跌，或许更多是房子供应太多所致。

数据宝统计，2017年至今郑州累计卖地金额高达5500多亿元，平均每年卖地超1100亿元，高居全国前列。

与此同时，2017年至2019年，郑州连续3年成交土地规划建面（住宅用地）超过3000万平，按照一套房子150平折算每年供应超过20万套。如果这些土地全部落地成新房，很大概率超过需求量，也会较大程度抑制新房、二手房价格。

这些城市房价低估值+卖地少+人口大增

房产市场上流传这样一段话：“长期看人口、中期看土地（政策）、短期看金融”。但事实上影响房价的因素很多，郑州二手房价下跌与经济、人口的变化，跟上述那段话目前来看是有所背离的。

与此同时，70个大中城市五年二手房价涨幅第一名的济宁，其人口变动也与其房价变动不相符。数据显示，过去十多年这个城市的人口都在800万至840万之间小幅波动。而二手房价上涨较多的苏州、西安等城市，供应量也不小。

由此可见，一个城市的房价变化，很难说关键的决定性因素是什么。

数据宝筛选出房价目前估值相对较低、人口大幅流入（承接力更强）、卖地少（供应相对较少）的城市，这些城市的房产或许保值增值潜力更大。

数据宝综合上海易居房地产研究院发布的《2020年全国房价收入比报告》相关数据（房价收入比在13倍以下），以及过去5年规划住宅建面相对较少（4000万平以下），人口大幅净流入（近5年或此前4年人口净流入40万以上），合计有10个城市符合条件，如下表。

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