你以为房企大裁员？有的暴增55%

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自房地产行业寒冬以来，民营房企正在大刀阔斧裁员。奇怪的是，在已发年报的30家房企中，居然有半数房企员工变多了，其中一家“悬崖边上”的房企，员工居然增加了55%。

本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布

作者：陈欣苗

编辑：方斯嘉

设计：岚昇

实习生：罗婉儿

你以为民营房企都在裁员？只有国企还能扩招？那些看似安全的房企，就能歇口气了？

无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员扒了扒TOP50上市房企中已发年报的30家房企员工数据，发现：并不是每家房企都在裁员。

这30家房企，竟有过半（17家）房企2021年的员工变多了，且国企、民企参半。剩下13家才是员工数减少的，当中不乏看起来还相对安全的房企，比如金辉集团、美的置业。

更令人奇怪的是，正在四处降价、甩卖资产还债的雅居乐，去年员工数增幅高达55.62%，直接排在TOP1。

还有一些对组织架构大动刀的房企，员工数不减反增，比如去年底将区域公司从106个缩减为65个的碧桂园，员工数反而增加了6806，同比增幅7.25%。

当然，房企财报里暴露的，还不仅仅是这些。

房企员工增减，有猫腻？

如今的行情下，国企增员，并不让人意外，民企增员，才更值得关注。

17家增员的房企中，10家是民企，最诡异的当属雅居乐。

截至2021年末，雅居乐共有员工98466人，整整比2020年多了约3.5万人，同比多了5成；且在同个规模量级房企相比，比如远洋（14890人）、祥生（2966人），雅居乐的员工人数也是高出人家好几倍。

雅居乐并未在年报中披露各业务板块的员工数目。

这么大的员工基数，很可能源自雅居乐庞杂的多元化板块，包括物业、环保、商业管理、城市更新、房管（代建）、雅城。

扩张期，这些产业板块，特别是被寄予厚望的商业、城市更新、房管板块，均大肆招兵买马。仅是2020年，雅居乐员工就增加了2.5万人，2021年上半年，又增加了约2万人。

矛盾的是，去年下半年始，迫于债务压力，雅居乐就进入降价卖楼、甩卖资产的状态，投资端也只新增了8个项目，还将原独立出来的房管集团、商业集团、城更集团，并入地产集团，由此裁员声四起。

这情况下，下半年员工数还涨了1万，全年涨幅五成出头，着实稀奇。

还要提个醒，按现在的趋势看，雅居乐仍要继续靠卖资产来还债，不久前出手了第6个环保项目，多元化板块的收缩也是必然。若账上的员工数为真，有些人的饭碗可能已经岌岌可危了。

此外，过去一年，类似雅居乐，对组织架构进行调整的房企还有很多，且多指向收缩。但这些房企去年的员工数，仍出现了正向增长，比如碧桂园、金茂、宝龙等。

以碧桂园为例。去年末，碧桂园发文称，区域公司由原来的106个，缩减至65个，缩减比例近四成。此前的2020年，其已先后进行4轮组织架构调整，区域整合、拆分。

砍了四成区域，碧桂园2021年的员工数仍多了6806人，同比增加7.25%。不过，2020年，其员工数倒是少了7800多人，同比减少7.75%。如果是去年的调整还未完全落地，那接下来部分人员被“优化”在所难免。

另一个值得关注的点是，头部稳健型房企的员工人数变化，以万科、龙湖为典型。

43.97%，这是喊出“节衣缩食”的万科去年的员工数增幅，排在增员房企TOP2；龙湖增幅也不小，24.39%。

看起来欣欣向荣，但这只是表象。

细分两家房企各个业务板块人员变化，就能看出端倪：人员有进有出，物业板块扩张幅度大，掩盖了地产业务的收缩，裁员悄咪咪。

2021年，万科的地产开发业务人员同比缩减了11.84%，物业板块增幅达58.41%，这还不算上联营公司万御安防约5万的保安人员。

龙湖同样是物业板块增幅最大，为33.98%，住宅开发板块亦有13.71%的增长，但相应的，商业地产板块减少了15.91%。

物业板块的招兵买马源自业务的扩张，无论是龙湖物业还是万科物业，都在谋求上市。

此番人员变化也再次释放出一个信号，传统的地产业务真的难做了，现金流更加稳定、有更多故事可讲的物业服务，明显更受青睐。

有人逆袭，有人陨落

这轮危机中，有那么几家房企，在同行跌倒一片的情况下，逆势崛起。

根据这次的统计，越秀地产、绿城中国尤为突出，过去一年，这两家房企的员工数分别同比增长了43.28%、25.23%。

在多家百强房企销售规模停滞乃至倒退之际，2021年，这两家房企的销售增幅均达20%，并仍有做大规模的目标。

扩张节奏的保持自然带来人员需求的增长。

土地投资端的数据很大程度可以说明这点。去年仍能耗费巨资拿地扩张的房企，可谓寥寥，但这两家房企却逆势大量纳储。

2021年，越秀地产计入当年报表的支付土地款及拍地保证金共计444.8亿元，同比增幅高达147%。同期，绿城的拿地金额近1000亿，同比增长11.4%。

且由于背靠央企中交集团，不缺钱的绿城还有余力推进代建、小镇、旧改等新业务。期内，其新拓项目代建费就同比增长了22.3%。

相比之下，员工数量锐减的房企，显得颇为凄凉。

13家减员的房企，以民企居多，国企只有中国铁建、大悦城两家。

这里面有过半房企，而今的日子都很艰难。比如，融信、正荣、中梁控股、祥生、富力、禹洲集团，且减员时间多发生在去年下半年。

这些房企此前多有传出大裁员的消息，虽然基本都被官方否认。

这当中，融信减少的幅度最大，27.76%，其次是正荣、中梁、祥生，分别为22.87%、22.34%、14.97%、11.41%，同比减幅都在10%以上；中梁减员的人数最多，一年没了近3000人。

无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员看了看，这几个房企，正荣、富力、祥生、禹洲集团，均已出现债务违约，中梁、融信，而今均面临较大的偿债压力。

还要特别关注的是，看似财务情况尚可，且对债务应对还相对从容的房企，如时代中国、金辉集团，这两家房企在过去一年，员工数分别缩减了11.41%、10.83%。

这两家房企均如期披露了财报。金辉处于绿档，时代中国目前仍踩一线。

业绩会上，时代中国管理层表示，今年内需偿还的85.1亿有信心如期偿还，并为今年制定了极为保守的销售目标650亿，较去年实际销售减少了32%。

就在4月14日，据REDD消息，两名知情人士透露，应广州市政府要求，保利一家子公司向时代中国提前支付了广州市海珠区华洲路63号的土地款，扣除税金和其他成本后约 16 亿元，以助改善其流动性。

当日晚间，时代中国即辟谣，表示保利是按出让合同约定计划支付地价款，并无提前。“同时，返还款由政府按规支付给时代，而非保利支付给时代。”

员工数缩减，是主动收缩，还是表明繁荣、实则藏雷，仍待观察。