房贷利率爆表，美国楼市拐点临近？住房建筑商信心四连跌

根据美国全国房屋建筑商（NAHB）/富国银行市场指数协会发布的数据，4月份，房屋建筑商信心指数下降2点，至77。该指数已连续四个月下降，也是9月份以来的最低水平。

分项指数方面，4月销售指标下跌2点，至85，为去年9月以来最低；衡量潜在买家客流的指标下跌6点，至60，是8个月低点。在3月份跌至2020年年中以来最弱水平之后，未来6个月销售预期指标在4月份出现反弹。

从区域来看，在3个月的移动均线中，美国东北部的建筑商信心指数上涨1点至72；中西部下跌3点至69；南部下跌2点至82；西部下跌1点至89。

在通胀达到40年最高、美联储将更激进收紧货币政策的背景下，抵押贷款利率飙升。据《Mortgage News Daily》报导，3月初30年期固定房贷平均利率在 3.90%左右，现在已高达5.15%，为10多年来的最高水平。

利率的飙升只会加剧购买者的支付成本，最终可能会抑制住房需求，因为这意味着购房者的月付款额增加。2月份新建房屋的中位价比前一年增长了10%以上。

NAHB首席经济学家Robert Dietz说：“住房市场面临着一个拐点，因为利率出乎意料的快速上升，房价上涨和材料成本的攀升，都大大降低了住房负担能力，特别是在关键的入门级市场。”

最近的房贷利率急剧上升势头似乎不太可能很快逆转。美联储官员表示，他们可能在下月初的会议上将利率提高0.5个百分点。抵押贷款利率与10年期美国国债收益率联系紧密，后者往往与美联储的基准利率同步变动。

虽然美国楼市拐点、楼市渐冷的声音不断上涨，也有分析人士认为房价下跌很难。抵押贷款银行家协会的首席经济学家Mike Fratantoni表示，他不认为利率上涨将阻止住房市场的发展。关键点在于待售房屋太少，即使市场放缓也不太可能很快创造出足够的库存来满足需求。多年来，美国住房市场一直面临长期库存供应不足的困扰。房屋建设的步伐仍然低于2008年金融危机和房地产市场崩溃之前。

全国地产经纪商协会的首席经济学家Lawrence Yun也持相同观点，他认为利率上升可能导致今年的房屋销售比2021年下降10%，但房屋的低供应量意味着房价不太可能下降。

纽约联储周一发布的一项调查显示，潜在的购房者对抵押贷款利率和房价的不断上涨备感压力。美国消费者预计抵押贷款利率未来几年将大幅上升，平均预测一年后达到6.7%，三年后达到8.2%。消费者预计，即使借贷成本上升，房价也会继续上涨。受访者平均预计其所在邮编区域的房价未来一年上涨7%，高于去年预期的5.7%。租户也不认为短期内会有任何缓解。受访家庭表示，他们预计未来一年租金将上涨11.5%，高于去年的6.6%。