各地“花式”松绑楼市 行业触底反弹刚需如何把握机会？

《投资者网》谢亦楠

编辑 吴悦

楼市调控正在不断松绑。自2022年3月初以来，已有超过130个城市出台包括降低房贷首付比、放宽限购限售门槛等在内的政策，搭配全面“降息”和结构化宽松，以期刺激楼市需求修复、市场回暖。

研究机构复盘了前几轮地产周期，认为当前市场处于“基本面底部区域+政策底”，政策已经释放维稳信号，信贷层面放松可期，当前处于较好的布局时机。稳健经营的房企迎来重大利好，推荐荣盛发展等。

新一轮楼市政策松绑

4月29日，中央政治局召开会议，强调支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。这被市场认为是自2016年本轮调控以来，中央层面针对房地产行业最为宽松的表态。

2022年以来，已有超百城发布楼市放松政策，其中包括南京、苏州、佛山在内的八个城市放松限购、限售政策，兰州、资阳、昆明等城市从房贷入手，放宽首付比例、下调房贷利率。

中国房地产企业测评研究和数据发布平台统计，今年一季度，全国各地共出台房地产调控政策129条，其中超五成为放松性政策，紧缩性政策仅14条，约占10.85%。放松性政策主要体现在行政限制、住房公积金政策和人口人才政策支持上。

“房地产行业始终是国民经济的支柱产业之一，经济复苏现在急需要地产复苏的强力支撑。地产限购等政策的放松将会持续放开，逐步从三四线城市到二线甚至一线城市。”长城基金固定收益投资部总经理邹德立预计。

根据机构的测算，中国房地产贡献了近20%的GDP、约40%的财政收入，构成约60%的家庭资产。

中信证券最新研报显示，2020年，房地产及相关产业链总贡献约17.7%的GDP份额；土地出让收入是地方政府性基金收入的主体部分，近几年占90%以上。房地产行业在宏观经济、土地财政、金融体系的重要性没有改变。宏观经济面临不确定，稳住房地产市场刻不容缓。

品质稳定房企迎利好

新一轮楼市政策性宽松周期到来，业内预计规模品质稳定的房企将脱颖而出。

亿翰智库认为，在民营房企中，一直以低调稳健著称的荣盛发展近年呈现进位不断上升的势头。作为为数不多的实现连续多年经营活动现金流为正的上市房企，荣盛发展延续“提质进位”的目标，坚持“造园、造寸、造福”的产品理念，理性布局多元赛道，为其持续稳健的发展节奏提供支撑。

以石家庄荣盛首府为例，该楼盘打造了游泳馆、健身房、儿童学堂、业主食堂、社区会客厅等八大功能中心，业主可以在社交、运动、休闲的同时欣赏到园林景观；项目还实现智慧互联的社区生活，小区出入口、单元门、电梯、家门口，全程都可人脸识别；小区出入口道闸门禁可联动触发室内智能家居设备，下班回家的业主，在到达小区门口时即可自动启动室内空调、空气净化器等设备。

“同样的价格，荣盛的位置、产品和配套都更好一些；同样的位置和产品，荣盛的价格更合适。”有业主如此向《投资者网》评价。

正如荣盛发展董事长耿建明多次强调的：“我们要把自己的力量、聪明才智、资源都投放到建设产品品质，投放到产品的设计研发上来，为老百姓提供好房子，好产品，让老百姓住得舒服，住得有尊严。”

在这样的严格指导下，荣盛发展业绩复利在不断累积中实现突破。从2016年到2020年，荣盛发展历年销售额分别为512.24亿元、679.3亿元、1015.63亿元、1153.56亿元、1270.97亿元；增速依次是65.77%、32.6%、49.5%、13.58%、10.17%，

根据中指研究院数据，2021年，荣盛发展以1318.3亿元的权益销售额，位列行业第20位。根据荣盛发展公布的数据，2021年荣盛发展累计实现签约金额1345.6亿元，同比增长5.87%，目标完成率约为103.5%，全年签约回款创新高。

稳定的规模站位，正是荣盛发展面对行业波动的突出价值。

重点保障经营稳健房企

从近两月的楼市成交数据来看，各地楼市放松政策传导至市场的刺激作用尚且有限。兴业证券指出，统计中的城市4月二手房成交套数同比减少54.9%，环比减少26.3%。

市场不得不面对的严峻趋势是，随着部分房企陷入流动性问题，消费者对于买房信心不足。

据不完全统计，已有融信中国、世茂集团、融创中国、中国恒大、佳兆业集团、新力控股、中国奥园、花样年控股、阳光100中国、当代置业共十家房企延迟披露业绩。

国际评级机构惠誉称，通常而言，未能按期发布经审计业绩，表明公司治理和财务透明度可能出现问题，审计问题或将加大潜在贷款机构对这些企业偿债能力的顾虑，导致贷款机构进一步降低放贷意愿；也可能令购房者及企业资产的潜在买家望而却步，整体加剧企业违约风险。

研究机构认为，应重点保障经营稳健的房企，实现保民生和保交付的目的。其中，荣盛发展是较早提出不再盲目追求规模的企业，这体现在其持续多年为正的经营活动现金净流量上。

2021年，荣盛发展经营活动产生的现金流量净额为169.15亿元，比2020年末的13.67亿元大增1137.7%，这也是该项指标继2017年至2020年后连续第五年为正。

不仅如此，荣盛发展短期借款连续多年呈现下滑态势，2018年至2021年分别为91.86亿元、41.25亿元、19.7亿元、8.13亿元；同比下滑13.75%、55%、52.26%、58.71%。今年一季度末，短期借款再度同比下滑66.4%至6.09亿元。

时至今日，荣盛发展债务结构持续优化，截至2021年底，有息负债554.9亿元，同比降近200亿元；货币资金为197亿元，所有者权益为454.18亿元。

在保证现金流稳定的基础上，荣盛发展的全国化布局已经基本完成，支撑公司长期发展。

2021年年报显示，荣盛发展采取审慎的拓展策略，先后在京津冀、长三角、中西部、珠三角区域的16个城市获得土地29宗，规划建筑面积303.2万平方米。

报告期内，公司共新增29宗土地储备，计容建筑面积303.19万平方米；购地金额123.42 亿元，权益购地金额80.19亿元。截至报告期末，公司土地储备总建筑面积达3468.9万平方米，为未来几年发展提供了充足资源。 （思维财经出品）■

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