“金融支持地产16条”如何影响金融地产板块

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据媒体报道，日前央行、银保监会向地方下达《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，该通知涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度6个方面，共16条具体措施。此次16条新规要求细化而全面，体现出房地产金融政策态度的明显转变。

本次政策态度变化较为明显，稳地产预期提升，短期将明显提振市场风险偏好。新规中较为重要的新增内容主要是：

(1)提及多方面积极做好“保交楼”金融服务，包括鼓励金融机构在商业自愿前提下提供新增配套融资支持，且明确还款“后进先出”原则以及新发放配套融资形成不良可以尽职免责等，对保交楼的金融支持力度有望加大。

(2)支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，短期有利于减缓银行不良多增的压力以及部分房企流动性压力。

(3)支持信托贷款合理展期，鼓励信托支持房地产合理融资需求；这也是自2020年监管对房地产信托严监管以来的政策态度明显转变。

金融板块：此前银行板块估值持续创下新低主要受到市场对经济预期较为悲观、房地产行业风险持续暴露导致对银行资产质量担忧，以及对金融让利力度加大的担心等。我们认为近期以上压制因素已有一定缓解，积极信号逐步显现。一方面，疫情防控优化措施出台，与房地产政策持续宽松，均有利于改善和提振市场对宏观经济的预期，对银行经营与资产质量的担忧有望显著缓解。另一方面，当前银行板块对应2022年估值为0.5倍PB，创下历史新低，且龙头个股估值均已回落至历史底部区间，此前过于悲观预期的修正将有望带来银行板块估值修复的机会，短期重点推荐前期估值下挫较多且估值处于低点的股份行，以及业绩高增长确定性强的优质城商行。

地产板块：目前民企地产融资环境有明显改善，生存概率显著提高，但行业基本面改善和企业脱困仍有待销售额改善的确认。一是需要跟踪融资端供给侧刺激政策的落地效果，二是在房住不炒的大框架下需求侧政策还需进一步发力，且疫情以来居民收入增速有所降低。在一线房企中仍首选加杠杆力度强、未来销售增长空间明确的公司。对于尚未违约的房企，在高市场关注度下仍有一定的上行空间，但该类公司受制于今年经营困境均拿地力度较低、明年销售增长有不确定性。

消费建材板块：需求总量预期有望企稳好转，消费建材业绩弹性显著。以消费建材为代表的地产链今年股价大幅下跌，已经较大程度反映了悲观预期。近期出台政策聚焦高能级城市购房刺激与民营房企信用支持，其信号及实际意义均明显强于前期。如果地产需求总量预期能够企稳，消费建材板块内龙头企业的核心成长逻辑在于市占率提升和产品品类扩充。在减值风险消化、原材料价格已经回落的背景下，叠加今年减值、原材料等因素导致净利率处于历史最低水平，一旦收入增速恢复，消费建材板块将有显著的业绩弹性。

此外，防疫政策的优化也有助于施工强度的恢复。我们在建材行业的子版块依次看好的顺序是消费建材、玻璃、水泥和玻纤。由于板块内许多中小建材公司资产负债表在这一轮快速下行周期中被破坏，出现了大量裁员以及收缩的战略选择。一方面，如果地产信用能够扭转，消费建材公司的减值压力也将大大减轻；另一方面，当需求企稳后，我们认为资金状况更好、底部逆势扩张的龙头企业会继续扩大优势。

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