经济学家刘锋：房地产需求出现降低，房企需要重塑经营方式

中国银河证券首席经济学家刘锋

田傲云/发自北京

【资料图】

“房地产业在任何一个经济阶段都是国民经济的重要支柱产业之一。”中国银河证券首席经济学家刘锋强调。

1月11日，刘锋在以“相信的力量：进化及重构”为主题的2023中国房地产年度趋势论坛暨CIHAF第二十三届中国住交会上说，房地产作为国民经济的支柱产业是经济恢复的重点，但受人口等因素影响目前二三线城市需求降低、商业空置率提升，房地产企业需要重塑经营方式。

刘锋表示，作为国民经济主要支柱产业，近5年房地产业GDP占比为17.09%，涉及上下游产业链50多个；房地产还是地方政府重要的财政收入来源，一旦房地产企业不再拿地，地方政府的赤字率将急剧恶化。

“此外，在居民资产配置中房地产占比接近70%；房地产贷款在贷款总额中占了30%，尽管房地产贷款余额占比由29%降至25.3%，但仍占到贷款总额的25%比重，其中个人住房贷款占房产余额比重达到72%。” 刘锋表示，这些都是房地产作为国民经济支柱产业的主要体现。

但刘峰也表示，过去30年房地产业的发展非常畸形，“中国财富总量在700万亿元，和美国距离不大，但到了人均资产配置方面中国是非金融资产占比最高的国家，房地产在家庭资产构成中占比接近70%，远高于全球平均水平。房地产属于没有流动性的资产，如果家里没有闲置房子，意味着不仅不会产生收益，还需要每年持续投入，一旦占比过重将十分危险。”

从数据来看，近5年来房地产在我国高速的成长期开始明显趋缓，销售情况出现断崖式下降。刘峰认为，房产卖不动的一个重要原因是我国居民杠杆率已经到了61.6%，超过欧元区，逼近MF65%警戒线。

人口的结构变化是另一个影响因素。

“我们人口总量和结构发生了非常大的变化。”刘锋表示，一方面是人口老龄化加剧，主力购房人口增长见顶；另一方面是城镇化以后很多地方的住房需求发生了结构性变化，其中城市改善型住房需求占比增多，优质物业的服务需求在急剧提升，但这方面的供给和服务等配套还处于缺失状态，市场也不发达。

不同区域的市场也出现分化，刘锋表示，一线城市销售面积和房价韧性较强，相对稳定，部分二三线城市从2021年出现显著降幅；写字楼商业空置率提升。

刘锋认为，相比以往房地产企业要探索新发展模式解决短期问题，关于如何构建房地产行业未来发展的长效机制他提出四个方面建议。

一是房企经营方式全面转型。伴随城镇化增长的放缓和居民住房需求的变化，未来房地产行业将逐步由增量市场转向存量市场，房企经营重心也应由过去的拍地、建设向物业经营、租赁服务等转型。

二是房地产市场交易机制重塑。房地产市场的市场制度和交易机制需要进一步健全，打通二手房交易环节存在的“堵”的问题，为各类房产建立明晰的产权制度，满足居民在购置改善房方面的二手市场交易需求，降低交易税费。

三是房地产金融资产负债表的重构。过去房地产企业的风险堆积主要与高杠杆的金融运作方式密切相关，去年以来房地产行业的持续下行也使得市场供需双方杠杆率有所降低，未来房地产要实现稳定发展应更多探索通过发展租赁、REITs等方式盘活存量资产，降低整体负债率，尤其是短期负债。

四是法律是构建行业长效机制的基石。房地产作为居民、政府和企业的重要资产，相关法律层面仍存在一定模糊地带，需要持续健全的相关法律、法规，通过立法的方式明确各类资产的使用权、经营权、所有权，为各类存量资产的盘活打通产权和法律障碍。

本次大会由中国房地产报、中国城市与区域治理研究院主办，探讨新发展格局下房地产行业高质量发展之道及行业发展新模式。