重磅！苏州2023年首批挂地！园区湖西、狮山上新！最高起拍楼面价31000元/㎡！-观点

重磅突发！今天，苏州市自然资源与规划局挂出11宗涉宅地块，2023年苏州首批次集中供地来了!

其中，园区3宗、新区4宗、吴中3宗、吴江1宗，地块分别位于园区湖西、青剑湖、娄葑，吴中太湖新城、光福,新区狮山和吴江盛泽等板块。

本地挂出的11宗涉宅用地，总出让面积为39.26万㎡，起拍总价为130.29亿元。

(资料图片)

园区湖西地块起拍楼面价最高，为31000元/㎡；

狮山四宗宅地最高起拍楼面价为26500元/㎡,为狮山名尚花园东地块。

从地块素质条件来看，本次挂出的11宗地块较为优质，皆是核心及次核心地段。

园区出让三宗地块皆位于湖西、娄葑、青剑湖等核心板块，新区四宗地块皆位于狮山板块，吴中区三宗地块有两宗位于太湖新城。

竞拍时间如下：

园区和吴中6宗涉宅地块在2月16日10点开拍

新区和吴江的5宗涉宅地块在2月23日10点开拍

2023年首批次集中供地亮点如下：

1. 断供四年的园区湖西首次挂地

湖西原三星地块，是湖西退二进三大区域里面出让的首宗住宅用地，自湖左岸商业街地块出让后，这是园区湖西时隔四年首次挂地，聚焦了市场的目光。

2.时隔两年，园区青剑湖挂出优质好地

青剑湖最近一次“现身”土拍还是在2021年1月底，如今板块内在售楼盘几乎断档，板块内积压了众多改善需求。

该地块此前规划调整过，被一条城市道路用地分割成了2块地，容积率都在1.5，未来或将打造低密产品。

3. 狮山核心再发力，核心出让4宗宅地，补仓板块新房市场

作为苏州头部梯队的高端改善板块，狮山核心常年供不应求，目前狮山板块还有三个项目待入市，建发缦云、仁恒35号地块、金新城36号地块，2023年首批次集中挂地再次拿出4宗宅地，今年的新区狮山市场看点十足。

4. 众多核心地块或将聚焦市场目光，首批次集中土拍或将回暖？

本次出让的地块大部分条件优越，相信对有雄厚实力的央国企和优质民企有着十足的吸引力，加上限价持续放松，也给到房企希望和信心，我们预测2023年首批次集中土拍或将掀起热潮。

地块详情如下：

No.1

园区三宗

园区湖西原三星地块

苏园土挂（2023）01号地块位于工业园区中新大道南、星港街西，占地面积约5.68万㎡，容积率1.8，起拍楼面价31000元/㎡。

地块距离地铁3号线李公堤西站非常近，地块西侧还有在建的地铁6号线星海街站。

周边有晋合水巷邻里中心、李公堤、苏州中心等商业配套，教育资源上，靠近星海小学、中学，地块的西南侧就是金鸡湖学校（苏桐路小区）。

这宗宅地周边的二手房挂牌均价基本在6.2万-14万元/㎡，地块旁边的晋合水巷邻里二手房挂牌价已经高达11.6万元/㎡。倘若这宗宅地未来新房售价卖到5万元/㎡以上，那么依旧和周边二手房存在一定的倒挂。

地块要求： 装标不低于3000元/平，不高于6000元/平，160平以下房源占总数的20%。

青剑湖悦云庭北地块

苏地2023-WG-4号位于工业园区夷浜路北、科智路西，占地面积25451㎡，容积率1.5，起拍楼面价为20000元/㎡。

地块周边配套成熟，东边就是星澄学校，旁边就是幼儿园，商业配套有龙湖天街、比斯特购物村、邻里中心等，另外，地块北侧靠中环北线，可快速通达苏州各区，不过由于距离高架比较近，未来或有噪音影响。

目前，板块内为断供状态，无新房在售。

周边二手小区挂牌价约3.5万元/㎡，房龄较新的次新房挂牌均价在5.6-7.9万元/㎡。

地块要求限高60米，不低于6层，封闭阳台，绿色二星，未来或将打造洋房产品。

地块要求：装标不低于2000元/平，不高于4000元/平，160平以下房源占总数的20%

娄葑星翠澜庭北地块

苏地2023-WG-5号位于工业园区宏业路西、群力路北，占地面积25530.44㎡，容积率1.8，起拍楼面价为20000元/㎡。

地块北面就是文萃小学，东侧规划有邻里中心，距离在建7号线东兴路西站约400米。西侧为常台高速，未来或有噪音影响。一路之隔是2022年第一批次土拍的建屋朗诗7号地块。

娄葑近两年没有纯新盘入市，仅有建屋朗诗项目待入市，成交楼面价为20500元/㎡，由建屋与朗诗联合打造，朗诗操盘，项目共规划了8栋14-17F的小高层住宅。

在政府新一轮的规划中，园区娄葑南部片区为核心打造独墅湖西岸新城，从配套、交通、生活品质三个方面进行大提升，将按照TOD模式进行开发，未来娄葑板块的城市界面或有大幅提升，板块资源配套或将逐渐兑现落地。

地块要求：装标不低于2000元/平，不高于4000元/平，160平以下房源占总数的20%，意味着有人才房。

No.2

新区四宗

狮山永和村西地块

苏地2023-WG-6号位于高新区狮山商务创新区名尚花园东、吴前港绿化地南，占地面积10544.3㎡，容积率1.8，起拍楼面价为26500元/㎡，靠近大悦风华苑和金新城36号地块。

周边配套上，近红唐购物中心、淮海街、龙湖天街等大型商业体，距离轨交3号线也不远，生活配套丰富。地块周边集合了新区实验小学滨河路校区、新区实验初中金山路校区等优质的教育资源。

这块地的东边就是 大悦风华苑 ，备案均价4.65万元/㎡，目前已经清盘，南边是 金新城36号地块，未来项目入市后将形成激烈的竞争 。

金新城36号地块规划打造6栋14-17F的小高层住宅，仅184户。

地块周边二手房均价在3.5-5.4万元/㎡，存在一定的倒挂。

地块要求：装标不低于3000/平，不高于6000/平，总户数不超过105户，户型面积不小于160平。

今年的狮山核心板块新房供应量丰富，且清一色的大平层豪宅，高端改善置业者的选择面大为增加，同时板块竞争更为激烈。

向阳路南、汾湖路东地块

苏地2023-WG-9号位于高新区狮山商务创新区向阳路南、汾湖路东，占地面积48693.8㎡，容积率2.4，起拍楼面价为23500元/㎡。

地块距离上瑞阁不远，距离地铁5号线石城站、汾湖路站也很近，出行便利。

商业配套上，乘坐1号线从汾湖路站出发，两站可达金鹰国际购物中心，1号线转3号线，三站可达狮山龙湖天街。

除了地块旁侧的幼儿园用地，周边还有狮山实验小学（竹园路小学）、苏州高新区第一中学、苏州外国语学校等，未来业主孩子的教育完全不用愁。

医疗配套上，距离明基医院也非常近。

自2020年上瑞阁售罄后，向阳路片区就进入了断供状态，上瑞阁备案均价为3.2万元/㎡，而当时狮山的新房价格普遍在3.8-3.9万元/㎡，如今狮山核心备案均价已经达到4.65万元/㎡，该片区的房价或将重新定义。

地块要求：装标不低于2000/平，不高于4000/平，总户数不超过860户，面积不小于120平。

狮山横塘吴越路东西双地块

苏地2023-WG-7号地位于高新区狮山商务创新区昌普路南、规划吴越路东，占地面积13825.9㎡，容积率1.8，起拍楼面价为17000元/㎡。

苏地2023-WG-8号地位于高新区狮山商务创新区昌普路南、规划吴越路西，占地面积15802.4㎡，容积率2，起拍楼面价为17000元/㎡。

从位置上看，两宗地块与苏福快速路、轨交3号线横塘站相距不远，未来出行便捷。周边有高新区成大实验小学校、新区第一初级中学校（滨河路校区）等教育资源分布。

西北侧不远处是星河盛世新著（成交楼面地价16742元/㎡），户型建面约113-184㎡，目前在售均价3.6万元/㎡。

横塘这两年正处于老镇旧改进程中，未来城市界面将有所提升。

地块要求：7号地块装标不低于2000元/平，户型建筑面积不小于120平

8号地块装标不低于2000元/平，户型建筑面积不小于110平。

No.3

吴中区三宗

太湖新城龙翔路东、西地块

苏地2023-WG-1号地位于吴中太湖新城龙翔路东侧、霆威街北侧，占地面积43908㎡，容积率2，起拍楼面价为17500元/㎡。

苏地2023-WG-2号地位于吴中太湖新城景周街南侧、龙翔路西侧，占地面积39819.5㎡，容积率2，起拍楼面价为17500元/㎡。

这两宗地块在去年二批次集中供地中挂出，但由于当时要对苏州湾进行重新定位调整，而终止出让，如今重新挂出，起拍楼面价不变。

这两宗地块距离太湖非常近，南面离湖仅隔了一宗体育用地，未来入市后大概率可以观看太湖湖景。

教育资源上，附近有华师大苏州湾实验小学、华师大苏州实验中学等，即将投入使用的苏州湾橙天里等商业中心也在不远处。

板块内的在售新房主力为中建太泽之星、大家东望两个项目，目前板块内新房价格在3.1-3.4万元/㎡。

另外板块内还有众多新项目将于明年入市：

仁恒天鸿伟业60号地块（橘林街东侧、君益路南侧），规划6栋小高层+11栋高层，将打造160-230㎡户型的大平层，预计明年入市。

天鸿伟业62号地块（五湖路南侧、移舟街西侧）尚未公布规划，算上今年集中土拍中拍出的苏州轨交55号地块（天鹅荡路南侧、溪霞街东侧），恒邦置业23号地块（五湖路北侧、雷山路西侧），吴中太湖新城板块在明年的新房供量十分丰富。

地块要求：两块地装标都不低于3000元/平。

光福地块

苏地2023-WG-3号地位于吴中区光福镇苏福路北侧、福锦路西侧，占地面积16576.2㎡，容积率1.2，起拍楼面价为6500元/㎡。

后期或打造为低密洋房项目，地块要求：装标不低于2000元/平。

No.4

吴江区一宗

盛泽地块

WJ-J-2023-001地块位于吴江高新区（盛泽镇）盛泽大道东侧东方中路北侧，占地面积95699.4㎡，容积率1.4，起拍楼面价为6789元/㎡。

整体来说，2023年苏州首批次集中供应的地块条件非常优质，可见政府拿出十足的诚意来促进市场回暖。

土地市场作为楼市的风向标，对整年的楼市走向都有着指引作用。

从2022年苏州分化加剧的土地市场来看，核心地段的优质地块备受房企关注而备热抢，而2023年首批次入市的地块在地段条件上如此优质，相信今年的首拍或将掀起一波热潮。

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