长坡薄雪 | 嘉里理想城-今日关注

编者按：每个时代，每个行业，都会有一条正确的坡道。

2022年，中国经济三驾马车都面临着前所未有的挑战，出口、消费、房地产在时局变化中不断调整，寻找重启与复苏的道路。

【资料图】

为了检视过去及展望未来，观点新媒体策划和推出最新一期年度报道——“长坡薄雪”，全面深度报道房地产及关联产业链的标杆企业，他们的正确坡道和厚雪、湿雪会在哪里？

与此同时，我们继续对话具有全球视野和丰富经验的经济学家，从他们的角度，解读中国经济与各行各业的未来机会。

观点网回顾嘉里建设在内地的发展策略，包括在上海以将近200亿元购入黄浦区金陵东路综合用地和浦东巨峰路TOD综合体项目，两者均是大体量、自持比例高的商业综合体项目。

在营项目城市分布方面，嘉里建设在内地打造包括办公室、零售、酒店和服务式公寓在内的多业态组合优质投资物业，同时深耕长三角及大湾区核心和重点城市。

目前在营项目主要可以分为高端购物中心（嘉里中心系列）以及社区型购物中心（嘉里城系列）两大系列产品，两者针对的消费群体有所区分，因此在项目打造以及品牌招租方面各具特点。

稳定加仓

嘉里建设财报中表示，将分阶段推出商业物业组合，其中前海嘉里中心二期和三期的办公室、零售和酒店部分于2022年起相继落成；杭州武林区项目的办公室、零售和酒店部分预计于2024年起相继落成；武汉项目办公室和零售部分预计2025年起分阶段竣工推出。

上海浦东巨峰路项目的零售和办公室部分预计2025年推出，黄浦区项目的办公室、零售和酒店部分则预期于2028年推出。其中提及的上海黄浦区以及上海浦东巨峰路项目是指近两年在上海最新获得的商业用地。

作为老牌港资企业，嘉里建设在内地扩张一直保持稳健态度，两次逆势拿地表明对内地商业市场发展继续持有信心。

2022年初，嘉里建设发布公告称，全资附属公司卓妙有限公司以招标形式成功购入上海市黄浦区金陵东路综合用地，包括广场社区C010102单元064-01、065-01、066-01、067-01的四宗地块，代价为人民币133.29亿元，购地采取分期付清的形式，将从嘉里建设集团内部资源及透过外部融资拨付。

地块总面积为3.81万平方米，总建筑面积约19.85万平方米，囊括约12.45万平方米住宅公寓及石库门联排别墅约，约4.9万平方米零售、酒店及配套设施以及约2.5万平方米办公楼。

该地块特别之处是位于上海市政府黄浦区深化城市有机更新及历史风貌保护计划的中心位置，坐落于具有超过160年历史的街区里，有丰富的石库门、里弄小巷和沿街传统的骑楼建筑，糅合中法建筑风格，反映上海中西结合的历史文化。

作为城市有机更新计划的一部分，指定历史遗迹及历史建筑物将得到修缮和重建，该地块将发展和建设成为地标式的综合发展项目。

此外，在2021年初，嘉里建设联合新加坡政府投资公司（GIC）以60亿元成功竞得上海浦东巨峰路TOD综合体项目；2022年3月，该综合体项目正式开工。

项目总建筑面积约43万平方米，囊括了近22万平方米轨交上盖购物中心、约4.7万平方米住宅、约2.5万平方米办公楼，以及约13.7万平方米的停车及配套服务设施。

嘉里建设近两次累计投入将近200亿元，在内地投资的商业项目比例逐步扩大。同时，可以注意到，两次拿下的均是体量大、金额高以及大比例自持的商业综合体项目，也维持了一贯以来的投资理念。

嘉里建设认为，随着地块发展项目分阶段推出，将能带来乐观的物业销售收入，同时项目落成后将大大增加集团的经常性收入基础。

此前，嘉里建设在上海已有静安嘉里中心、浦东嘉里城等标杆商业综合体项目，就布局时间和经验来看，值得市场期待。

城市理想

城市布局方面，嘉里建设在2022年中期业绩会中表示，集团在内地寻找土地会更集中在长三角及珠三角的大湾区中心城市，侧重于城市综合体的发展。

从目前在营项目城市分布来看，家里建设在北京、上海、杭州、深圳、沈阳、济南及天津均有商业项目布局，重点分布在长三角、大湾区以及北京等核心城市。

来源：企业公告，观点指数整理

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观察嘉里建设区域选址，可以发现旗下多数商业综合体项目选址一二线城市繁华中心地段，打造高端综合体项目。

如北京嘉里中心地处朝阳CBD核心区域，毗邻中央广播电视台。作为CBD商务区地标性项目，成为海内外驻京精英工作和生活聚集地。项目通过圈层社交、健康运动等活动为商务人群提供工作之余的休闲娱乐，模糊商务工作与生活的边界。

此外，上海静安嘉里中心处于最繁华的南京西路商圈，紧邻地铁静安寺站。南京西路作为上海传统顶级商圈，跨国企业和领事馆驻扎在此，同时上海恒隆广场、兴业太古汇等高端商业综合体项目云集，所处区域为项目创造了浓厚的高端商务氛围。

作为南京西路上首个大规模商业综合体项目，静安嘉里中心总建筑面积达45万平方米，包括静安香格里拉酒店、甲级写字楼、服务式公寓、商场等多种业态组合，打造商务、居住、社交、休闲一体的地标级项目。

此外，深圳前海嘉里中心项目所在商圈亦值得讨论。

前海嘉里中心坐落于深圳前海香港现代产业城品区，坐拥一线海景及水廊道景观资源，是前海纳入广东自贸区后出让的首个商业项目，同时也是首个在前海试点香港建设模式的商业综合体项目。

据观点指数了解，前海规划主要包括桂湾片区规划为金融商务区，作为国际金融产业总部基地，前湾片区计划打造为综合发展区，主要汇集金融、科技以及专业服务企业等专业技术型企业，妈湾区域计划为国际经贸合作先导区，主要汇集现代物流、供应链管理、创新金融等类型企业。

前海嘉里中心项目一期自投入运营以来，吸引了不少知名企业入驻，包括有IBM、易马达科技、恒生前海基金等世界500强企业，入驻企业囊括科技、金融、物流等领域。

从入驻企业来看，嘉里建设旗下写字楼项目依靠区域优势以及项目优势，更多吸引金融、保险、专业服务、科技、信息服务、外资等实力企业，有助于项目入驻率保持稳定。

商业偏好

据观点指数了解，嘉里建设的商业项目主要分为高端购物中心项目（嘉里中心系列）和社区型购物中心项目（嘉里城系列）两大系列。

2013年开业的上海静安嘉里中心，是嘉里建设高档购物中心系列代表项目。

据了解，静安嘉里中心商场在各个方向共设置了14个出入口，其中场地内部也设置了通向商场的入口，消费者可以从多个区域进入商场，提高各个商业店铺的可达性，减少商场内部出现冷区死角。

从消费业态布局来看，商业区域地下二层主要设置有超市和个护家居两大区域，分别位于北区和南区，形成对立方位，有助于拉动人流。项目地下一层与两个地铁口相连，同时可以连接至商业区域和酒店区域，丰富人流动线。

具体来看，商场地上L1到L3的商业布局较为类似，主要布置奢侈品和时尚零售类别，同时在动线末端设置不同类型的餐饮服务，L4则为吸引人流设置了电影院和娱乐店铺。

同时，静安嘉里中心商场主打轻奢路线，定位为打造全新尚城生活方式，项目开业后为静安寺区域时尚商业标签起重要作用。后续开业的杭州嘉里中心、北京嘉里中心等项目持续延续轻奢风格。

于此，高端购物中心系列的嘉里中心在商场方面的逻辑主要是定位轻奢、时尚。同时商场动线便捷区域主要布局高端时尚商业，而动线末端或盲区布局餐饮服务、电影院、娱乐等拉动人流。

社区型购物中心产品线以浦东嘉里城为代表。

数据来源：观点指数整理

浦东嘉里城商场定位为国际一流购物场所，主推家庭生活方式为主题的购物体验，底层商场部分商业面积约为4.5万平方米。

项目位于浦东花木核心区域，是浦东热度较高的住宅板块，临近上海新国际博览中心以及周边产业园区，为项目提供扎实的消费群体。

浦东嘉里城裙楼商业部分只有三层，但每层面积相对较大，在社区型商业打造方面，更为注重同一大平层之间的客户流动。

项目消费群体主要针对常住人群，业态打造上更多以休闲生活餐饮娱乐为主。同时留意到，招商品牌方面更多选择市民熟知的品牌商户，如H&M、ole超市、FILA、乐高等品牌。

来源：观点指数整理

关注嘉里建设综合体业态组合可以发现，商业综合体项目中包含写字楼项目的，多数配套有香格里拉酒店服务，形成商务+酒店的商业模式，为写字楼差旅人群提供便捷服务。