改造方案获通过！升龙操刀黄埔旧改，容积率猛增3倍，村民同意了？

1月17日，据广州升龙公众号消息，广州黄埔区南湾旧村改造实施方案批后表决顺利通过。

(资料图)

2020年5月7日，升龙集团通过黄埔区穗东街南湾社区旧村改造项目的资格审查。

根据规划，未来南湾社区将划分为三大板块，分别为以扶胥古运河为脉的岭南文化、海丝水乡旅游板块；以电子商务、创意办公、滨水商业等产业集聚的高端高新产业板块；以人为本、智慧社区、高端配套、贴近自然的生态宜居板块。

容积率猛增3倍，引发村民“不满”

2022年11月3日，黄埔区南湾旧村改造项目（黄埔区AP0906、AP0907、AP0909规划管理单元）控制性详细规划调整对外公示，公示时间为11月3日至12月2日。

较上一版的控规，本次调整中，南湾旧村改造总建设量由56.45万㎡调整至147.47万㎡，足足增加了91.02万㎡。新增的建设规模，绝大部分来源于住宅用地，居住用地容积率指标由原来的1.5调整至4.6-5.3。

按照新版控规，南湾村将从原本破旧的小村庄，摇身一变为规划居住3万人的小城镇。

但容积率一下子增加了三倍有多，这让部分村民不能接受。

按照他们的理解，“容积率越高就代表居住环境越差，公摊面积也会随着楼层的增加而增加”。

在诉求书上，他们清晰表明要求：1、容积率不得大于3.5；2、复建房层高不得高于100米。

针对村民的“不理解”，升龙也是第一时间召开了旧改实施方案宣讲会。

其中有争议的几个点，会上也做出了详细的解释。

1、原规划的容积率为什么只有1.5？

南湾村原规划目标是村镇发展区和工业区，即以工业用地、村经济发展用地为主，村生活用地（居住用地）为辅，所以居住区容积率在1.5以下。

另一方面，南湾村在未拆除前，村民住宅大多为1-7层，实际容积率已超过2.3。

原规划图

2、新控规中，容积率提高的原因？

新版规划中，增加了大量公共配套，如54班小学、48班完全中学、养老院等近百处，占地约120亩。

另外，还改善道路、新开挖河道、增加绿化，占地约100亩；打造南湾水乡文旅小镇，占地约150亩等。

简单来说，在土地不变的情况下，要保证村民的回迁指标面积，住宅唯有“向上生长”。

南湾村改造效果图

3、公摊高、楼距密，居住体验差？

复建房公摊率计算方式与广州市商品房的计算标准完全一样，并非想做多低就多低。

复建房楼距主朝向最小约40米，大的超过300米，情况如下：

最终以政府批复为准

南湾旧村未拆迁前村里背靠楼、握手楼较多、空间狭窄、人口密集，改造后，居住环境大幅改善，居住质量毫无疑问是升级不少。

据开发商消息，在宣讲会后，大部分村民已对实施方案表示理解和支持。

图源：幸福新南湾

升龙集团广州项目已达9个项目，

怎样确保“保交楼”？

升龙“重仓”广州旧改市场的算盘在2017年就已显现。那一年，升龙除了着手成立广州公司，还伙同珠江实业、富力地产等多家本土知名开发商成立了广州城市更新协会。第二年，它就以12亿元拿下南沙区金洲冲尾自然村旧改项目。

此后，升龙一路“狂飙”。尤其在2019年，他接连摘得蔡边一村、群星村、汤村和沙溪村四个体量颇为庞大旧改项目。有信息指出，这四个项目资金规模达到500多亿，总用地面积占到了广州当年旧改招标项目的66%。

升龙也凭借着这四个巨无霸项目，傲视群雄，成功登顶广州“旧改王”。一年后，升龙又相继入局南湾社区、明经村等四个旧改，使手上的城更项目投资额接近千亿。

需要关注的是，升龙在过去几年间，一口气吞下数个旧改项目，并且项目还是同时进行。于升龙而言，自身只能称得上是一家规模并不算大的区域性房企，资金压力显而易见。

升龙，作为销售额仅百余亿的房企是如何撬动投资额近千亿的旧改项目，它的融资输血渠道又是什么？

公开资料显示，2018年开始，升龙就游走在广州各大银行之间寻找融资，甚至掌舵者林亿亲自带队频频拜访广州区域的银行高层。这一事迹也被媒体频频提及。

实际上，该房企融资顺利与升龙董事长助理兼投融资中心总经理郑景山密不可分。他有着丰富的银行系统阅历，曾任交通银行龙岩分行行长、交通银行福建省分行授信部总经理。

彼时，升龙相继与建行广东省分行、广州农商银行、广州银行等多家银行签约，展开三旧改造方面的合作，获取资金支持。与广州本地多家银行的合作，让升龙在2018年前后并不“差钱”，这也就有了后面它在广州旧改江湖上的大举攻城略地。

不仅如此，升龙还是广东华兴银行的二股东，持有12.5%股份，它曾频频将其所持有广东华兴银行股权进行出质。

比如，2018年1月22日，升龙两次将广东华兴银行合计约5.51亿股股权数额出质予交银国际信托；同日，它还将该行价值2.78亿股权数额出质予厦门银行福州分行，四年过去，目前这笔股权出质仍属于有效状态。2020年夏天，升龙又将该银行1.095亿股权数额出质予厦门国际银行珠海分行。

虽然说升龙是融资达人，但此举也凸显了它对资金的迫切渴望。目前，升龙作为出质人，融资已高达16笔，其中不乏大手笔融资。

例如，2022年2月，升龙将广州水墨江南房产价值9800万元股权数额出质予广州农村商业银行华夏支行，紧接着3月底，升龙又将广州升龙方圆置业价值1.2亿元股权数额出质予建设银行广东省分行。

广州农村商业银行华夏支行是升龙背后的大金主。单单2021年一整年，升龙就将5家公司股权出质予该行，换取12亿元融资。

除了银行以外，信托和AMC机构也为升龙“输血”不少，包括了平安信托、中建投信托、中国华融资管福建省分公司等。

来源：乐居城更、观点网

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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