绿地重拾物业   封面文章-焦点快播

文/乐居财经 邓鑫妮 徐酒眠

(资料图片仅供参考)

一月的清华园内行人不多，干燥的冷风穿行而过带起地上落叶。一张照片，定格在“水木清华”的建筑前面。

画面中，是从上海赶赴北京的合创嘉锦物业总经理刘燕一行，和北京世方环科管理层等人。

近期两家公司交往频繁，一月初，世方环科总经理张苗苗刚刚带队参观了合创嘉锦总部，随后刘燕就带人进行了回访。相互示好，是为正在进行的签约仪式造势。

1月11日，合创嘉锦与北京世方环科在京签订战略合作协议。随着协议内容的披露，合创嘉锦这家物业公司也逐渐被外界关注，它的母公司并不陌生，是曾经两度卖物企的绿地集团。

如今绿地搭上新伙伴，它手中的物业牌再次出现在桌面。有意思的是，这家公司的名字并未带上“绿地”标签。

提及绿地集团的物业生意，就不得不讲到和它深度捆绑的雅生活服务集团。五年前，雅生活收购绿地物业，几个月后绿地又拿着卖物业的资金入股雅生活，双方股权交错。

然而近几年的情况却有些变化，绿地频频出让雅生活股份，协议中给到雅生活的项目面积，也从2017年约定的700万方降至2023年的500万方。

绿地在远离雅生活？

这个结论或许为时尚早，但绿地集团手中还有叫停出售的绿闵物业，以及崭露头角的合创嘉锦，其物业生意或将迎来新的春天。

绿地的“新物管”

“此次合作标志着合创嘉锦在高校产业服务领域实现突破发展。”

世方环科是一家校企合作的物业公司，双方参观的清华大学就是其服务的项目。而对于合创嘉锦来说，这是一次突破的机会，此前其服务业态多聚焦于住宅、写字楼、大型城市综合体、会展中心等，基建和高校产业服务是其着力拓展的方向。

根据协议，上海合创嘉锦物业管理有限公司、北京世方环科物业管理有限公司、上海绿萃升泰城市运营管理有限公司三方，将在高校产业服务与城市地标超高层综合体等领域开展广泛合作。

从股权层面来看，协议三方没有持股方面的重叠。

合创嘉锦由绿颐科云城市运营和华大力业酒店管理分别持股70%和30%，绿地控股间接持有66.5%股份。公司成立于2019年，是绿地物业出售后，绿地集团才开始培育的物业公司。

目前，合创嘉锦核心业务覆盖全国60余座城市，签约及在管面积超6000万平方米，业务范围涉及住宅、商业、写字楼、特色小镇、产业新城、政府公建等领域。

世方环科则由张苗苗、张福瑞、金水人居建筑装饰、张景昆分别持股87%、6%、4%、3%。成立于2007年，在管服务项目涵盖清华大学重点高校、国家重点实验室、综合性体育馆等。

第三家则是今年1月成立的新公司绿萃升泰城市运营，目前由刘祖琦100%控股，注册资本2000万元，经营范围包括城市绿化管理、物业管理等。

物业套现往事

房企分拆物企上市火热的那些年，绿地却站在“助攻”的位置，一次次将旗下物业服务公司和物业服务项目，割让给筹备物业资本局的同行们。

2017年6月，绿地标价10亿元，将旗下住宅物业服务板块——绿地物业，卖给了正在启动上市准备工作的雅生活服务；同年8月，绿地再以10亿元战投入股雅生活，取得雅生活20%的股份。

四年后，2021年7月，绿地又与花样年签订了物业公司买卖协议，前者将旗下“主要为商用物业提供物业管理及增值服务”的绿闵物业，出售给后者，总对价12.55亿元。彼时，地产圈寒潮未至，花样年正在积极搭建另一个商管物业上市平台。

出售绿地物业、绿闵物业，绿地开出的价格都不低。

按照各自当时的公告，绿地物业2016年的营业收入约1.2亿元，净利润286万元；而绿闵物业2020年营业收入1203.55 万元，净利润仅237.61万元。

据此计算，两笔交易的市盈率分别约为350倍、530倍。

而对价如此之高的关键，是绿地对雅生活和花样年两个买家，均作出了未来5年管理面积输送，以及物业服务优先合作的战略选项的承诺。

不过，绿地与花样年之间的交易公告不过两个多月，花样年就传出暴雷的消息。彼时，外界猜测，绿地与花样年的这桩“婚事”大概率不会继续履约了。传闻甚嚣尘上，当事双方却都迟迟没有站出来表态。

2022年4月30日，绿地控股刊发2021年年报，用了简短的245个字对这笔交易给出了一个官方说明——由于花样年方未按约定履行相应义务，交易未实施完成。

两个月后，去年7月1日，绿闵物业发生股东变更，张玉良将其安排进了绿地的三级子公司——绿地金创科技集团有限公司。

绿闵物业的直接控股股东，不再是当时与花样年签署股权转让协议的公司——绿地控股和绿地金融。此举实际上也宣告了这笔12.55亿交易彻底黄了。

撤出雅生活

绿地与花样年商管业务的“联姻”取消了，和雅生活在住宅板块的“姻缘”似乎也逐渐走到了尽头。

其中，自2019年底开始，绿地频频减持在雅生活服务的持股，被看作是其撤退的是重要的证据之一。

2019年10月15日，绿地控股以每股为21.18港元，在公开市场出售了雅生活服务5000万股，套现10.59亿港元；2020年1月14日，宣称不再减持的绿地控股，再度出售了5000万股雅生活服务股票，套现15.1亿港元。

在此之后，绿地金融已不再是雅生活服务的主要股东之一，不再持有其上市流通股份，绿地仅通过宁波绿璡持有雅生活服务1亿股非上市股。

在绿地与雅生活的交易中，双方约定，自2018年起至2022年的五年内，绿地将聘请雅生活作为物业管理服务供应商，每年交付管理物业面积将不少于700万平方米，并额外提供300万平方米的优先物业管理权，共计超过5000万平方米的物业管理面积。

数据显示，2018年-2021年，绿地控股向雅生活服务输入的在管面积分别约为204.41万平方米、383万平方米、536.4万平方米，以及588.3万平方米，新增率分别约为76.2%、81.0%、62.7%，以及42.3%。虽然每年输送的在管面积在增长，但新增率在下滑。

2021年7月5日，绿地宣布与花样年“婚约”的同时，也公告了与雅生活服务再续三年物业服务战略合作。

据此，在2023年至2025年，绿地控股继续将雅生活集团作为战略优先级物业合作商，在严格履行原《合作框架协议》基础上，尽最大努力促使雅生活集团通过合法合规的程序，每年自公司开发的物业中获得500万平方米物业服务面积。

尽管双方合作还将延续，但与2017年的合约相比，每年承诺交付的物业服务面积已减少了200万平方米。

截至2022年6月30日，雅生活服务的总在管面积约为5.29亿平方米，其中来自雅居乐和绿地控股的在管面积约8760万平方米；同期，雅生活服务的合约面积7.07亿平方米，而来自雅居乐和绿地控股的合约面积约1.48亿平方米。