全年供应、成交环比双降！成交额却上涨1.25%，今年集中供应在...-世界播报

今天这篇稿件为大家梳理2022年的土地成交情况，希望给想在2023年购房的朋友们带来一些帮助！

(资料图)

之所以想要为大家汇总这个数据，有两个主要原因：

一是在不少购房者认知里，感觉好像没什么可买的了，但事实证明，并非如此；二是这些成交土地各有看点，有的天资优越，有的已担当起供应大任，还有的已蓄好能量，随时可能爆发，它们都有可能成为未来置业中，你不得不关注的板块。

那么，我们就以此几个关键词为观测点，看看2022年的土地成交情况到底怎么样？2023年哪里将会是供应大户？

1、土地政策变动：

2022年首轮集中供地取消“房地联动、自持、保障房配建”等规则，并出台”20条措施“，如“降低用地保证金、分期缴纳出让价款”等，从土地购买层面为市场解压，通过降低土拍门槛，刺激企业参拍热情，缓解房企资金压力。

2、全年土地供求：

2022年经营性用地供应量17006亩，环比下降2%；成交量13536亩，环比下降7%；其中，成交居住用地9611亩，商服用地3925亩。

累计供应284宗，流拍47宗，累计成交238宗，其中溢价成交的仅有20宗，其余均为底价成交。

3、总成交数据：13576亩、1122亿元，共诞生27宗万元地块。

4、成交土地溢价Top3 ：

Top1：2022年6月4宗摇号地块，分别为未央区徐家湾板块22亩土地、长安区常宁新区板块78亩地块、阎良区航空基地板块60亩地块、长安区23亩土地。

这4宗地分别被青海西北房地产开发建设有限公司、泰发祥、西安迪维诺置业有限公司、长安城建溢价摇中（溢价率约15%）。

高陵该宗地首场流拍后，于第二场土拍由高陵城开溢价15%摘得。

Top2:在首批集中供地时，经发地产溢价13%摘得经开高铁新城的50亩住宅土地。

Top3:城北大明宫地块于8月18日由金茂溢价10%摘得，该宗地地处西安主城区核心地段，围绕大明宫国家遗址公园，区域城市配套日趋完善，土地投资开发潜力较高。

5、卖地“最狠”月份：

据统计，在6月土地成交面积、成交宗数和成交金额均达到顶峰！

12月虽然供地宗数为31宗，然而100亩以上的地块达到8宗，最高为205.381亩，因此成交面积排名全年第二。8月由于西咸集中供地成交的加持，因此成交面积排名第三。

6、“成交王者”区域：

西咸新区为土地成交大户，共计100宗6476亩地，总成交金额为360亿元；西安主城，高新区以44宗2165亩地夺冠，成交总金额为344亿元。

这里需要注意的是，成交区域（板块）较为集中，这意味着2023年的高供应也将会集中呈现在这些区域（板块），包括高新三期、软新板块、浐灞、港务、航天。

7、综合楼面价top10：

为星河湾摘得的地籍编号YT8-110-706、YT8-110-707两宗土地。

因为宗地内公办幼儿园、社区服务等公建配套设施建成后将无偿移交政府相关部门，所以这两块地的实际土地成本要远远大于上述地价和楼面价！换算下来，综合楼面价约16764元/m²左右！

8、单宗地价top10：

2022年西安单宗地价TOP10总成交金额为280.212亿元，占比全年总成交金额的24.9%。

其中位于高新区的GX3-37-1-1宗地，成交金额达到了353000万元，被保利拍得，成为西安2022年成交地块中金额排名第一。

9、单宗面积top10：

2022年西安土拍市场TOP10总面积为1852.79亩，占比全年总量的11.6%。

其中位于高新区235.79亩的GX3-35-1-2地块被中建东孚拍的，成为西安2022年成交宗地面积最大的一个地块！

都说数据是不会骗人的，但事实上，数据最爱骗人。

如果我们只看数据规模，那2022西安楼市的土地成交相对全国来说，的确喜人；但如果我们认真分析数据背后的结构，却能发现2022的西安楼市土地，正在呈现出熊市的特征：

其一、2022年西安市经营性用地成交量主要集中在高新、沣东、空港，高新板块仍旧是西安楼市的标杆区域，西咸新区土地成交频繁，但多为城投平台公司拿地。

主城区主要集中在高新区、国际港务区和城南，西咸新区主要集中在沣东、空港、秦汉。

而低容、低密的稀缺土地大多则集中在沣东、空港、秦汉、临潼、泾河等外围非限购区域，随着市场对低容、低密产品的改善需求增加，外围市场供应成交更加集中。

其二、从区域来看，“万元地块”主要分布在高新、西咸新区、城北和城南四个区域。

其中高新区最多，共18宗地价破万，也是西安主城万元地块密集的区域；其次是西咸新区，共5宗，主要集中在沣东新城；城北的万元地块主要集中在曲江大明宫板块，金茂竞得2宗地，地价均破万。

其三、无论主城区、西咸新区、远郊区县，溢价几乎在土拍中消失，95%以上的涉宅用地皆以底价成交。

根据2022年西安成交的土地数据来看，前两次客观的说还可以，保持了西安在同级别城市中相对压别人一头的态势，但是从后面的土拍来看，有一点不妙，绝大多数的土地都被平台公司兜底拿走了。

这个东西，懂的人都懂，除了极少数平台公司拥有市场化开发能力，最终能够开发成楼盘入市销售并挣到钱之外，其余的大多数平台公司，都等着找人合作共同开发，或者转手再卖，这个说法是有一定道理的。

而土地市场遇冷，更是显著的熊市特征，毕竟大牛市，土地还是要疯抢的。

那面对相对降温的土地市场下，2023年会怎么走？

毫无疑问，房子会越来越难卖。不过房企想要穿越周期，其实摆在面前只有两条路：

第一、要把产品做好。

其实西安这座城市，是绝对有实力消费好产品的，贵一点没关系，但必须物有所值！

第二、价格随行就市。

当然，并不是所有开发商都有能力去打造好产品，毕竟每一个产品的背后都是成体系的东西，牵一发而动全身。

同时，也不是每一块土地都适合去打造精品，这应该跟它的外部环境、产品定位以及区域购买力相匹配。

那么，在这种情况下，开发商的确可以保持一个标准化的产品输出就可以了，但前提是，价格你得降下来。

实际上2023年对某些房企来说，接下来的竞争就要有刺刀见红的准备，尊重市场，尊重购房者，把产品做好，是唯一的出路！

而对于购房者来说，对市场现状应该有更加清醒的认识，不要受各种杂音的影响，不要听信各种忽悠，建立合理的买房预期，从容不迫，按需买房就好。