从土拍来看今年即将热点的上海板块-每日热议

各位小伙伴放假了嘛，我身边同事陆陆续续都返乡了

这个岁末年初的光景里，关于上海楼市其实还有一件蛮重要的事要做

刚过去一年的楼市难以言表，但土地供应算是绝对空前了

(资料图片仅供参考)

©CRIC

从6月第一拍到12月收官，前后四次土拍，除去城中村地块，共计拍出105块地，这里面仅房地联动价超10万/平地块就有13块

大水必有大鱼

地块的超级供应一定会让部分板块跳脱出来被大家关注

去年以前的颛桥可能有不少人还会念错第一个字，但紫薇花园、四季半岛开盘之后，大家说起什么热点板块都会说起颛（zhuan）桥

10年前的大宁并不是内环客户首选，但是静安府的出现直接让板块迈上新台阶，后来仁恒、融创两个紧挨的项目都异常火爆

好，那既然这件事是可以发生的

那么刚刚过去2022年105块住宅地块的超级供应又会带火哪些板块

那这些板块是不是就是值得我们今年重点期待的

01

这5个地块独挑大梁，一个地块就可以点燃整个板块

要相信每块土地都是独一无二的，也要相信有些土地的质素天生就是题眼位置

徐汇滨江就是这样的存在，它本身早就不缺关注度

但是2023年它可能会被重度期待，就因为一个地块

第一批次拍出的，徐汇斜土路地块

位于绝对核心的徐汇滨江，地块天生自带光环

虽然2022年第一次土拍房企的申请门槛有所调整，但如此核心地块的出让，土地市场对于竞拍房企的期待也是非同一般

最后被三家房企联合体拍到，其中就包括香港置地

而这块地更值得期待的地方

是香港置地内部对这块地的期待达到什么程度

对香港置地在内地所有项目而言，徐汇滨江项目做好了，但其他项目没能做好还可以忍，但如果其他项目做好了，徐汇滨江却没做好，那对于集团来说就是全盘没做好

如此得天独厚的徐汇滨江，再遇到如此态度的开发商，以及如此大体量的综合开发

那么这个项目真的可以撑得起万众瞩目这四个字

而这样的项目对于徐汇滨江板块而言，也是在已有热度基础上，也会再次燃烧一把

那还有什么地块，可以凭一己之力挑动整个板块的

还有那种长年未有供应，2022年突然有供应的板块

2022年土拍市场比较夸张的一点就是，在浦西虹口、杨浦、静安、徐汇、长宁、普陀、黄浦这些核心区域的供应

对比2021年的7块，2022年达到了近20块

这里面特别值得关注的有两个板块

第一块就是多年未有土地供应的长宁西郊的一块地，一供应就在西郊宾馆对面的核心位置

这就是二批次拍出的长宁新泾地块，土地联动价也达到上海新房史无前例的16.3万/平，可见其背后的土地价值

这块地只有1.2的容积率，围绕地块周边的都是檀宫这样的上海一线豪宅

未来这里可能也只能是上海一线豪宅的供应，而且大概率项目广告都会加上“西郊绝版地段”

同样多年未供应板块还有杨浦五角场

也是同为二批次的杨浦长海地块，靠近五角场商圈，也是多年未供应的五角场拿出来的一块地

来五角场逛过的小伙伴应该都能感受到这周边配套的浓度

光地铁站出口就能绕晕，每个地铁出口也都是巴黎春天、百联又一城购物中心，万达广场，合生汇这样的配套，还有长海医院、江湾体育场

所以这周边出地本身就很不容易，而这也是二批次长海社区地块让人眼前一亮的地方

像这种多年未有地块的情况，基本来年，就是新房市场的王炸

也会顺带重新点燃尘封已久的板块关注度

上面两种独挑大梁的情况，一种是地块自身能级太强，一种是时间维度的多年未供应

而这三个老字号板块，也应该是今年妥妥的热度天花板

02

第二条线特别想为各位梳理的是今年有新晋项目的那些年的网红板块

什么是网红板块

虽然也是核心板块，但跟陆家嘴、黄浦滨江、徐汇滨江这类城市顶级核心板块不同

它们是城市在不断外拓过程中延申出来的优质板块

比如大虹桥的徐泾板块，每年新盘出街的时候，都会格外被关注，尤其是西虹桥

还有唐镇，作为浦东当红炸子鸡、张江外溢客户首选，唐镇从点状开发逐渐成片

这类板块在过去几年新房市场一直热度不断

那2023年这些板块还能持续热度么

青浦徐泾是可以的

虽然2022年大虹桥部分项目卖的并不好，但拦不住只要大虹桥有上新，就会有人讨论

2023年徐泾板块会拿出四个项目

其中有一块地还在徐盈路地铁站附近

了解大虹桥的小伙伴都知道，整个大虹桥徐泾板块配套最为成熟，如果再聚焦一点的就是徐盈路地铁站

加上另外三个项目上新，2023年的徐泾大概率还会是那个热点板块之一

其二就是浦东唐镇

唐镇本身自带网红热度，不过如果没有新盘供应，那跟今年的热点板块也没什么关系

但今年唐镇大概率会有两个新盘

而这也不是所有原因

唐镇今年的板块热度还来自一个很重要的配套兑现时间维度

唐镇地铁站周边围绕一批高品质项目，以及商业、娱乐休闲配套

但单中心发展轨迹依然是大部分上车客户对它的第一印象

不过这件事在接下来几年会得到本质改观，因为两个大体量综合类项目进驻

所以这时候的唐镇，再加上新入地块的关注度

还有板块本身的网红底子，这样的唐镇2023年很难不被重点关注

还有我们的老牌网红，闵行古美

几乎每出一块地就会被市场关注

但相比徐汇滨江这样的顶流地块，古美是更偏浪漫小资的存在

古美街道本身没地块可言，但板块周边2023年有不止一块的土地供应

除了板块本身地块的稀缺，古美板块也受到漕河泾人才外溢，就有点像唐镇之于张江

这样的古美不仅本身自带网红光环，同时还有两块地供应，再加上漕河泾需求外溢，2023年的热点板块必须有它的位子

03

看完105个地块，我找到了2023年值得刚需重点关注的板块

首先就是宝山杨行

在我眼里宝山可以分成三个部分

第一个就是靠近中环一圈的宝山

虽然价格便宜，但是价格便宜是真的有便宜的理由，无论城市界面还是配套都不太好

第二个就是刚需圣地宝山顾村

这里集结了大量动迁房，户型都很不错，关键价格足够便宜，但要命的是它永远是那个足够便宜的地方

第三个是宝山真正大本营，宝山淞宝，这里是宝山主城区，很难想象宝山主城区居然是和中环完全相反的东北方向

而2023年值得刚需关注的是在我看来宝山第四个区域

既不是宝山偏远的淞宝，也不是永远的洼地顾村，而是往北走的一块区域

杨行，尤其是友谊西路地铁站附近

在顾村3万/平的时候，离市区更远的杨行这里已经进入4-5万/平

这里离市区比中环附近的宝山远多了，还经常有大卡车出没

我跟中介交流过这个问题，比较一致的看法是，这里有不少品质次新，而且这里到人民广场站，全程35分钟左右，南北高架也是直达市中心

而这个神奇区域有新地块也要入市了

也是我几乎看着腾出来的地块

在我印象里地块周边的蓝色铁皮几乎存在了3年多

周边有老旧商业、也有那种老旧公寓、还有老公房，不过也有东方丽景、万科四季都会这样的品质次新

不过最重要的一点还是前面说的，距离

距离人民广场35分钟地铁车程地块联动价只有4.93万/平的价格

2023年杨行值得刚需看上一眼

还有一个板块值得刚需关注起来，青浦赵巷

赵巷是一个典型的别墅区，不过生活不是很便利，尤其是地铁

但2022年出让的两个地块

其中金地地块靠近17号线嘉松中路站，是赵巷板块难得的地铁盘，均价5.2万/平

这个特质加上这个价格，赵巷板块2023年可能会成为刚需热门板块

其实2022年航头、川沙板块也有不少新地块

不过实话实说这些板块真心有点远，如果你在附近工作这些板块新项目也值得关注，否则上下班往返3个多小时真的很难吃得消

04

全市来看，2022年的整体供应，一定会带来2023年新房的井喷供应

尤其是其中第二批次土地市场的诚意供应

不仅拿出了长宁西郊这样的稀有地块，还打破了五角场等这种常年未供应板块的新地块

全部105块地来看，从徐汇滨江这样的老牌热点板块的全新能级，到长宁西郊、杨浦五角场这样的稀缺供应

再到古美、徐泾这样的网红供应，还有全市难得一见的刚需板块供应

整个2023年值得期待的板块有点多

以上为正文，来自巧克丽丽