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四大楼市杀手锏 终于快成历史了-天天速讯

来源: 叶檀财经 时间: 2023-01-29 20:03:14

文/顾天杰


(资料图片仅供参考)

四限放开 进行时

春节之前上海两会期间,几位委员联合提出一份《关于上海调整楼市四限政策的建议》。

四限指的是限购、限贷、限售、限价这类房产调控政策,它们曾经是地方政府手里最强的杀手锏。

(来源:澎湃新闻微博)

作为一线标杆的上海,已经有人开始提议调整四限了,足以称得上是一个楼市风向标。

这份政策建议里主要包括四个方面的内容:

一、调整限购 委员们建议有条件、分区域地试点放松限购。 远郊地区外地户籍购房从5年社保缩短到2年。工作单位在远郊的,原则上可于工作单位所在区域增加1套房资格。 二、放松限贷 简单来说就是在贷款还清前提下,实行认房不认贷。 委员们认为首套房应该回归只认套数,只要是唯一住房就应该有首套房信贷政策。 三、放松限售 在10万一平米以上的高端住宅,保持限售基础上,全面取消其他新房限售,加快二手房流动性激活市场。 四、调整限价 10万一平米以上的高端住宅限价放松,同时增加额外税费。已经设置房地联动成交价的土地,酌情适度逐步放开限价。 未来出让的含宅土地,不设置房地联动价,按市场发展规律浮动价格。

这些建议里的每一条细则都非常有可操作性,针对性也很强。

首先是限购调整,众所周知目前流动性最好的二手房是上海五大核心区的老破小,尤其是带有第一梯队学区的房子最好卖。

对于远郊和非核心区的一二手房,除非与周边新房的倒挂比较严重,否则流动性普遍不太行。

限购调整就是在帮助上海非核心地段快速去化,让有稳定工作和买房需求的人买到房子。

其次是限贷,说实话目前上海各大银行的房贷额度比较充足,从认房又认贷转变为只认首套房,就又释放了一小波购买力。

接下来的限售和限价都是针对高端住宅与豪宅。

对于高净值人群来说豪宅已经是一种保值资产了,上海在此前的一轮封闭放开后,优质豪宅迎来了一波换手,成交非常火热。

对豪宅加收税费并不会影响高净值人群的购买欲望。

如果用一句话总结委员们的提议,就是:

应买尽买,应贷尽贷,应税尽税。

2023年之后,上海市场依旧保持了一定的热度。

阳康之后去买房,已经从一句调侃变成了现实。

克而瑞上海统计显示,1月5日到12日,上海入市7个新建项目中,鸿印里和建发华发古美华庭两项目全部售罄。

在1月12日位于静安区的鸿印里项目正式开盘选房,均价达到14.2万元/平方米,入围分达到81.4分,再现千人摇号盛况。

(来源:安居客)

另一份中原地产的数据显示,1月2日到8日,上海新建商品住宅成交面积35.21万平方米,环比增加38.38%。

新房很热,二手房变冷继续探底,是上海楼市的真实写照。

上海链家的统计数据显示,继10月的1.65万套、11月的1.61万套低位之后,2022年12月,上海二手房成交量持续下探,当月仅成交1.2万套,环比下降23%。

新房和土地拍卖紧密相连,土拍金额又是地方财政的主要收入来源。

有数据显示,2012-2021年期间,地方一般公共预算本级收入增长82%,地方一般公共预算支出则从106947亿元,增加至211271.54亿。

一句话,政府支出远高于收入。

这也是多年以来二三四线城市,持续卖地发展楼市的主要原因。

四个一线城市属于财政自给率较高的那一批,它们比较幸运。

沪、深财政自给率高达92%和99%,负债率则仅有63%和24%。

二线城市中,经济活力较高和财政同时比较稳健的,有杭州、苏州、厦门、南京等。

仔细观察会发现,上面几个城市或多或少,曾经出现在全国卖地排行榜的前几名,有的吃到了房地产上行周期的一大波红利。

所谓的新房限价,就是政府要在财政、房企利润和新房价格间,寻找到平衡点。

假设新房限价太死,那么房企造楼的利润就降低,没有动力去投资买地,政府拿不到更多的土地收入,应对不了庞大的开支。

如果新房限价宽松甚至放开,那么开发商就会无视二手房价格,尽量把房子往高端、改善等方面去建造,毕竟居民都想要住更优质的房子。

(来源:全国房价行情网)

放开限价的坏处是,居民就看到房价像脱缰野马一样越来越高,似乎靠收入永远买不到想要的房子,政府尽管拿到了土地收入,却失去了更多的潜在人口流入和买房需求。

楼市限价也好,剩余的限购、限售、限贷也罢,几乎都是围绕着把房价控制在一定范围,并且能够以一定速度持续卖出去这个目标制定的。

在上升周期这个逻辑无法被打破,直到2021和2022两年,楼市开始震荡下行,房企还债洗牌,完美循环才被打破。

因为政府和开发商突然发现,所有人都在观望,真正拿出真金白银买房的人变少了。

于是各种优惠、激励措施就纷纷出台了。

过去一年楼市关键词变成了:

首付比例下降、房贷利率下降、限购放开、团购买房、保交楼、一人买房全家帮忙

中指研究院统计显示,截至2022年12月26日,全国330多个省市县发布宽松政策超1000条。

(深圳的公积金新政 来源:深圳住建局)

其中优化限购超过100条,优化限贷240多条,优化限售41条,调整限价34条。

除了北上广深,其他城市的四限终将陆续变成历史。

城市竞争 更激烈

2022年12月以来,全国多个特大城市开始试水放开限购。

第一批代表城市有西安、厦门、郑州、佛山、东莞和南京,第二批包括杭州、济南。

无论人口在几百万到一千万,还是GDP在几千亿到一万亿,都在托底楼市吸引人口流入。

有媒体报道,杭州临平区近期放宽了南苑街道和乔司街道的限购。

目前杭州萧山、余杭、临平、钱塘、富阳区都有部分街道甚至全区,享受限购放宽,杭州户籍已婚家庭可买2套,外地户口缴纳1个月社保即可买1套。

长沙近期也进一步优化了人才购房政策细则。

当地住建局、市委人才办印发《关于强省会人才购房实施细则》,明确45周岁以下,具有大专以上或者中级专业技术以上资格的人才,落户长沙后可买首套房。

济南是特大城市中,解除限购最彻底的一个。

非本市户籍家庭在济南限购区域内购房,不用再提供个人所得税或社会保险证明。

2023年之后的一二三线城市竞争,将会更加激烈,争夺的是还有购买力的改善住房人群。

大量中高收入群体,支撑起了一线城市的楼市,这在疫情过去三年里表现得最明显。

数据显示,2020年下半年楼市成交迅速反弹,北上广深四个城市的商品住宅成交量均明显走高,并达到2017年以来的最高点。

2021年,在全国楼市成交普遍大幅下滑的情况,一线城市成交没有下降太多。

进入到2022年,在行业成交规模持续收窄的背景下,在2022年2季度一线城市成交下探的趋势率先趋稳。

北京和广州目前规模基本完成了触底回升,广州商品房成交甚至超过了2020年同期水平。

二线城市里,能和一线竞争的只有少数几个,人口还在增长的城市。

比如杭州。

2021年杭州市商品住宅成交规模达到了2184万平方米,在二线城市中高居首位。

疫情三年对杭州影响确实有,但没有市场预期得那么大。

除此之外,开发商的投资偏好,也是未来楼市的风向标之一。

数据显示,2018年以来房企们在长三角的投资占比持续增加,到2021年底为62%,在珠三角投资占比基本保持在25%左右。

中西部和环渤海的三四线城市,房企投资逐年下滑。

开发商最先撤离的城市,也是四限最先推出的一批城市,它们未来竞争压力最大。

2023年我们最期待的无非是两个字:

复苏

消费在复苏,楼市在复苏,股市也在复苏。

全国此前地方政府两会报告显示,各地把增长目标定在4%到6.5%之间,最高的是海南设立的9.5%。

新冠目前已经处于乙类乙管,制约经济的最大负面因素在逐渐退场。

新冠和四限政策一样,也在逐渐变成历史。

房子作为中国人门槛最高的消费品之一,复苏会略慢于消费。

可以肯定的是,道路很曲折,前途很光明。

楼市最艰难时刻已经过去。

(免责声明:本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析,不构成投资建议,请勿以此作为投资依据。)

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作者:顾天杰编辑:始末

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