重庆银保监局进一步加强房地产类押品管理：防控高评高贷-环球聚看点

21世纪经济报道 记者李愿 北京报道

1月31日，重庆银保监局发布《关于进一步加强房地产类押品管理的通知》（下称《通知》），以进一步规范银行业金融机构房地产类押品管理，增强押品风险缓释能力，提升风险防控有效性和经济服务稳健性。

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《通知》作为专门规范房地产类押品管理的制度，“面”上注重提升银行业金融机构房地产类押品管理机制体制的完备性，“线”上着力增强相关管理全流程的规范性，“点”上突出推进解决管理实践问题的针对性、可行性。

《通知》共6部分、20条，分别为进一步健全押品管理体系、强化押品准入管理和调查评估、做好抵押设立和押品动态管理、严格规范与第三方机构合作、加强科技赋能、强化管理监督。重点对以下四方面提出规范要求：

一是管理体系要更加健全，线上线下业务的各类房地产类押品应纳入统一管理，押品管理全流程应无缝流转、有效衔接且有记录、可追溯。

如第9条规定，对涉及房地产类押品的贷款，各银行业金融机构原则上仍需坚持以现场调查为主、非现场调查为辅的调查方式，不得因贷款存在部分线上环节而弱化必要的现场调查要求。对押品采取非现场调查的贷款，需抽取一定比例现场核查押品情况。加强押品线上评估系统建设及其刚性控制，拓宽权威数据来源，提高评估科学性。

二是重点环节把控要更加审慎。如在准入环节，要对存在非第一顺位抵押等情形的房地产类押品设置更加审慎的准入标准。在受理调查环节，不得因贷款存在部分线上环节而弱化必要的押品现场调查环节，要对过户时间或持有期限1年以内的房地产类押品强化审核。在估值审批环节，要防控高评高贷，提高评估科学性。在抵押设立环节，应依法依规做好房地产类押品抵押登记办理。在存续期管理中，要强化动态监测管理，持续保障抵押有效性。

如，第8条明确要防控高评高贷。各银行业金融机构选择外部评估机构时，原则上在合作机构名单内随机选定，防范内外串通影响评估结果。应与外部评估机构就合作业务定期对账，严防私下派单、假评估等情况。采用内部评估的，应妥善设置评估权限，实行贷评分离；严控参数调整权限，法人机构调整权限不得下放分支机构，非法人机构调整权限只能在市级机构。内部评估结果应参照前手实际成交价格、不动产交易登记平台、网签系统等数据审慎确定，严格实行“就低不就高”，不得随意抬高评估价值。对估值难度较大、预估价值较高、管理风险较大的房地产类押品，银行业金融机构应采取多方评估、交叉验证等方式，根据“就低不就高”原则合理确定抵押物价值。对未执行“就低不就高”原则的，需开展现场核查，并纳入监督检查重点，若发现违规情况，从严追责、问责。

三是与第三方机构合作要更加规范。要求银行业金融机构加强对外部评估机构、房地产中介、助贷等第三方机构的准入管理，并建立合作行为隔离机制，注重加强后评价管理，整合相关行业力量，对存在弄虚作假、违法违规情况的第三方机构加强联合惩戒。

《通知》有3条内容与第三方机构有关：严格准入第三方机构、加强第三方机构后评价管理、强化规范合作行为。在强化规范合作行为方面，《通知》规定，各银行业金融机构应与第三方机构建立隔离机制，原则上授信审查审批人员不得直接接触第三方机构。应将与第三方机构接触情况纳入员工行为日常排查内容，对异常情况及时纠正。

四是科技赋能要更加精准。鼓励各银行业金融机构建设与应用押品管理信息系统，支持银政合作拓展数据共享和查询功能。

如，第17条规定，鼓励各银行业金融机构建设与应用智能化押品管理系统，实现押品权限管理、参数管理、全流程管理、合作机构管理、权证自动封包出入库、智能监测预警、定期工作提示、信息查询、影像调阅、统计分析等功能，以数字化手段提升管理规范性和有效性。探索建立以房产身份唯一标识为基础的抵押房产查询跟踪机制。

《通知》还要求，对不能满足本通知及其他规范性文件中关于房地产类押品要求的银行业金融机构，监管部门可要求其制定整改方案，责令限期改正，并视情况采取相应的监管措施。

“《通知》的印发和执行，有利于强化全辖银行业金融机构房地产类押品风险管理能力，有利于规范涉及房地产类押品有关业务的经营管理行为，有利于支持促进房地产与金融正常循环，有利于强化保护金融消费者合法权益。”重庆银保监局表示，下一步，将持续督导辖内银行业金融机构切实规范房地产类押品管理，更好促进经济金融平稳运行。