如何面对住房贷款“提前还款潮”：银行要厚道，居民要冷静-世界看点

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2022年下半年以来，部分个人住房贷款借款人加快提前偿还贷款。特别是岁末年初之际，住房贷款提前还款行为显著增多，渐成“提前还款潮”。这其中的原因是多方面的。商业银行、借款人及相关部门应理性对待，并采取合理措施加以缓解，进一步稳定居民信心和预期，稳步促进和扩大消费。

在银行信贷中，提前还款本是一种较为常见的行为。借款人出于自身资金安排考虑进行提前还款，可以减少利息支出；银行出于风险管理需要，在符合合同约定的情况下也可能要求借款人提前还款。但近期住房贷款“提前还款潮”，主要动因在于借款人。近年来，受经济下行和疫情反复等多重冲击，我国居民工作不稳定性加大，部分居民收入有所下降，投资和消费需求不振，对未来预期不明。部分借款人通过全部或部分提前还款来减轻还贷压力，降低住房消费负担。与此同时，2022年以来我国金融市场波动加剧，股票、基金等价格大幅度下行，一贯稳健的银行理财产品出现“破净”。在这种情况下，普通居民投资收益下降明显，风险偏好趋于保守，将原来用于投资的部分资金用于提前还款。央行2022年四季度城镇储户问卷调查结果也表明，倾向于“更多储蓄”的居民占61.8%，比上季增加3.7个百分点；倾向于“更多投资”的居民占15.5%，比上季减少3.7个百分点。此外，部分存量住房贷款利率偏高，也是借款人提前还款的原因之一。2020以来发放的部分住房贷款利率在6%以上，尽管2022年贷款市场报价利率（LPR）下降三次，但部分存量房贷利率仍然显著高于目前约4.3%的平均房贷利率。

基于商业银行视角，一方面房地产市场低迷，居民住房消费需求不振，新增住房贷款申请量显著下降。2022年全年住户贷款增加3.83万亿元，同比少增4.09万亿元。其中，中长期贷款增加2.75万亿元，同比少增3.33万亿元，为2015年以来最低。这反映出受多重因素影响，居民住房消费需求意愿不高。另一方面，借款人提前偿还住房贷款行为增多，部分银行提前还款窗口甚至排起了长队。因此，商业银行住房贷款难以稳步增长。面对住房贷款业务发展压力，交通银行等少数银行采取收取违约金、补偿金等形式增加提前还款成本；多数银行以提前预约、长时间轮候等为手段，试图降低或推迟提前还款压力。

从法律上来讲，提前还款是对原借款合同约定的贷款期限或贷款金额的变更，的确需要借款人与银行协商一致。但近年来，国家和金融管理部门多次要求银行加大对实体经济支持服务，采取切实措施为企业和个人纾困解难，降低实体经济综合融资成本和个人消费信贷负担。商业银行应立足长远，提升服务，通过线上线下结合等方式，为客户提前还贷提供便利，更好地改善客户体验。此前，交通银行等银行对提前还款收取较高比例的“补偿金”，有违为实体经济纾困解难的政策导向和精神。收取提前还贷“补偿金”“违约金”的银行，应进一步提高站位，转变观念，在服务实体经济、服务普罗大众等方面展现出商业银行的应有作为和担当。

对个人来说，扎堆提前还款并不可取。判断是否需要提前偿还个人贷款，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率，则可考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。当然，还需要为自己生活、养老及日常支出留足资金。从还款方式看，一般来说等额本金这种还款方式前期偿还的本金多、利息少，相比来说提前还款会更划算一点；等额本息这种还款方式前期偿还的利息多、本金少，如果还款已过一半，其实可以不考虑提前还款。另外，如果是公积金贷款，由于利率显著低于市场上一般贷款的利率，也可以不用考虑提前还款。2023年，随着我国宏观经济恢复回暖，资本市场上升概率较大，而贷款利率还有下行可能，提前偿还贷款需要慎重考虑。

当前部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。同时，应加快引导5年期以上LPR下降，继续降低新增和存量住房贷款利率，减轻居民住房消费负担。

不过，如果2023年宏观经济企稳回升和房地产市场回暖，下一阶段“提前还款潮”或将趋于平缓。当然，稳定居民信心和预期、减缓“提前还款潮”还有更重要和深远的意义。2022年12月中央经济工作会议强调，“要把恢复和扩大消费摆在优先位置”。如果采取有效措施，减少住房贷款提前还款行为，引导居民将储蓄转化为消费和投资，将为恢复和扩大消费、促进经济社会加快复苏提供有力支撑。