楼市调查 | 北京建工地产项目公司增资 慢跑房山首个拿地即开工项目“抢金”

观点网2022年第三批集中供地上，北京建工以16.7亿元拿下北京市房山区西潞街道佳世苑三期地块。

此后，该项目踏入快速路，创造了从拿地到开工的最快纪录。

(相关资料图)

2022年10月24日，房山区举行“拿地即开工”试点项目开工仪式，作为首批试点项目，西潞街道佳世苑三期工程也于当日顺利开工。

2月1日，北京产权交易所披露该项目公司北京建邦憬诚房地产开发有限公司的增资信息。

此次增资项目拟募集资金对应持股比例或股份数为30%，信息披露期满日期为2023年3月28日。拟募集资金金额为择优确定，增资完成后，引入新进投资方持股比例30%，原股东持股比例70%。

就在增资消息释出前不久，1月20日，该项目已取得预售许可证，案名为北京建工·揽星宸 （建邦揽星苑），准许销售面积108530.95平方米，共获批22栋楼、1277套房源。

项目“抢金”

2022年9月，北京第三批集中供应的18宗地块全部成交，其中房山区供应两宗，分别由北京建工、首创以16.7亿元、4.3亿元底价摘得。

公开信息显示，北京建工摘牌房山区佳世苑三期地块后，通过串联改并联、前置审查、告知承诺、工程预招标等一系列创新举措，最大限度压缩了建设项目办理手续的时限，为施工开启“绿色通道”。

在2022年10月22日取得土地交接单当日，房山区住建委即核发《施工准备函》，批准开展土护降工程施工。

10月24日，房山区举行“拿地即开工”试点项目开工仪式，作为首批试点项目，西潞街道佳世苑三期工程也于当日顺利开工。至此，该项目开工周期从传统的百余天缩短至1天，刷新拿地到开工的最快纪录。

两个月后的12月24日，该项目接待中心正式开放，也标志着房山区首个“拿地即开工”项目即将进入销售阶段。

北京市住建委显示，该项目已于1月20日取得预售许可证，项目名称为建邦揽星苑（北京建工·揽星宸），准许销售面积108530.95平方米，共获批22栋楼、1277套房源。

从区位来看，揽星宸位于房山区西潞街道，处于房山区综合服务轴和创新发展轴交汇处。 项目总建筑面积达18.03万平方米，包含22栋住宅楼和3栋公共服务配套设施，需配建一所2800平方米的幼儿园。

项目距离房山热门板块良乡大学城并不算远，但在良乡区域，已有学府印悦、京西印玥，以及2022年首批集中供地中，中建智地拿下的拱辰街道0045地块，也即春和印象项目。从项目数量上来看，区域竞争仍稍显激烈，新盘销售可供选择的较多。

揽星宸项目整体规划22栋7-15层洋房、小高层住宅产品，其中9层以下洋房7栋，10-15层小高层15栋。户型面积段为62-115平米的二居和三居，销售指导价4.5万元/平米。

据贝壳数据，京西印玥目前均价为4.3万元/平米，学府印悦为3.9万元/平米，春和印象则为4万元/平米。良乡区域目前的二手房均价大概3万-4万元/平米。

京西洼地

事实上，房山区确为北京房价洼地。一方面轨交及医疗等生活配套限制，另一方面产业欠缺，房山区形成供大于求的市场局面。

以金融街为例，2022年12月，该公司公告称，拟将全资子公司京西置业持有的北京融嘉100%股权，以22.6亿元出售给华融基础，并开展后续承包经营事项。北京融嘉的主要资产则为位于房山良乡的金悦嘉苑共有产权项目。金融街表示，金悦嘉苑受所处市场整体下行和疫情影响，项目销售和工程建设面临阶段性困难。

房山金悦嘉苑项目位于北京房山区良乡新城板块，总建筑面积19.44万平米，项目性质为共有产权房。北京融嘉获取项目时政府限价2.6万元/平方米，具备销售条件后，项目申购时由政府评估确定产权比例为80%。

金融街对项目公司的处置，或许也可以一定程度说明问题。

此外，2021年10月，中建智地以14.6亿元竞得房山拱辰FS00-0111-0018地块，溢价率8.15%。两个月后的12月，中建智地又以18.63亿元的上限价格竞得房山拱辰FS00-0111-0017、0019地块，两地块即为如今的中建学府印悦一二期。

北京市住建委网站信息显示，中建学府印悦于2022年3月6日取得首张项目预售证，批准销售725套房源，截至12月，仅网签二百余套；此后于6月、9月取得两张预售证，但签约情况均不甚理想。

另一方面，房山市相关部门也为“解决”楼盘销售问题寻求解决办法。2022年9月30日，位于丰台科技园区的“房山会客厅”正式启用。“房山会客厅”展示了房山区8家房企14个在售楼盘项目。

彼时，房山会客厅组委会相关负责人介绍，在房山区购房家庭中，有很大一部分来自城六区家庭，但由于房山区与中心城区有一定距离，而且房山区域面积较大，楼盘分布区域较广，对于购房家庭来说，想要一次参观多个楼盘费时费力。

显然，会客厅为城区购房家庭了解具体的楼盘项目带来了便利。而房山区8家房企也在海淀选址开设“房山会客厅”，集中展示在售楼盘。

据了解，“房山会客厅”位于丰台区南四环西路的汉威国际广场一区，面积一千余平方米。展厅共布设了8个展区，分别介绍目前房山区在售的新房项目，包括中建学府印悦、中建京西印玥、长海御墅、天资·陸号院、天资华府、中铁山语澜庭、金地璟宸、天恒·水岸壹号、天恒京西悦府、天恒·摩墅、天恒·乐墅、天恒都会壹号、万年广阳郡9号、韩建观山源墅等。

中心位置用沙盘及LED大屏介绍房山区区域规划、产业布局、生态环境、交通路网、优质医疗教育资源，并引入电子沙盘概念。

在当时，项目待售房源达两千余套，包括小高层、洋房、叠拼、别墅等类型。在展示期间，各房企也一并举办推广优惠活动。

但随着轨交新增线路，优质教育、医疗资源的引进，以及乐高乐园，窦店高端现代制造业产业基地等逐步建设和完善，未来也将有更多市场需求涌入，区域的发展循序渐进，目前来看只是时间问题。

此外，亦有分析人士指出，当前北京楼市政策亦有调整空间。今年1月，有消息称北京将以房山为试点，放松认房认贷，尽管目前来看未有官方消息透露，但或许这也是部分市场需求的心中期盼。