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2023年楼市第一雷,炸在共有产权房

来源: 金融界 时间: 2023-02-02 19:22:28

2023年楼市第一雷,炸在了共有产权房上。


(相关资料图)

这惊掉不少吃瓜群众的下巴,要知道,前不久深圳楼市还放出重磅炸弹,把共有产权房提升到和商品房相同的份额。

深圳的共有产权房新政才刚宣布半个月,青岛的共有产权房就因为城投平台掏不出钱,出了问题。

有自媒体甚至直言:这可能是中国第一例“烂尾”的共有产权房,能载入中国房地产史册的一幕!

但深蓝财经研究了下这件事,发现并没有到所谓“烂尾”的程度,房子其实已经建好了,开发商也没有拖后腿,比起人们通常印象中的房地产“暴雷”,青岛城阳共有产权房“暴雷”,更像是地方政府完砸了。

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青岛城阳城投囊中羞涩

三年内上千条投诉

事情要从一条给青岛城阳区长的留言说起。

这位匿名网友称城阳舜山府不给交房。留言中,他介绍自己是一名来青创业者,两年前,他掏空了所有积蓄,向亲戚朋友借了不少钱,购入了一套位于城阳区白云山(行情600332,诊股)龙湖舜山府的房屋和车位,首付款将近150万元,2021年4月网签,走的市政共有产权,政府方面出资76万。

但现在新房交付时间已经到,自己苦等两年,砸进全部身家买下的房子,却收不到楼。

从以前的案例看,共有产权房业主收不到房,往往跟开发商拿不出钱有关。而这次青岛共有产权房的罪魁祸首,竟然不是开放商,而是有国资坐镇的城投平台——城阳市政投资集团。

接下来的剧情就成了三方互相踢皮球。

开发商说:市政公司没给打钱,你得去问他们什么时候给打款,要不就去找房管局投诉。

市政说:没钱!

房管局也说:这事我们管不了,你们还得去找市政。不行就退房吧。

开发商又说:退房可以,不过要给20%的违约金。

网友也很无奈,退房太亏,全款300万就要给60万的违约金,但现在孩子要上学,自己明明买了房还要租房住,开支太大。最终无奈上区长信箱求助。

当事方城阳市政投资集团则在20天后回复:“现在正在积极筹措资金解决付款问题”。

直接把“没钱”两个字写在了脸上。

这种情况还不是孤例。在青岛城阳区,这样的事还不少。

去年4月,一位青岛市民写信给民生服务中心,表示买的金秋泰和郡项目,也因为市政投资集团没有打款,导致银行贷款迟迟下不来而不能收房,今年要上学的孩子没了着落,“让人才寒心”。

资金紧张的情况,还不止市政投资集团这一家。

如去年7月,一名青岛网友在领导留言板上给青岛市城阳区委书记留言称,自己认购的一套白云山花园小区,因为城阳城市发展投资集团一直未放款,无法如期收房。

青岛城阳市政开发建设投资集团有限公司(市政)、青岛城阳城市发展集团有限公司(城发)、青岛动车小镇投资集团有限公司(动投)等三家城投,也频繁出现在市民的投诉中。

深蓝财经发现,山东省领导留言板中,关于共有产权房的投诉和求助,基本都是青岛城阳区,且大多数集中在城投平台不给打款,或者迟迟不审批等问题上。

另外,在青岛市城阳区政府门户网站中,以“共有产权 不打款”作为关联词搜索,近三年的相关结果多达1397个。

投诉时间主要集中在2021年-2022年。而青岛城阳区的共有产权政策,从2020年10月才开始。

不过城阳市政投资集团确实是在努力筹集资金。在这名网友留言后不久,12月22日,青岛城阳共有产权人才住房8.8亿元ABS债券终于被受理了。

不过受理之后,还要经过审议、反馈、上会决定是否通过、封卷发函等流程,城阳市政投资集团要等到钱到手估计还要等上几个月。这应该就是城阳市政投资集团会回复“资金还在筹措中”的原因。

2

为什么暴雷?

地方财政压力凸显

山东青岛,AKA北方第三城,GDP总量仅次于北京、天津的一颗明珠。

但这次共有产权房暴雷,为什么会发生在青岛身上?

据青岛市统计局官网2月1日公布的数据,2022年青岛市全市生产总值为14920.75亿元,稳居北方第三城,与天津的GDP总量差距进一步缩小。

其中城阳区GDP总量为1348.33亿元,排名全市第5。但增速却仅为1.1%,全市垫底。

△2022年青岛市各区GDP及增速情况。城阳区增速垫底。

图源:齐鲁壹点

众所周知,土地财政是地方财政的主要来源。但自去年以来,楼市持续低迷,民企拿地意愿普遍偏低,土地出让收入明显下降,土地流拍现象也频繁发生,这时,央国企和地方城投成为拿地的主力军。

中指研究院数据显示,2022年,地方城投成为了各地土拍市场上的拿地主力。拿地面积TOP100中地方城投有71个,是2021年的3倍多。

国企和地方城投强势拿地的原因,除了市场因素之外,还有土地财政有关。部分地方政府为了维持土地财政收入,就让国企拿地,输血地方财政。

以去年青岛第四批集中供地为例,城阳区土地出让12例,仅一例为民企拿地,总价为4.37亿。其他11例,要么是合作,要么是国资拿地。不仅没赚,城投平台还要掏出二三十亿。城投的钱哪里来,说到底还是地方财政。

企业预警通数据,2021年城阳市政全年营收13.26亿元,净利润5880.38万元;2022年上半年,总营收9.21亿元,净利润却仅有571.31万元。半年间,负债已从84.39亿元攀升到了110.88亿元。

此外,据城阳区政府披露,2022年1-10月,城阳区还要指出财政总计285.9亿元。

在此基础上,还要再掏钱投入共有产权房,城阳区的财政压力之大,可想而知。

值得注意的是,和北京、上海、广州等共有产权房政策偏向保障性不同,青岛共有产权房政策,更偏向人才政策。

前面城阳区区长信箱的许多留言中,都曾频繁提到“人才”二字,而且力度之强,不仅向从院士到大专学历七类人才开放,其中1-4类人才在8年后还能无偿获赠30%产权,5-7类人才在10年内回购30%的产权。

最核心的一点:不做无房要求,管你有没有房都可以买。

不仅可以用来自住,完全可以作为投资购买。

对比其他城市,青岛城阳区政策可谓是相当宽松了~

该政策一出,城阳楼市就像打了一针鸡血。青岛网上房产数据显示,2020年,城阳区全年新房共成交24850套,较2019年几乎翻番,其中仅人才共有产权住房网签了11000余套,贡献近半。

但压力,却落到了垫付30%的城阳城投平台身上。

标签: 共有产权房 青岛城阳 共有产权