一勺言 | 两场土地军备竞赛要来了

今天下午，相信大家都看到了传闻中自然资源部的那个文件了。名字是：「关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知」。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

(相关资料图)

注意了，不是取消，而是规范。我们从来不做自我否定的事情。

这里脱水处理下这个文件的核心信息，然后基于一些业内人士的访谈，谈几个看法。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

1，文件落款日期是2022年12月8日，说明决策层去年就认识到集中供地对市场制造的痛苦。

从时间点看，集中供地的政策调整，也并未受到今年1月份市场数据的影响，主要还是基于过往一年的数据与感受。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2，2021年3月面世的集中供地，去年就已经大面积失效。

公开报道里，多数明星城市的供地都超过了三次，北京甚至有五次。因此，这个文件是对地方政府2022行为的事后确认。

以后，大家有法有规可依， 胆子可以更大一些。

3，充分公开市场信息，提升市场信息的透明度，是整个文件的题眼。

原话是这么说的：

「各地务必高度重视，将信息公开作为促进房地产市场平稳健康发展的重要措施，规范有序做好住宅用地供应信息公开工作，防止信息披露随意、不充分、碎片化。」

作为公开市场的唯一卖方，地方政府任何有利于市场透明度提升的政策，都值得赞扬。从目的看，它就是奔着激活两个市场主体（开发商与购房人）的预期去的。这会是一份皆大欢喜的文件。

首先，开发商不至于在短时间内要评议审定如此多的地块，投资决策的错误率就可以下来。

其次，市场上的卖家与买家也会欢迎。土地供应数量减少，出让节奏优化，会把市场预期引导到稳定与上涨的方向，更多的入市信心可能被激活。

总之，这个文件一执行，各个利益攸关者又多了一个讲故事的重磅道具！‍‍‍‍‍

4，每年的第四季度，根据一个原则来编制下一年度的土地供应计划，最迟次年3月底前公布。‍‍‍‍‍‍‍‍

这个原则标准就是：以人定房，以房定人。‍‍‍‍‍

由于细则不清晰，不好评价。我问了一些朋友，对人与房的定义，也不好判断。懂行的朋友来指点指点。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

5，自然资源部还公布了出让的「红绿灯」标准。

其一，近三年，年平均完成交易量以及对应的住宅建筑面积。

其二，凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当控制商品住房用地供应规模。

其三，已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市，应当从严压缩计划规模，直至暂停供地。

按照这三个标准，中央把决策权下放给各个城市政府。原则性与灵活性都给了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

一般来说，可供地的土地指标，既考验一个城市的土地储备能力，也是不同的城市政府在本省里博弈出来的。城市政府天然有卖地的冲动。减少土地供应脉冲式上市，对市场端传递了利好信号。但是，地方政府肯定会去博弈这个指标。

另外，如果原本库存较高的三四线不供应土地了，那么一些三四线城市的投资机会可能就会出现，相信我，一定会有富贵险中求的楼市投资者站出来。‍‍‍‍‍

6，额外还看到了两个要求。

其一，要单列租赁住房用地。‍‍

其二，要增加优质地块供应。

第一个要求是政治正确，是房住不炒的压舱石与底线。‍‍

第二个要求，暴露了目的，说明地方政府钱比较紧张。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

但是，也有一些地产朋友提出了不同意见。‍‍‍‍‍

有朋友认为，增加优质地块供应，这句话是废话。2022年很多政府都把压箱底的好地块拿出来了，但凡还有好地块，一定会拿出来卖。但问题是还有么？还能储备出来么？

拿不拿好地块出来，是一个市场行为，需要城市地方政府与开发商多沟通，多交心，才能交投活跃，做交易对手，需要时间与诚意。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

7，这个要求很贴心了。

「发布出让公告时，除公开出让地块信息外，还应当充分披露该地块的重要关联信息，包括周边主要配套设施和公共胀务设施的现状与规划情况，周边同类型地块基本情况等。」

在我看来，这是要求地方政府在拉土地清单时，要有诚意，要有足够的服务意识，把配套工作做好，做的更细致一些，更好的营商环境才能赢得开发商的追捧。

8，建立拟出让地块清单公布制度。‍‍‍

其一，每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月。给市场主体充足的时间预期预判。

其二，在公开的拟出让时间段内，可以一次或多次发布出让公告，有序组织出让，并在公开的拟出让时间段内全部推出。

这两个规定是干货。

但是，恰恰在这里，政策调整的初心与可能出现的后果，出现了分化与分歧。‍‍‍

9，一个政策调整，有好处就有坏处。

我更喜欢看坏的方面。

2021年集中供地，就给大家一个月的时间来判断土地。现在，给了开发商至少3个月的思考时间，那么，大家的行为模式就会发生变化。

提前3个月公示，就等于打出了一张明牌。开发商有足够的时间，挑挑拣拣，择优而取。

现在，大型全国型房企的战略已经逐渐趋同，收缩甚至退出低能级城市，加码高能级城市。这个战略，不仅不会因为土地端的优化调整而逆转，反而会因此更加强化。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

10，每个开发商每年的土地补仓能力是一定的，他们投资地图的变化，会引发每个城市政府也会第一时间卷起来，要么减少供地，对市场释放信心，要么拿出好地块，吸引开发商把更多的投资头寸兑现在自己的城市里。

优化集中供地的目的是为了降低土地的流拍率。但是，这个目的不一定能够达到。

道理很简单。3个月时间，开发商有充足的时间调配资金头寸，优中选优，弱势城市肯定打不过高能级城市。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

因此，集中供地的政策调整，不同能级的城市冷暖自知。‍

11，从激烈程度看，与其说，这会引发一场幸存开发商的军备竞赛，不如说，会引发一场城市间的军备竞赛。

幸好，竞赛是良性的，它倒逼每个城市在吸引人才与企业方面做的更好。‍‍‍‍‍‍‍

12，深耕型房企在集中供地模式下建立的竞争优势，在一定程度可能会被削弱。以前，这类房企敢算账，敢拿地。现在，节奏变了，外来房企的入场勇气得到了充值，那就卷起来吧。

13，围标的可能性也骤增了。

14，评价这个土地新政的影响，还要加入两个条件。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

第一，要加入市场条件。政策不能脱离市场。如果几年前，集中供地可能是火上浇油，现在市场信心走弱，土地新政将会进一步引导出分化的大格局。

第二，要加入配套政策条件。土地出让的时间节奏变了，但是其他出让细则会变化么？价格熔断，摇号中标会继续保留，还是取消限价，价高者得？这些配套规定，都会重新塑造市场风格。

15，一个政策不是被另一个政策打败的，政策是被市场打败的。

集中供地是有历史地位的，在它不到24个月的存在时间里，它深刻改变了市场，也塑造出全新的赢家与输家。

现在，游戏规则又变化了，虽然各自的起跑线参差不齐，但是，从长期看，起跑线上的那点差距，微不足道，让一家房企持续领跑的核心，还是时刻的清零心态与敬畏之心。

抛砖引玉，也听听大家的看法。‍

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