专家：警惕青岛共有产权房显现交付难暴露出的几大问题

中新经纬2月5日电 (李惠聪)近日，有青岛市民投诉其两年前在当地购买的一套共有产权房无法按时交付，家庭因此深受其苦，引发市场广泛关注。据该市民在青岛某区区长信箱投诉内容表示，当地市政公司、房管局、开发商在交房沟通过程中有推诿现象。

2月2日晚间，涉事城投公司青岛城阳市政投资集团回应称，已安排资金付款，48套未拨付房款2571万元全部拨付到位，购房人可到开发商处办理收房手续。目前公司经营稳健，资产质量优良，从未出现过债务逾期等问题，债务风险可控。

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专家表示，当前房地产的“保交楼”整体得到了快速推进与解决。但此类事件也表明，目前房地产市场仍存交楼风险，且该风险存在从普通商品住宅有蔓延至保障房领域的可能。

事件暴露出几方面问题

上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，居民住房问题不是小事。青岛共有产权房事件暴露出部分涉及财政资金支持住房项目，尤其是保障房项目，或受资金不足困扰，最终导致房屋交付出现问题。

他建议，各地在推进保交楼工作过程中，同时应重点梳理保障房项目的交付工作，以进一步稳楼市保民生。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中新经纬表示，该事件暴露出多方面问题。首先是地方城投平台债务和资金链问题，这也是近几年来的市场热点话题。“前几年，房地产市场销售火热，土地增值明显，政府财政补贴到位，都在一定程度上支撑着地方城投平台公司资金链顺畅循环，但现在上述利好因素褪去，资金链紧张了”。

其次，李宇嘉指出，与上海、北京、广州政府主导型的共有产权房发展模式不同，本次事件中的共有产权房项目，早期初衷有可能更倾向于消化当地商品房库存，而非纯粹用来开发共有产权房。因此项目在实际操作环节中才需要城投平台公司再次出资购买，作为实现政府产权的模式。

据李宇嘉表示，共有产权住房，作为一种平抑高房价、降低购房门槛的积极的地产调控手段，在供地时就约定，政府与购房者共同享受权利、履行相关义务，最终房产在退出时由政府回购，或符合申购条件的其他购房者购买，购房者可获得相应比例的价值变现，最终通过这种流转在内部实现了保障性住房的封闭运行。

在李宇嘉看来，当前上海、北京、广州所施行的共有产权项目开发模式较为典型，也较为主流，即市场化运作，政府引导，政府在土地出让端的低价与明显低于市场的房价部分共同组成了共有产权房中的“政府产权”内容，因为这种模式在土地出让环节就直接进行了降价，类似项目在后期开发就不必承诺相关平台公司再出资购买。

“本次事件中的项目，或许并非是真正的共有产权项目，更可能是为了消化库存，临时对商品房项目的销售模式进行了调整，由此通过城投平台购买一定部分产权，转为共有产权项目。不凑巧的是，近期城投平台资金链紧张，无法实现兑付，因此也存在一定市场风险。”李宇嘉补充道。

哪些因素导致城投公司近几年资金链吃紧？

李宇嘉认为包含几点原因：

其一，为控制城投公司债务率，以及相关城投公司的过度融资，各地先后出台了多项限制性政策。这使一度非常受市场欢迎的城投债偃旗息鼓。

其二，近年来，城投公司承担了地方上较多基础设施建设任务，资金投入较大。地方政府在财政投资支出，或地方政府债券发行以后，支付给城投公司的能力在下降，且国家也在着力控制地方政府债务。

其三，地方政府早先承诺以土地出让收入作为给城投公司的付款条件，随着房地产市场深度调整，政府土地财政收入明显下降，直接影响了地方城投公司的财务状况。

其四，房地产市场持续下行，导致城投公司开发的地产项目受到影响，或导致地方财政税收等呈下降趋势，这种严峻的市场大环境最终也传导至城投企业。

李宇嘉建议，共有产权房的开发还是要坚守“保障房”的初心，尽可能做到政府规划、国企承担建设、面向本地人才与常住居民，出发点的纯粹以及开发环节的规范，都能大概率降低共有产权房项目的各种潜在风险。(中新经纬APP)

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责任编辑：孙庆阳

【编辑：付健青】