2571万元资金全部到位！青岛共有产权人才房“拆雷”，专家建议对城投平台无序扩张进行纠偏

来源: 华夏时报 ┆ 时间: 2023-02-06 12:00:45

本报（chinatimes.net.cn）记者刘诗萌北京报道

在舆论热议的推动下，青岛一共有产权人才房因区级城投资金未到位而出现“暴雷”的事件，最终得到了解决。

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2月2日晚，青岛城阳市政投资集团官方微信发布公告称，对于青岛家安运营管理有限公司未及时付款导致个别共有产权购房人延迟收房深表歉意。现已经安排资金付款，于今天将48套未拨付房款2571万元全部拨付到位，购房人可以到开发商处办理收房手续。

尽管此次发生问题的共有产权房仅是个案，但从另一方面来看，它也暴露出房地产行业下行近一年多的时间带来的种种风险，尤其是地方城投债务扩张的问题。上海易居房地产研究院研究总监严跃进向《华夏时报》记者表示，过去共有产权方面强调的都是产权，没有强调资金的概念。此次青岛的事件暴露出一部分资金是由政府来支付的，政府的财政压力开始传导到共有产权住房。由于共有产权房是全国保障房体系中的一类重要产品，因此虽然此次事件仅是个例，也需要予以积极关注。

“非典型”共有产权人才房

2月初，青岛市城阳区政府官网上的区长信箱里的一则留言受到了外界的关注。在这则2022年12月发布的留言中，一位购房者称自己是来青创业者，2年前购买了一套共有产权房，首付交了近150万。最近新房到期交付，由于共有产权方，即青岛城阳市政开发建设投资集团有限公司全资持股的子公司青岛家安运营管理有限公司未打款，开发商拒绝交房，还让购房者自己联系市政公司投诉。购房者先后联系市政公司、房管局无果，退房还要缴纳20%的违约金，因此只能求助区长信箱。

“这实际上是很少发生的事件。”中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者解释，在其他城市，共有产权房普遍意义上都是政府在最初土拍时就让渡了一部分土地的价值，开发商拿地之后去建设。但是青岛这个案例中，政府是把商品房收购了作为共有产权，实际上开发商是按照商品房拿地的。成交之后，购房者按时支付了房款，但政府没钱支付了。

根据2020年2月青岛市政府发布的《关于加强人才住房建设和管理的实施意见》，青岛市鼓励各区（市）通过购买、改造、长期租赁存量商品住房等方式筹集人才住房房源。2020年，青岛市应建设和筹集人才住房不少于10万套。

记者查询青岛市城阳区2020年产权型人才住房项目配售公告发现，当年该区配售的项目除了此则留言涉及的项目龙湖舜山府以外，还有融创北岭、越秀星汇城和和达·北岸悦璋3个项目。其中，龙湖舜山府单价最高，将近1万/平米。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《华夏时报》记者表示，普遍的共有产权模式中，政府的产权部分主要靠初期土地价格下降和后期房价下降来定。青岛这一事件为了消化开发商的库存而搞共有产权，背离了共有产权住房的本源。

2023年1月，城阳市政投资集团曾通过该留言板回复，正在积极筹措资金解决付款问题。然而截至2月初新闻未爆发时，资金仍然没有到位。“如果不是舆论的发酵，青岛共有产权住房事件可能还迟迟得不到解决。”李宇嘉说。

纠正城投平台无序扩张

自2021年下半年开始，房地产市场出现了整体下行趋势。国家统计局数据显示，2022年全年，中国房地产销售面积创造了7年以来的最低点，销售额也创下了6年新低。直至2023年，在房地产和疫情政策都已经全面宽松的情况下，楼市仍然在寻底过程中。

在过去的一年半时间里，土地市场也出现了寒冬。根据财政部公布的数据，2022年全国土地收入为66854亿元，下降23.3%。其中，在22个集中供地的城市中，2022年地方国资拿地金额占比超过4成，甚至超过了央企国企的份额，“城投托底”成为常态。

对此李宇嘉认为，土地出让的下行，加上个税上缴的下降，导致地方城投的资金链较为紧张。同时，国家又要控制地方债务的扩张，特别是以政府信用作为担保的城投债。这种情况下，之前政府依托城投做的一些项目就开始出现问题了。因此，当下最应该关注的是要对城投平台无序的扩张进行纠偏。

一位地方城投平台人员向《华夏时报》记者表示，自去年以来，该平台曾几次面临债务违约风险，最终都由地方政府成功化解。目前虽然各方面政策趋于宽松，但其资金紧张形势尚未出现明显缓和。

在2023年1月中旬召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部部长倪虹强调“不能出现新的交楼风险”。在严跃进看来，此前保交楼工作主要集中在商品住宅方面，而此次共有产权住房中涉及部分财政资金的问题，说明交楼风险依然存在，且从商品住宅进入到了保障房领域，因此更需要各地系统梳理保障房的交付工作，尤其要重视共有产权住房。

他认为，化解此类问题既需要资金的导入，也可以有新的商业模式调整。比如说如果购房者因为房屋交付不到位，小孩读书问题出现困难，那么从灵活解决此类事件的角度来说，地方政府可以开辟绿色通道，以购房合同代替不动产权证书，优先办理入学事项，这样也可以减少纠纷和矛盾。