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请查收,世联评估深圳商办市场发展年度报告!附获取方式

来源: 价值领地 时间: 2023-02-08 08:11:40

*以下内容摘选自世联评估价值研究院《2022年中国房地产代表城市回顾(深圳篇)》

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深圳住宅市场相关内容可回顾往期

●PART 1

商业市场

新建商务公寓:价量齐跌

2022年新建商务公寓成交均价为58,333元/㎡,同比下跌8.84%

成交10,765套,同比下降32.0%。成交总金额378.6亿元,同比下降40.7%

南山区西丽精品公寓“顶流”创智云城以1,658套/83,154㎡,63.6亿元(均价76,539元/㎡)的惊人成绩问鼎2022年的成交量、成交金额双料冠军。

位于龙岗区龙城的京基智慧科园大卖1,170套/44,447㎡,6.7亿元(均价15,000元/㎡),稳居年度成交量次席。

其他热销楼盘包括恒大天玺公馆(605套/27,688㎡)、恒大悦玺大厦(465套/19,147㎡)、深国际万科悦城(375套/15,624㎡)等。

新建商业营业用房:价跌量升

2022年,新建商业营业用房成交均价为50,331元/㎡,同比下跌37.1%。成交面积28.5万㎡,同比飙升105.1%

位于南山区后海的联想后海总部大厦泰伦广场41,881㎡整体转让,摘得2022年商业营业用房成交面积冠军。泰伦广场位于后海CBD商圈,占地面积29,768㎡,总建筑面积298,497㎡,其中商业建筑面积42,083㎡,办公建筑面积130,177㎡。

南山区前海天境花园全年成交高达9,647㎡/16.36亿,成交均价169,609元/㎡,当仁不让2022年商业营业用房成交金额冠军。

其他热销楼盘包括深湾汇云中心(39,831㎡,成交均价31,000元/㎡)、佳兆业盐田城市广场(33,790㎡,成交均价39,728元/㎡)、恒大城(28,868㎡,成交均价14,990元/㎡)、远洋新干线远洋广场(19,202㎡,成交均价36,576元/㎡)等。

商业物业库存去化周期为38.0个月,总体呈趋势性下降形态。

存量商业物业市场:租金显著下行,空置率上升

深圳存量商业物业(以商务公寓为主)交易不活跃,2022年成交面积19.24万㎡(仅为一手成交量的30%),同比下跌23.5%。

2022年四季度,大型购物中心入市叠加疫情影响对餐饮店铺带来巨大冲击,零售物业招商竞争加剧,租金呈较为明显的下行趋势。深圳主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金为717元/㎡·月,环比下跌2.6%,全年下跌5.2%

空置率为6.8%,同比上升1.6个百分点。

2022年,深圳社会消费品零售总额9,708亿元,同比增长2.2%。其中,网上零售持续快速增长,限额以上单位通过互联网实现的商品零售额增长20.9%。互联网技术使消费者逐渐掌握消费市场的主动权,电商快速发展碾压传统百货零售业。

深圳是全国吸引人口最多的城市之一,实际管理人口在1,800~2,200万之间。《广东省第七次全国人口普查公报》显示,深圳常住人口十年暴增了713.6万人,是对珠三角核心区以及全省常住人口增量贡献率最高的地级以上市。

深圳良好的经济和人口基本面将继续支撑本地消费市场的发展,商品零售和餐饮收入均超疫情前水平,有利于零售物业租售的长远表现。

●PART 2

写字楼市场

新建写字楼市场:价跌量升

2022年全年新建写字楼成交均价为48,390元/㎡,同比下跌15.5%

成交面积51.4万㎡,同比上升30.1%。成交总金额248.6亿元,同比上升10.0%

中国恒大位于龙华区大浪的恒大时尚慧谷以128,625㎡的成交面积,35.3亿元(均价27,463元/㎡)的成交金额,荣膺2022年写字楼成交面积、金额双料冠军。

位于罗湖区笋岗的高投大厦年底整体出让,以71,370㎡,30.0亿元(均价42,022元/㎡)的骄人数据,位居年度写字楼成交面积、金额次席。

其他热销楼盘包括佳兆业城市广场(68,173㎡,成交均价36,306元/㎡)、恒大都会广场(46,581㎡,成交均价57,847元/㎡)、宏发玺玥(46,463㎡,成交均价57,015元/㎡)、华侨城·新玺(24,982㎡,成交均价139,557元/㎡)等。

截至12月末,深圳新建写字楼可售面积高达176.1万㎡,库存量上升21.0%

库存去化周期为41.1月,即使无新增供应,依照当前平均销售速度,仅销售现有的库存面积也需要3.4年。

存量写字楼市场:租金下行,空置率趋势性上升

存量写字楼全年成交10.9万㎡(仅为一手成交量的21%),同比下跌6.1%。绝对数值相对于超过800万㎡存量市场而言,买卖寥落,写字楼交易仍以租赁经营为主。

2022年四季度,深圳商务区甲级写字楼租金趋势性下降,平均租金为193.2元/㎡·月全年下跌3.1%。静态租赁回报率下降至2.7%。受复杂的国际形势和多点散发的局部疫情影响,深圳写字楼新增需求总体转弱,业主选择以价换量的策略来达成去化目标,租金加速下行。

2022年,在新冠肺炎疫情以及全球经济下行压力影响下,深圳全面统筹疫情防控和经济社会发展,统筹发展和安全,相继出台一系列产业规划和政策举措,全力保持平稳健康的经济环境,助力稳住外贸基本盘。作为口岸城市、外向型城市,深圳海陆空铁各类口岸俱全,外贸持续稳定增长,存在雄厚的产业基础、良好的营商环境、自主创新的企业群,系列政策措施的支持,提振写字楼总体需求。

但深圳商业性办公用地供应过剩,写字楼供应持续井喷,可以满足未来十年的需求,空置率及租金跌幅位居四大一线城市之首。未来两年即将开启新一轮波澜壮阔的供应高峰,“供过于求”问题再次激化,“以价换量”仍将是未来两年租赁市场的主旋律。

在经济前景不明朗的情况下,办公楼租赁需求疲软,叠加大量供应如期入市的多重影响,供需失衡加剧。四季度,深圳甲级写字楼平均空置率为22.4%,全年显著上升3.6个百分点

深圳写字楼存量居大湾区城市之首,近年供应量更是超过500万㎡,将长期处于供过于求状态。预计未来一年整体租金将维持低位运行,空置率高位徘徊。

中长期看,随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实,深圳六大总部基地逐步成形,供应高峰期过后写字楼供需才会出现逆转。

●以上内容摘选自世联评估价值研究院《2022年中国房地产代表城市回顾(深圳篇)》

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本文作者世联评估,全国领先土地房地产、资产评估机构,拥有强大的评估师团队,持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质,致力专业持续领先,以前瞻视角深度解读房地产市场,内容首发价值领地公众号,原创精彩不断!如需转载本文,请点击查阅转载规则。

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