房地产联合开发减少，保利发展集中转让12个和碧桂园合作项目，有望冲击全国销冠-环球播资讯

在消费者投诉平台“黑猫投诉”上，一名在2021年12月购买了常州滨湖云著的业主，投诉购房之后楼盘迟迟无法网签。

询问后业主才知道，因为碧桂园和保利产生了纠纷，“现场无法施工，也无法签订合同。”

(资料图片)

这个项目，在江苏常州的郊县板块金坛区，区域内新房供应量常年居高不下，各楼盘过去一年纷纷“以价换量”，整个区域的去化都比较困难。

半年后，这个项目出现在北京产权交易所官网，保利打包挂牌转让的12个项目公司股权名单，这些项目转让总价约22.97亿元，合作方都是碧桂园。

这一举动很快引发了外界对销售排名前两位的房企之间风险切割的遐想。

保利发展和碧桂园方面均对《凤凰WEEKLY地产》回复，转让是“项目层面的具体经营事项”，保利补充“合作项目退出的常规方式”。除了10个已经售罄的项目，资产包里还有两个在售项目。

被投诉的碧桂园保利滨湖云著，就是其中的在售项目，也是资产包中价格最高的，转让价9.2亿。

九年前，徘徊在TOP3之外的保利发展为了做大规模，开始频繁做战略调整，其中包括增加大量合作，当年新增拿地的权益比从上年的72.%降至69.9%，之后一路走低至2018年的65.2%，几乎是历史最低点。

这次保利摆上货架的12个项目，有9家成立于2017年，1个成立于2016年，正是保利新增权益比下降的时期。

“联合拿地+合作开发”的模式，在过去几年帮助碧桂园、旭辉、中梁等企业快速做大规模，也曾被掉队几年、试图重回前三的保利学习。

斗转星移，“明星”董事长宋广菊直到退休也没看到的局面，在2022年实现了。

一轮洗涤过后，恒大爆雷、融创挣扎、万科收缩，保利终于重回销售额第二，而规模为王的时代被房企视若利器的合作模式，正在被丢弃。房地产行业同舟共济的时光，一去不复返。

保利和碧桂园，大概只是其中一个小小的缩影。

风险切割？

外界猜测最多的，是保利出售这些项目的原因。

从产权交易所的挂牌信息来看，保利转让的12个项目底价多数在1个亿以内。

保利发展方面对《凤凰WEEKLY地产》回应：“这次只是项目层面的具体经营事项。”

“项目卖完，保利就走常规的退出流程，正常来说就是碧桂园来接手。因为国资股权转让必须按规定程序挂牌，所以让外界都看见了。”广东一家规模房企的中层告诉《凤凰WEEKLY地产》。

“为提高集团及合作方在项目层面的资金使用效率，对部分合作项目启动分家程序，可有效盘活双方项目层面的资金。”碧桂园方面对《凤凰WEEKLY地产》称。

但外界的关注点，显然更多在保利和碧桂园的安全问题。

如果不转让项目，在售的两个项目还可以为保利发展2023年的销售额做数据贡献，转让之后，只能统计进报表里的投资收入或者亏损。

从账目上来看，保利发展还没到资金吃紧的地步。其2022年三季报显示，截至2022年9月末，保利发展拥有货币资金约1303.47亿元，短期借款为12.69亿元，一年内到期的非流动负债为659.78亿元。

也就是说，保利用现金还短债绰绰有余。

而且按照最新的公告，证监会已受理了保利发展的A股增发申请，保利很快将获得大额“输血”。所以，保利发展大概率不是为了凑钱卖项目。

反观碧桂园，重仓三四线的碧桂园为何还能坚挺至今？除了低廉的土地成本，还因为它过去许多项目是合作开发的，在一定程度上分摊了风险。有媒体近日爆料称，碧桂园的许多合作项目在合作方垫资之后，没有返还本金给合作方。

保利发展或许在有意切割这种风险？上述广东房企中层认为可能性很小。

“以前房企之间关系好的，可能一方先垫一下，或不按股比投入。碧桂园这种市场份额大、有一定市场地位的，大家一般认为它有实力，也会愿意垫资。但是保利是央企，国资委严禁不按股比投入，实在有必要垫资的，还要报国资委核准，保利被坑的可能性很小。”他说。

“民营房企在合作的时候，确实很多不按制度流程约定走，但央国企的执行很严。”一名万科城市公司的中层也向《凤凰WEEKLY地产》介绍，“比如万科，大股东是国企，合作项目的时候，就得事先谈好，如果这笔钱合作方先进，那得有合同写明利率怎么算、债还是股、什么时间还。返本的时间节点，有的是按销售回款，有的是按工程付款。”

不容忽视的，还有被转让项目本身的问题。

“在多房企合作特别是联合操盘的项目中，由于不同房企的开发要求、测算标准、对项目定位的判断不同，甚至是企业文化存在差异，都会不可避免地提高沟通成本、降低合作效率、进而拖延项目进度，在增加财务成本的同时也平添了风险。”易居CEO丁祖昱在此前分析房企合作开发模式时曾说。

分合定律

2004年，老大万科就开始增加合作开发的数量，依靠品牌优势，只需要出一小部分资金就操盘项目，称之为“小股操盘”。

随后，“联合拿地+合作开发”的模式成就了多家规模房企。这种模式的优点是，不仅能分摊资金压力，还能同时做大各方的报表，销售额是房企融资市场证明实力的关键之一。

过去房企间的合作是比较频繁的，不仅联合开发，而且关系好的，还可以互相垫资。

宋广菊提出“重回前三”目标的2017年，“第一梯队”碧桂园、万科、恒大纷纷突破5000亿元销售额大关，位列第五的保利地产被第四名的融创甩开近2000亿元，直到2018年，差距才缩小至600亿。

2018年行业刚开始下行时，房企间的合作更加频繁了。平安证券统计，2018年A股传统的四大龙头招商、保利、万科、金地的销售额权益占比仅70%左右，TOP100房企销售金额权益比自2016年的85%降至2018年的80%。

“除了通过项目收并购获取土地的方式外，在目前项目地块总价较高、房企资金趋紧的背景下，近年来房企在招拍挂市场更倾向于多方合作拿地，通过合作开发分摊风险。”首创证券在当时的研究报告中称。

这种其乐融融的氛围，在近一两年消失了。

随着越来越多房企爆雷，合作开发的风险骤增，为扩大安全边际，减少合作开发成为主流做法。

受合作影响最大的民营房企要数旭辉。行业内旭辉有“合作之王”之称，凭借联合开发旭辉实现了五年时间销售额从1000亿到2000亿的跨越。但也是合作过多，旭辉也受到了爆雷的房企拖累。

2022年3月，旭辉宣布对合作方进行分级，并提高权益销售额，但还是没有拦住它在下半年正式爆雷。

碧桂园也是被爆雷合作方影响到的企业。2022年的半年度业绩会上，碧桂园副总裁程光煜称去年上半年39起收并购里，有相当数量是和出险企业的合作项目。

对于如何控制合作方风险，当时程光煜就表示：“从2018年开始，碧桂园就在减少合作，提高自身权益。”

2022年6月，绿城股东大会上，执行总裁郭佳峰明确表示会降低合作开发的比例。

明源地产研究院认为，减少合作开发，一方面，能更好地控制项目风险，另一方面，省去和合作方的沟通成本，也能提高周转效率。保证年初拿下的土地，尽快转化成销售额，再用于当年拿地，做到“一年两熟”，提高盈利能力。

“近年合作减少，垫资的情况更是不多了，大家彼此都担心对方的实力，何况市场还在下行。”上述广东房企中层对《凤凰WEEKLY地产》说。

谨慎敏感的保利在2019年开始提高拓展项目权益比例，到了2021年，保利的新增拿地权益占比回升到75.4%。到2021年三季度末，保利少数股东权益数值下降至1184.8亿元，过去多年首次出现下降趋势。

2022年全年，保利发展新拓项目91个，权益拿地金额1082亿元。据克而瑞发布的《2022年新增货值TOP100》榜单，保利在2022年的新增土地货值达到了2514.8亿元，位居行业第一。

从“招保万金”到“碧恒万融”，保利失意了许多年。自2012年之后，它再也没有进过销售排行前三。

直到上一任“明星”董事长宋广菊退休，保利还在和融创争夺第四。2021年7月，刘平接任退休的宋广菊，一年多后的2022年底，保利终于荣登第二，重温“招保万金”的旧梦，开始甩掉当年为做大规模的合作项目。

2023年开年的第一个月，保利再次加快了进度，和碧桂园的争夺胶着起来。当月，保利销售额第一，碧桂园紧随其后。

就像分久必合、合久必分的定律，新的时代，可能也要到来了。