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要不要提前还贷,取决于你投资的长期年化收益率预期-速看

来源: 民工看市 时间: 2023-02-11 18:12:45


(资料图)

你要不要提前还贷,主要取决于你自己是什么情况,要具体分析。

在你第一次买房贷款的时候就要明确一件事情:房贷是你这辈子能合法从银行借贷到的成本最低的长期资金。通常情况下,你借钱的期限越短,资金成本就越低。就像存款一样,一年期利率2.5%,三年期3%,所以你借钱的时候,借长钱的成本是更高的,但这里有个例外,就是超短期过桥贷款(通常年化利率非常高)。这样一看,你是不是觉得5%左右的住房贷款利率也并不是很高?这个贷款的期限长达25年左右。

是啊,我凭本事借的钱,凭什么要提前还?

这里出现了一个变化:这两年有银行开始发利率低到3%~3.5%左右的消费贷和经营贷,我目前听说到最低利率的版本甚至低到了2.9%!注意,这都是违规的,我这里仅仅是描述一下。问题是,消费贷一般期限都很短,3年左右,有的要求每年还本付息一次,有的要求每年只付利息,然后还暗示你后面到期了能再续。消费贷经过几次截断,用途就无法追踪了。至于经营贷,就是更灰色的地带了,期限更长,利率也更低。比如现在有一笔10年期限3.5%利率的经营贷和一笔25年期的5%利率的房贷摆在你面前,你怎么选?

这种长短期限贷款的利率错配,其实是隐含风险的,类似债券市场的本质,就是借短买长。

这里你要明确第二件事:你这辈子是不是只有这一套房子,你将来要不要换房子?那么既然要换房子,假定为了满五唯一,你持有房子5年,这5年的利率成本,重要吗?在房价上升期,这种资金成本被大家完全无视了,因为3倍杠杆之下,利息都是个屁。问题是现在房子不涨了,理财的回报也降低了,猛然发现,自己还背着一个几百万的每年5%的成本的资金。有一个理论是,如果你长期资金的年化回报能超过房贷,那就没必要提前还。但大部分人风险偏好很低,要追求5%以上的长期年化回报,一定要在波动率更大的权益资产上押注更多的比例,否则风险补偿不够。比如对于我爸妈来说,他们完全不敢买R2以上的理财,只要每年能拿到3.5%以上的收益,就很开心,那么他们当然希望早点把5%的资金成本甩掉。但如果你还在事业上升期,第一套上车盘,5年后迅速置换,那么这个资金成本不用在意。不过你在换房子的时候会遇到一个问题:认房认贷政策下,你的第二套房子,首付会变得很高,最后在中介的引导下,你可能走上了经营贷的道路。你知道这是经营贷,银行也知道这是经营贷,你知道银行知道你知道经营贷,银行也知道你知道银行知道你知道是经营贷,大家心照不宣了。但房贷对于银行而言是最好的资产(没有比房贷更好的优质资产了,每个月定期定额打钱),把经营贷穿透到底层发现是房贷,反而可能会降低坏账率。当然这个结论不对啊,就是这么一说,违规套经营贷肯定是不行的。

最后你需要明确的是你自己的投资能力:如果不提前还贷,你有把握长期拿到超越房贷利率的收益吗?

大部分人做不到这个收益,整个世界长期低利率是趋势,大部分人没有权益投资能力,所以大部分人选择提前还贷是对的,因为对未来预期收入也很悲观,所以人本能会选择降低负债,增加储蓄。新闻看到的是居民储蓄率十几万亿创新高,明眼人一看就是居民部门整体资产负债表的衰退。能解决的最本质办法就是发展经济,搞好生产,提高大家的收入。多讲一句,未来的类通缩风险非常大,我隐约有点担心今年的市场,不论是债券市场还是股票市场。(一家之言,不一定对,仅供参考,不作为投资依据)

标签: 资金成本 投资能力 债券市场