“还钱”比“借钱”难 提前还贷利弊几何-天天热议

专家表示，对于有多余空闲资金且房贷利率较高的购房者，可以提前还贷，以降低购房利息支出成本。

有条件的银行可适当主动进行存量房贷利息成本的阶段性减免或提供一定的优惠，让贷款者观望一下再做决定。

楼市热点 本报记者 李晓红

(资料图)

“提前还房贷还得排队？”

春节后，天津的张斌想提前还一部分住房贷款。2月初，他给贷款银行打电话说“想提前还房贷”，但银行工作人员回复，银行每月有额度，目前还款排队已排到6月初。“没想到提前还贷这么难。”他对中国经济时报记者说。

“曾经批贷难，如今还贷难”贯穿了2022年的提前还贷潮，2023年春节后，其热度依然不减。购房者为何急于提前还贷？银行明明可以提早回款，为何却并不欢迎？提前还贷潮对楼市影响几何？

“提前还钱就是在赚钱”

春节后，郑州、天津、福州、沈阳、厦门等城市调整了首套住房房贷利率下限。目前，多地首套住房贷款利率已降至4%以下，进入“3”阶段。

新增房贷利率下降是很多人提前还贷的重要因素。1月份，天津多家银行将首套房贷利率下调至3.9%，张斌的房贷利率还在5.1%左右。“我准备先还30万元贷款，还款期限不变，降低月供压力，大概可以节省将近20万元的利息。”张斌调侃道，提前还钱其实就是在赚钱。

除了新增房贷利率下行因素外，记者采访的多位购房者表示，现在缺少好的投资理财机会，银行存款利率下行，使得提前还贷变成了一种较好的“理财”方式。“资金收益比不上贷款利息，自然会选择提前还款，降低成本。”

杨英购买的房子在河北廊坊，“当时贷款130万元，20年还清，加上利息一共要还200万元左右。我不炒股，也没有好的理财渠道，银行存款利息、余额宝等收益非常低，现在手里有一笔富余资金，想着提前还贷还能省下一大笔利息，这对我是合适的选择。”

对北京的侯丽来说，提前还房贷能减轻对未来不确定性带来的精神压力。在当前经济形势下，不少贷款者对失业或收入下降的风险意识放大，存在对未来收入及家庭风险不确定性的焦虑感，追求无债一身轻的资产安全感成为很多人的选择。“房贷带来的精神压力要远远大于经济压力，很怕有一天会断供，所以房贷多还一点，压力就减轻一点。”她说。

对于春节后全国各地涌现的提前还贷潮，上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰认为，对于部分购房者而言，提前还贷是基于其主客观条件而采取的自认为理性的行为。不过，部分提前还贷购房者是真实具有提前还贷能力的，但也有相当一部分是转贷，通过第二次抵押贷款或转为信用贷、消费贷，不一定是具有支付意义上的提前还贷能力。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对本报记者表示，对于有多余空闲资金且房贷利率较高的购房者，可以提前还贷，以降低购房利息支出成本。

提前还贷变难了

“此前，提前还贷流程颇为简便，大多通过手机银行APP即可办理，但目前线上根本约不到，线下还款最早也排到了5月份。”杨英面临的还贷难问题，其他提前还贷购房者也都遇到了。

一位银行工作人员告诉本报记者，对银行来说，提前还房贷并不划算。个人房贷业务是风险较低、收益稳定的优质资产，在经济增长放缓的大环境下，尤显珍贵。提前还贷潮使得银行贷款增量和增速的考核承压，因此，银行提升了还贷的“门槛”。

陈文静表示，住房贷款作为银行的重要资产，现金流和利润稳定性高，大量提前还贷将对银行收入造成不利影响。同时，现阶段房地产市场调整态势未改，新房、二手房成交规模尚未实质好转，叠加居民超额储蓄，银行获取优质投资渠道的难度增加，提前还款或打乱银行的资产配置节奏。因此，银行将大量提前还款按月拆分，部分延期处理或将缓和提前还款对银行收入及资产配置的影响。

中国社科院金融所金融科技研究室主任尹振涛认为，购房者如果希望提前还贷，银行应按照贷款合同约定执行，人为设置“门槛”的做法，属于侵害消费者权益的一种行为。

在陈文静看来，当前，存量住房贷款面临银行维持收入与购房者希望减少支出之间的矛盾，银行缺乏足够动力降低存量房贷利率，但在购房者大量提前还贷的情况下，不同地区根据当地实际情况灵活调整存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，或有利于缓和提前还贷现象。

陈杰建议，一方面，有条件的银行可适当主动进行存量房贷利息成本的阶段性减免或提供一定的优惠，让贷款者观望一下再做决定。另一方面，在银行业内，统筹考虑增加存量房贷利率基于LPR机制的调整次数、缩短调整周期，部分消除贷款者因为新旧房贷利差长期存在而产生的提前还贷动机。

提前还贷潮对楼市直接影响较小

“购房者提前还贷直接影响着银行的收益和资产配置，对楼市的直接影响相对较小。”陈文静表示。

当前，随着各地楼市政策的进一步优化调整，部分城市市场情绪有所修复，市场活跃度回升。“从短期来看，基本面较好的城市，特别是核心一二线城市的市场有望率先企稳恢复，楼市‘小阳春’或在部分城市出现，从而带动信贷端好转，新增信贷可对提前还款额度进行补充，房地产销售市场回暖或在一定程度上改善银行延迟购房者提前还贷的意愿。”陈文静表示。

陈杰认为，提前还贷潮不会直接影响到楼市复苏。在房价上升时，购房者进行按揭贷款，表面是用房子进行抵押，实际上是用未来预期收入流的贴现进行抵押，这大大增加了银行可发放贷款的能力，银行体系资产负债表为此扩表，引发连环系列的资金扩张，带来充足的资金流动性，房地产此时起到了金融“加速器”的作用。但如果购房者大规模提前还贷，相当于提前提取储蓄的另一面，带来银行体系资产负债表缩表，产生连锁反应，带来社会流动性下降，起到了金融“减速器”的效应，这对恢复楼市乃至恢复经济都可能产生一定的抑制作用。

陈杰建议，当前，一方面要稳定楼市，并彻底消除烂尾楼可能出现的风险；另一方面要从宏观经济基本面着手，稳定经济，股市和理财产品收益率回升，收入预期看好，同时做好社会保障体系建设，才能让人们敢买房、敢改善住房，提前还贷潮就会消减不少。