抢开局·看住建 | 改善型购房者“出手”意愿增强，济南主城区楼市回暖-全球观点

编者按：

(资料图片)

抢开局，强信心！2023开年以来，山东出台系列城乡建设政策举措，奋力提升城市品质和民生福祉，为“全年好”打下坚实基础。越来越多住建企业动起来、越来越多城建项目干起来，跑好“第一棒”，冲刺“开门红”。大众网·海报新闻特别推出《争春丨抢开局·看住建》专题，关注全省住房城乡建设事业如何追赶进位求突破、奋勇争先抢开局。

大众网·海报新闻记者 马晓敏 济南报道

2022年下半年以来，在“房住不炒”总基调指导下，国家连续出台利好政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，济南也多次出台政策，通过放松限购限贷、放松落户要求、提高公积金贷款额度等方式提振行业需求，满足居民卖旧买新、卖小买大的改善性需求。为了解济南主城区开春楼市情况，记者走访了市中区南部片区、北湖片区、CBD片区、盛福片区等主城区代表性片区的楼盘。

目前市中区南部片区内楼盘可选择性较少，更多以高端改善型住宅为主。其中在售楼盘有中博锦雲原著、市中万科城、融汇城锦绣里等。

中博锦雲原著位于市中区郎茂山路与青龙山南路交汇处。小区临近济南大学主校区和济南市市中区人民医院，附近教育和医疗资源可满足居住群体基础生活需求。楼盘暂未正式发售，主力户型为180-250平米之间的低层洋房，预计均价30000元/平米起，属于高端改善盘。值得一提的是，中博锦雲原著主打济南首个第四代住宅，将庭院花园搬到了空中，立体化地分布在楼体之上。

中博锦雲原著沙盘

市中万科城位于市中区望岳路西侧、绕城高速北侧，主力户型在105-165平米之间，精装修，均价大致在26500元/平米左右，预计2024年12月底交房。从环境来讲，该项目围绕望岳公园而建，景色美好。然而交通配套、生活服务配套、医疗配套等生活配套设施并不完善，目前以楼盘自有配套为主，首批业主入住后的日常生活需求和休闲娱乐仍存在提升空间，短期内的配套价值含金量较低。

市中万科城沙盘和区位图

记者随后来到被称为济南市天桥区核心腹地的北湖片区，目前北湖片区在售楼盘有金地湖城风华、中梁观澜云璟、中梁明湖云璟、远洋明湖之光、君道历山启元等。

北湖片区云锦湖公园

据中梁观澜云璟客户经理表示：“开年以来，带看量比之前增长了不少，明显感觉到售楼处人气又恢复了，看房人数明显上升，房源成交量也不断上涨，市民购房需求又回来了。”

中梁观澜云璟位于天桥区水屯北路与水屯路交汇处，主力户型为110-140平米之间的小高层，也是北湖片区唯一小高层，均价在16200元/平米左右。记者实地踩盘发现，小区内部分楼盘间距较密，可能会导致低层采光效果差，小区附近虽预计建设几所学校，但片区总体优质学区资源还是相对匮乏。

中梁观澜云璟沙盘

位于水屯北路与历黄路交叉口路西的金地湖城风华，主要为97-176平米之间的32层高层，均价在16500-17300元/平米之间，小区临近山大二院，历下区第二人民医院等医疗资源，靠近地铁R7、R2号线，楼旁设有塑胶跑道可供户主休闲健身，记者当天在金地湖城风华售楼处探盘期间，十几分钟内看房的客户就有数组，市民改善住房的需求在年初得到了释放。

金地湖光风华沙盘

被称为济南区域经济中心和金融中心重要承载地的CBD片区，如今也在如火如荼地建设之中。

正在建设的CBD商业区

CBD片区目前在售住房资源较少，大部分已经售罄，中信泰富九庐、复兴国际中心等都处于尾盘阶段。记者踩盘发现CBD山海大象正在施工建设，是少有的还未发售房源，位于历下区省博物馆北侧，到万象城步行仅需几分钟。CBD山海大象仅有一栋楼且为改善性高端住房，暂未发售，有150平米和189平米两种户型，均价预计在33000元/平米左右。比较亮眼的是CBD山海大象主打全年恒温、恒湿、恒静、恒氧、恒洁的五恒科技，将打造济南第二座被动式社区。

CBD山海大象施工现场

最后记者来到了盛福片区，从目前布局来看，盛福片区整体以住宅为主，商业配套占比相对较少，因此也造成了该片区内部大型商业和文化设施相对匮乏的情况。

盛福片区2023年有招商滨河府、万科翡翠公园、银丰云玺、越秀麓端府、中电建国誉府、绿城海棠映月等9个楼盘同时在售，记者来到了比较有代表性的越秀麓端府和中电建国誉府实地探访。

中电建国誉府位于奥体中路与中林路交汇处，主要为134-180平米之间的小高层洋房户型，均价在23000元/平米左右。来看房的李女士向记者表示：“我们也看了同片区的其他楼盘，比较起来，中电建国誉府主打的泉水入户、48%最高绿化率以及2.0最低容积率等卖点很吸引人，但小区西侧开源路有在建的铁路和铁路跨桥，我们也考虑，入住后可能会有堵车、噪音大的问题，所以还在犹豫对比中。”

中电建国誉府沙盘

越秀麓端府位于济南市历下区奥体中路与中林路交汇处，位置在盛福片区南部，小区靠近地铁和学校，楼盘在售主力为125-180平米之间的高层户型，均价在23000-23500元/平米。记者在现场实地探访时发现，越秀麓端府个别楼栋的楼间距在39米左右，小区内楼栋密度较大并且南侧是万科翡翠公园的大高层，可能导致部分楼栋的低层视野和采光效果不尽人意。

越秀麓端府沙盘

可以看出，在整体向好的背景下，市民改善住房条件的意愿逐渐增强，相信随着后续购房政策的叠加释放，济南楼市将持续回暖。