南宁房贷风波启示：政策应如何与群众打成一片-全球百事通

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近两年，“房贷”的热度明显超过了“房价”，包括“停工断贷潮”、“房贷延期偿还”、“房贷提前偿还”、“房贷利率降至3.8%”、“房贷年龄期限延长至80岁”……最近南宁的房贷年龄期限延长至80岁的风波再引热议。该政策的表述比较拗口，从字面上理解，很容易产生“南宁要鼓励80岁的老年人去买房”。加之最近“老年人数量上升”、“渐进式延迟退休方案”等话题也很多，所以南宁房贷政策一下子发酵起来，进而使得个别银行的信贷促销工作演变为舆论事件。舆论压力下，相关银行也出面解释：该政策只是在讨论阶段，并没有真正落实。

从房地产市场行情的角度去理解这个问题，其实本身并不困难。当前各地房地产市场虽然有所复苏，但是总体上还是处于虚弱状态，各类房企的去库存压力比较大。加之今年继续宽松的信贷政策导向，所以各地银行房贷投放方面也将继续有宽松化的操作。类似南宁宽松的、尺度略大的政策也符合预期。

再从房贷成本节约的角度来理解这个问题。和网友的认识相反，该政策其实和中年人的关系要更大。因为这个政策相当于可以增加10年的还贷时长。而对于很多中年人而言，其在办理按揭贷款中，可能部分只能申请到20年，即不可能申请到30年的贷款。换而言之，“房贷年龄期限延长至80岁”政策下，可以延长还贷时长，进而减少月供压力。我们假设：某购房者目前为50岁，其申请了100万贷款本金，利率假设为4.1%，同时以等额本息的方式偿还。若按过去模式，需要20年内偿清贷款。而现在则可以调整为30年。统计显示，政策实施前该购房者的月供额为6113元/月，而现在则为4832元/月。如此对比，其可以减少1281元/月，即月供压力减少了21%。此类计算下可以认为，类似南宁政策其实是可以为购房者提供真真切切的减负效应的。

为什么该政策遭遇批评？这其实就要求我们各地的政策发布，要做好准确的宣传，即更加柔性更加贴近大众常识。僵硬地发出政策不加处理，那么很容易和常识脱节。所以南宁此次政策，至少从字面上看，很容易误解为“鼓励80岁的老年人购房”。但是，如果我们把此类政策通俗表达为“偿清房贷的年龄期限为80岁”、“部分人员贷款年限可以由20年增加为30年”、“信贷人员按照80岁的标准给购房者计算可以贷几年”。那么类似政策就更容易被接受。

应该说，南宁这个政策的出发点很好，所以社会公众也无需对相关银行部门苛责。但各地部门从“政策制定-市场反响”的角度出发，还是需要花点心思。对于我们金融信贷部门而言，是有启发的，即除了提供宽松的政策外，也要注意表达方式，减少误导性的表述。实际上其他房地产政策也是类似的，要注意广大人民群众的呼声，相关政策要学会和购房者“打成一片”。唯有这样，政策才不会被曲解，也更容易获得广大人民群众的支持。

文/易居研究院研究总监 严跃进