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提前还房贷,为啥中国银行闹心,而美国银行开心?

来源: 宋鸿兵 时间: 2023-02-14 19:03:03

自2022年下半年以来,随着全国各地首套房按揭贷款利率的不断下行,“月供族”越来越不淡定,提前还房贷的冲动日益强烈。到2023年春节之后,终于在全国范围内掀起了一场轰轰烈烈的还贷热潮。

“月供族”提前还贷的底层逻辑其实十分简单,就是2021年之前的贷款利率曾高达5-6%,而现在的利率才4%左右,个别地区甚至低到3.7%,首套房利率下跌了1-2个百分点,显著的利差可能对应着每月上千元甚至数千元的月供差异,这是形成提前还款最直接的动机;另外,去年银行理财出现了大面积负收益,还有股票、基金等金融投资的剧烈波动,更强化了提前还款的合理性;第三,三年疫情重创了人们对未来收入稳定增加的心理预期,疫情高峰虽然已经过去,但填补“信心亏空”则需要漫长的恢复期,降低负债以应对未来经济的不确定性反应出人们的“防守心态”。


(资料图片)

面对日益膨胀的还贷大军,各大银行心急如焚,难以招架,祭出了五花八门的“免战牌”,比如高额违约金、额度限制、关闭线上还款、线下预约名额有限、排队数月稀松平常,吃瓜群众不禁惊呼,“还钱居然比借钱还要难!” 即便遭遇银行设置的层层障碍,却仍然挡不住人们提前还贷的强烈冲动,甚至有贷款中介机构做起了帮还贷者到银行“插队”还贷、用“经营贷”置换房贷的违规生意。

对于提前还房贷的问题,中国的银行体系与美国的银行体系表现出截然相反的态度,中国的银行是痛心疾首、如丧考妣,而美国的银行则是开心雀跃、欢迎鼓励。

在按揭贷款的还款选择上,美国的贷款人可以任意选择每月超额的还款数量,而且可以指定超额还款直接偿付本金。比如,如果这个月有多余的钱,你可以选择多还5000元的贷款本金,下个月手紧一点也可以选择只多还1000元本金,系统可以自动计算出贷款本金的余额和下次应付的利息,虽然月供总量不变,但本金部分会增加,而利息部分会减少,整个还款时间将缩短。如果你愿意一次付清全部贷款,随时都可以,银行并不会限制你的选择。

更重要的是,如果出现按揭贷款利率持续下降的趋势,美国的贷款人可以随时选择以更低的利率进行“再融资”(Re-finance)。比如,假如两年前你的贷款是6%的30年固定利率,而现在的利率降到了4%,你可以立刻找贷款公司或另一家银行做“再融资”,在扣除已付的本金和利息之后,贷款公司或新银行将帮你全额付清那笔6%的老贷款,然后以4%的30年固定利率重新向你贷款。只要利率不断走低,贷款人可以无限次进行“再融资”以降低贷款成本。

为什么中国的银行不可以这么操作?这是因为中国的银行在发放按揭贷款之后,这笔资产将永远留在自己的资产负债表上,直到30年后贷款到期为止。在这漫长的岁月里,银行以2-3%的融资成本(即老百姓1年定期存款的利息),支持着收益为5-6%的贷款资产,从中净赚约3%的利差。虽然中国的利率不断走低,但银行绝对不愿意降低存量贷款的利率,考虑到按揭贷款总规模高达38.8万亿,每降低一个百分点就意味着银行将损失3880亿的收入!

与之相反,美国银行的按揭贷款往往只在自己的资产负债表上停留60天左右,然后这些贷款将被卖到贷款二级市场,由两房(房利美和房地美)买入并将大量贷款生产加工为MBS债券,最后卖给机构投资者或美联储(如量化宽松QE)。美国银行并非靠吃贷款的息差赚“慢钱”,而是靠“倒卖”贷款赚取交易费的“快钱”,因此贷款快速生成和快速倒卖的“周转率”才是美国银行赚钱的王道。所以,美国银行特别喜欢贷款人赶紧提前还款,还款速度越快,产生新贷款的频率越高,银行倒卖贷款的“周转率”也就越高,赚钱当然就更多。

提前还房贷的热潮,突出显示出中美两国银行体系的根本差异,中国银行业仍处于以贷款为中心的传统模式,而美国银行业却发展为以交易为导向、以市场定价为核心、以资产证券化为支柱的现代影子银子体系。(鸿学院核心课系列《现代货币创造》和《2022年终盛典》曾详细介绍过影子货币和影子银行体系,及其对现代经济和金融市场的重大影响。)

面对提前还房贷的挑战,中国银行业该如何应对?

美国的影子银行之路究竟是正路,还是歧途?

本周六(2月18日)晚9点,鸿学院直播课将与大家共同探讨《提前还房贷的挑战与中美银行之路》,希望大家到时踊跃参加。

标签: 按揭贷款 美国银行 银行体系