深圳调控，难言放松！

昨天是情人节，深圳算是给全体深圳刚需一份情人节礼物了。

(资料图片)

在深圳2023年的大会上，深圳的领导重申:

房住不炒，稳地价、稳房价、稳预期，让新市民安居乐业，让年轻人更有盼头。

刚需听到这话内心应该是暖烘烘的。

房住不炒这话虽然大家是再熟悉不过，但每次拎出来意义都不一样。

尤其是在目前楼市正在急速升温的大前提下，实在让人觉得耐人寻味。

深圳的房子不让“炒”，那就代表不让涨。

没有炒家进场，更准确来说是不让普通人加过高杠杆，没有“黑科技”加身，仅凭深圳普通刚需是很难在短时间内把房价抬高。

不得不说，最近的风向其实是挺微妙的。

这边市场不断造势回暖，央视也下场拉气氛，就连官方也放出消息表示深圳指导价会做出一定调整。

可深圳转身就来一句：房住不炒。

那些在送外卖路上的老中介，看到回暖的消息本来都计划好干完这一单就不接了。

这下彻底懵了，外卖还送不送？到底听谁了？

深圳市场目前的确是在回暖的路上，虽然有气氛组的烘托，的确也是事实！

但是，别看现在市场开始有火爆迹象，我也要给大家泼一盆冷水：

2023年的深圳楼市今年依然以稳为主！

其实类似的话我春节回来就一直强调，只是有时候说的委婉些。

深圳今年会有行情，热门区域的成交也会逐渐回暖，像前海，科技园，宝这些地方的二手房价格会有点反弹，但大部分区域依旧维持横盘态势。

第一、新房库存多，供应量也大，价格以稳为主。

就目前而言，深圳的新房库存已经达到了近十年的最高峰，去化周期也随着大幅上升。

1月份商品住宅的库存面积达571.39万平方米，去化周期为20.2个月的时间，高出警戒线8.2个月。

而在2022年之前，深圳的新房去化周期一直都稳定在10个月以内，现在直接翻倍了。

2023年后，深圳的新房供应依旧海量，预计新增商品房有6-7万套供应量，入市的新盘有一百多个。

如果没有重大利好，深圳新房库存量将持续创新高，去化压力依旧十分严峻。

在新房供应量那么大的前提下，需求都被新房抢走了，二手房的成交量也难以起来。

虽然从数据看，二手房的放盘量的确有在减少，笋盘变俏，但是实际的成交量放大仍然需要时间，我看2月的前半个月也就那样，才1000套出头，估计整个月也就还是2500套左右。

当然，数据有一定滞后，不过也说明成交量还是没有急速上升。

第二、很多人都忽略了一点，就是保障房体系的重建，包括人才房、共有产权房等等。

很多人都说保障房的体量不足以对商品房造成影响，从过去来看也的确如此。

但未来呢？这一届年轻人可没那么爱打拼，他们更加在意生活质量，拒绝掏空六个钱包，背上高额房贷。

所以共有产权房，某种程度上，对预算三四百万，郊区纯刚需型的新房也有一定的冲击。

对500万以上的影响就很小了。

第三、经。。。。营。。。。贷会收紧（以下用JYD）。

最近jyd确实宽松，有的人用这个来置换高利率的商业贷款。

大家觉得上面会不知道这件事情吗？

别傻了，一切都在掌握中。

所以，我也劝各位不要玩的太跳脱。

前几天辽宁的银保监会就直接来一个敲打，虽然提示的是金融风险，警告的是金融从业者，但也变相告诉大家，不要玩得太过火。

就在今天晚上，一个重磅消息传来了。

这意味着，对用JYD来提前还贷的操作难度会加大了。

这也进一步印证了，深圳这座城市，在政策上即便有调整，也很难有大力度的放松。

深圳绝对是最特殊的一线城市，首先面积小，深圳1997平方公里，一半是山地，能利用的只有900多平方，存量住房190万套不到，好的次新房可能只有几十万套，这样的城市房子注定稀缺的，昂贵的。

另外这个城市年轻人多，平均年龄32岁，年轻意味着胆子大，对未来收入相对乐观，更加敢于上杠杆。

前几年深圳动辄涨了50%以上的，最后或多或少都跌了20%到30%。

未来，起码这几年内，深圳再也不敢这么玩了。

很多人还不知道情况，此时的深圳和前几年的深圳已经不一样了，包括某房理事件等等，话我不能说的太直白，大家懂得都懂。

就凭这一点，对于金融的管控就不会太宽松。

总的来说，过去那种想着用杠杆来撬动房价的老路子，无论是房企还是个人，都行不通了。

以往深圳每次上涨都是暴涨，两三个月走完别人一年的行情，其实就是因为撬动杠杆把上涨过程加快了。

但是这一轮不大可能了，仅靠需求支撑的市场，回暖速度需要一定时间积累。

所以2023年，深圳房价一定还是以稳为主，跌是跌不下去了，但回暖仅限于成交量恢复正常，逐渐企稳，核心区域会有一定的热度，可能会存在小部分的反弹，但大涨的话今年难，至少上半年是不可能的。

至于上涨的时间，今天的文章先不说，我会有一篇预判文章，会把时间节点，幅度都会说到。

我能提醒你的是，刚需可别傻傻等到明年才上车 ，往下跌的可能性不大，这个论点我说过很多次了。

到时候，真的只剩接盘的份了。

我其他的一些观点，大家可以关注我的另外一个号：

2023，樱桃公众号开了新功能，城市买房咨询服务，由咨询师交付（直接点入口）城市咨询入口：║║（其他待启用）

带你买房：║三亚购房（待启用）