房贷年龄延到100岁，银行怕不怕？

作者 |周奕航

编辑 |韩忠强

提前还房贷的热潮尚未褪去，南宁某楼盘称“贷款年龄最长可达100岁”的消息又引起广泛关注。

(相关资料图)

在此次传出100岁贷款年龄之前，南宁已宣布将房贷年龄延长到80岁，杭州、宁波等地也相继为房贷政策“松绑”。据新京报报道，杭州已有两家城商行延长贷款年龄至75周岁，宁波两家银行将房贷年龄期限提升至最高80周岁。2月16日，关于“北京房贷最高可贷到95岁”的话题又冲上热搜。

在不断飙涨的房贷年龄面前，网友不淡定了：“本该是颐养天年了，还有一身房贷在身上，真是贷贷相传。”

(南宁某楼盘称贷款年龄最长可达100岁）

多地延长房贷年龄

2月11日，南宁多个楼盘对外宣称“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”，引发网友关注。

所谓“房贷年龄期限”，指的是房贷申请人年龄+可贷款年限的总和。但不同银行房贷年龄期限上限有所差异，具体仍要看申请人的收入流水、个人征信情况。

值得关注的是，与“房贷年龄期限”不同，“贷款人年龄上限”则是指贷款人具有贷款资格的年龄上限。用户需要界定二者之间的区别，因为从目前情况来看：各家银行在房贷年龄期限上规定有所不同，个别城商行、农商行将“房贷年龄期限”放宽至不超过80岁；但“贷款人年龄上限”仍保持在过去的70岁水平，多数银行表示目前并未接到通知调整。

以农行为例，北京市某支行网点表示：“目前并没有收到房贷年龄期限变动的通知，贷款人年龄+贷款期限合计不超过75岁。至于贷款申请人的年龄要求：仍为男性不超过65岁，女性不超过60岁。”

建行某网点个贷经理表示：部分用户对“房贷年龄期限”和“贷款年龄上限”的概念有所混淆。目前银行确实有接力贷产品，比较适合有一定收入水平、但年龄偏大的客户。但该产品对借款人的年龄要求，依然是购房人年龄+贷款年限要小于等于74岁（不同银行对年龄的要求标准不同）；如果借款人年龄较大，加上贷款年限后超过74岁的部分需要借用子女的年龄额度。

“如果贷款人的征信和购房资质没有问题，收入流水可以覆盖负债的2倍，可以将房贷年龄期限延长至80岁或85岁，子女成为这笔贷款的共同借款人，同时要为父母提供担保。”该个贷经理补充道。

“银行自己放宽了限制”。对于这一调整，有房产中介人士表示：“当前房地产行业亟需进一步扩大市场需求。为了顺应我国人口结构变化，方便老年人贷款，银行也在放宽年龄限制。但多数还是需要年轻人做担保，审核条件也比较苛刻。”

银行的“小九九”

“延长还贷期限后，如果购房者在偿还贷款过程中去世，该如何处理遗留贷款问题？”社交媒体平台上，有用户提出这样的疑问。

对此，有业内人士表示：“通常情况下，如果购房者年龄偏大，银行会让购房人在贷款时提供担保人。这样一来，即便购房者去世后尚未还清贷款，银行还可以继续追索——通过担保人的财产或者担保责任来收回贷款。”

若购房者有担保人，银行会优先用购房者的遗产进行清偿。如果遗产不足以清偿或者没有继承人偿还贷款，银行可以要求担保人承担清偿责任或者直接要求担保人按约承担担保义务。

但如果购房者没有担保人，银行只能就购房者的遗产进行清偿，或由其继承人清偿。当继承人不愿意继承遗产和债务时，银行就不能再让继承人清偿。在这种情况下，债权可能无法得到实现；但如果继承人继承了已去世购房人的财产时，应当清偿购房人的债务，房贷可以由继承人继续偿还。

以上清偿顺序，与接力贷的产品逻辑一脉相承。

以南宁某楼盘为例，该楼盘因发布的一则关于“住房按揭贷款年龄加贷款期限放宽，贷款年龄最长可贷至100岁”的海报引发争议。后经证实，其宣传的“最长可贷至100岁”系合作银行的接力贷产品。

据财联社报道：“该产品即借款人不超70岁，再加子女做共同借款人，贷款年限最高可以贷30年，借款人和实际贷款年限最长可达100岁。”也就是说，如果购房人在还款过程中离世，由子女作为共同借款人会承担继续清偿义务。

“延长房贷年限”的背后，传递出市场鼓励消费者购房的信号。从银行的角度来看，放宽限制的同时，也在通过多种手段控制风险，以最大限度地保障自身的利益。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：在当前各地积极扶持楼市的背景下，政策正在形成叠加，对需求端增加支撑力度。单看某一政策，效果不会很大，即便是限购退出、利率下降，也无法让楼市迅速回升。必须要多种政策叠加，久久为功地纾困需求端。

“四五十岁的中年人群体或将成购房主力。”有专家认为：“过去一套房产贷款由个人或者夫妻进行偿还，假如未来房贷年龄期限上限得到延长，接力贷或成未来主要产品。”