央行会议新提法，地产又有新催化！供给侧政策持续发力，2023年房地产板块还有机会吗？机构表示选股思路围绕3个维度

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据央行网站2月15日披露，人民银行10日召开2023年金融市场工作会议。

会议指出，动态监测分析房地产市场边际变化，因城施策实施好差别化住房信贷政策，落实好金融支持房地产市场平稳健康发展的16条政策措施，积极做好保交楼金融服务，加大住房租赁金融支持，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

1月份，上海新房市场也是止不住的火热。中指研究院提供的上海二手房价地图显示，上海市区范围内，杨浦区、浦东新区、静安区、长宁区等区域二手房价格同比涨幅均远远高于4.04%的平均涨幅，其中杨浦区也是10万+新房供应量较大的区域，二手房均价已经达到73126元/平方米，同比涨幅达6.39%。

供给侧政策继续发力，多措并举支持行业平稳发展

中国银河(601881)在近日发布的研报中表示，供给侧政策继续发力，多措并举支持行业平稳发展。

1月5日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。1月10日，央行、银保监会联合开会提出，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，围绕四个方面，重点推进21项工作任务。

该机构认为，促进房地产与金融的正常循环是之后政策发力重点方向：“资产激活”重在“保交楼”和“稳销售”；“负债接续”在增量和存量两方面优化优质房企现金流；“权益补充”对应“第三支箭”，发展公司制房地产投资信托基金为新亮点；“预期提升”体现在购房者的预期及房企的预期两方面。

2023年房地产基本面大概率呈现“缓筑底、慢复苏”态势

对于房地产行业，中金在对2023年的展望中表示，结合长期趋势和短期政策背景，我们认为2023年房地产行业基本面大概率呈现“缓筑底、慢复苏”态势。

长期趋势上看，2022年新房销售的陡峭跌幅折射出行业供需两侧的深刻变化，一方面新房需求中枢进行长周期下行区间，不支持短期快速反弹，另一方面供给侧杠杆风险在本轮周期快速出清，市场主体系统性地回归理性，这是我们思考行业走势的大背景。短期政策上看，过去一年行业政策经历了“需求-供给-需求”的三阶段渐进完善历程，目前正在第三阶段调整中，该机构认为部分高能级城市在限购、限贷和限售层面仍存在一定空间，可视情况动态调整以提振需求。

综合上述因素，该机构预计2023年商品房销售或将经历一个缓慢的渐进式复苏历程，存量房市场修复或较早，并通过价格信号逐渐传导至新房，全年新建商品房销售面积和金额分别同比增长 2.1%和5.9%；房地产开发投资完成额恢复略慢于销售，全年预计同比仍跌0.6%；物理竣工面积或受益于“保交楼”举措落地，同比增约一成。

消费复苏绕不开房地产企稳

消费复苏对恢复经济的重要性不言而喻，在东兴证券(601198)看来，消费复苏绕不开房地产企稳。

过去很长一段时间房地产波动与变化主导着我国经济发展，尽管当前“房地产依赖症”已开始明显弱化，但我们不能认为可以忽略房地产对经济运行的作用，地产-宏观经济-消费的链条传导没有断。此外，地产销售企稳、房价上涨可以促进居民实现财富积累，进一步增强消费信心，而地产消费链修复也和地产企稳息息相关。

2022年居民部门存款显著多增，且积累了大量超额储蓄。我们根据超额储蓄来源不同将其分为消费型超额储蓄和资产型超额储蓄，该机构发现2022年消费性超额储蓄明显低于超额储蓄总额，这是由于当年超额储蓄多增主要受到资产配置调整影响，考虑主要是居民购房需求明显下降以及理财赎回潮资金回流为存款的原因，因此认为过去一年积累的大量超额储蓄难以对消费复苏形成太大促进，而地产企稳对于消费复苏则是至关重要。

地产股在交易什么逻辑？

对于地产股，天风证券(601162)复盘上周申万地产高涨成分股，发现其多为在高能级有大量布局的优质开发房企（华发股份(600325)、招商蛇口(001979)、城建发展、滨江集团(002244)等），H股方面，越秀地产、建发国际集团也具备相同特征。该机构认为，在当下时点，受限于数据真空期，博弈政策的时点和频率是不可控的，而销售的有效复苏却是扎实利好，依然看好主要布局高能级城市的优质房企估值持续修复。

地产行情认知差尚未完全修复，推荐标的关注3条思路，短期内市场在交易一二线城市及二手房复苏。市场对于地产板块4个认知差（政策有效性、稳融资力度、政策空间、销售预期）尚未完全修复，选股思路围绕以下3个维度：①信用修复、②格局优化、③销售复苏，具体包括：1)优质民企信用修复，建议关注新城控股(601155)、金地集团(600383)；2)区域竞争格局优化，建议关注天地源(600665)、滨江集团、华发股份；3)行业销售复苏，建议关注保利发展、招商蛇口、我爱我家(000560)。

中国银河认为，2023年行业供给侧出清还未结束，格局在曲折的修复路径中不断重塑，政策并不是无差别托底，房企分化逻辑加强，未来优质的资源将不断向头部房企聚集。我们建议关注两条主线：1）强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、滨江集团、建发股份(600153)、华发股份；2）母公司稳定经营的优质物管公司：招商积余、万物云。