世界聚焦：山东、安徽等地试点“现房销售”，行业变革加剧或开启新一轮淘汰赛

《财经》新媒体宋金煜/文 舒志娟/编辑

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多省份掀起了一股“现房销售”的浪潮。近日，在住建部明确提及“有条件的可以进行现房销售”后，已有山东、安徽等多地表示将开展现房销售试点。事实上，近两年在北京、合肥、福州等地的土拍中已出现“现房销售”，其中北京近期超六成土地转让均设置竞现房销售面积环节。

不难看出，现房销售正在成为行业共识，不过大规模推行尚需时日。不少房企一线销售负责人以及土拓、市场研究、品牌部等人士在接受《财经》新媒体记者采访时称，现房销售的难点主要集中在开发商。原因在于，现房销售将拉长销售和回款的周期，会增加利息成本，或将导致侵蚀利润以及降低拿地和开发量等。

在业内人士看来，从期房预售模式切换现房销售模式，对开发商现金流能力、品质呈现、市场定价以及项目运营等提出了更高的要求。在这个过程中，房企要严防现金流风险，土地款的支付、融资等也需要调整。未来，随着现房销售模式在更多城市落地，企业运营模式随之发生变化，行业或将开启新一轮淘汰赛。

现房销售不断扩容大规模落地考验房企资金链

自今年1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议上，首次明确提出“有条件的可以进行现房销售”后，已有山东、安徽、河南、四川四省以及河北雄安、山东潍坊等地表态，鼓励有条件的地方以及商品房项目试点现房销售。

此前，在土地价格猛增的2014年至2017年间，上海、深圳、南京、杭州等地均在土拍环节试水过现房销售，但未能持续。而在2020年，海南宣布实行现房销售制度，成为全国首个推行该制度的省份，随后北京、合肥、福州等多地陆续推出了首宗现房销售地块，其中北京在2022年五批次集中供地中，竞现房销售面积占比达到五成以上。

逐步推行现房销售成为行业共识，不过距离全面落地仍面临挑战。“现房销售的难点主要集中在开发商这一端，资金成本的控制和对市场仍不明朗的预期仍是最大障碍。”某TOP20房企一线销售负责人对《财经》新媒体记者表示。

一家优质民企品牌负责人也对记者称，现房销售对房企来说，是比较困难的过程，主要还是资金问题，可能进一步加剧房企的现金流压力。“房地产行业金融属性很强，主要靠资金周转，现房销售制度会让此前拿地半年就可以预售回笼现金流延长至两年以后，尤其是大房企开发项目多，整体资金占用量大，回款周期拉长后利息也将增加。”该人士说道。

因此，在现房销售高呼声的同时，市场也出现了担忧声音，如资金成本增加可能会带来对企业利润的侵蚀，开发规模的骤减，资金方进场时间晚，以及拿地量减少甚至房价的波动。

一位不愿具名的业内人士对记者称，在期房条件下，房企的资金链受到政策端很大影响，如果现房销售，这种压力势必会加大，一定程度上又是购房者买单，而由于现房价格将高于期房，未来也要看购房者是否愿意买单。不过，如果房企融资成本降至2%-3%，房企利润有一定保障，现房销售是能够推广的。

现房销售以尾盘居多或倒逼行业加速变革

从上海易居房地产研究院提供的数据来看，虽然全国现房销售占比整体呈现上升趋势，2022年末升至了13.9%，不过同期现房每平米销售单价比期房要低2000多元。这意味着，目前现房销售仍以尾盘居多。

据上述房企一线销售负责人介绍，郑州有个别楼盘是现房销售，但基本上是前期出现滞销不得已熬成了现房。若现房销售试点进一步落地，所见即所得的前提下，买方需求或会被激发，这也对开发商提出了更高的要求，包括资金实力、品质呈现、市场定价能力以及项目运营能力。

而回归最初的拿地环节，对于众多企业来说，也将是新的挑战。某房企前土拓部人士表示，目前都是以预售制为主，现房主要是房子不好卖或者开发商捂盘。其任职的2021年之前，公司未拿过现房销售的地，自己也未曾做过现房销售地块的测算。“如果要进行现房销售，拿地前，房企对利润和现金流的测算要求会更高。”

面对更高的能力要求，房企内部对现房销售是否已启动相应预案？多家房企品牌人员告诉《财经》新媒体记者，目前内部还未下达相关指示，由于长期未拿地，目前主要任务还是偿债和保交付以及引战投。

另一家房企管理层人士表示，已关注到现房销售试点，企业内部正在做新的测算标准，也在准备预案。不过，启动现房销售也是针对新拿地项目，存量房项目在原测算标准下调整有难度。

“因为房企现在有困难，主要在于资金不足、债务压力大，现房销售会加大现金流压力，从期房切换现房的过程，房企现金流风险需要有平稳的过渡。”一家出险房企品牌认为，如果施行现房销售，土地款的支付、融资切入等节奏都需要调整，也需要相关政策支持。所以，当前以部分城市试点的方式更温和，真正推广需有待行业的融资步上正轨。

58安居客研究院认为，现房销售或使企业运营模式发生变化，加快行业的优胜劣汰，推动行业转型。此外，在上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来，只有经营稳健，资金流比较充沛，企业的战略、策略运用得当的房企才能够真正生存和发展下来。