银行为何不想让你提前还贷？

提前还房贷热议还未消散，房贷偿还年限延长至80岁冲上热搜，甚至近日“百岁贷”也重出江湖。

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面对近期关于房贷的各种关注热点，《中国新闻周刊》专访了上海新金融研究院副院长、浙商银行原行长刘晓春。

他表示，要从市场竞争的角度来看待这些现象，不能直接定义利益诉求是否合理，银行和客户是市场上平等的交易对手，要放在博弈角度中理解。

针对业内呼吁降低存量贷款利率，刘晓春认为，目前新增房贷利率低，是为稳住房地产而采取的临时性刺激政策。不要去搞全国一刀切的做法，更不能让行政命令替代市场调节，要让市场自身发挥作用。如果通过行政命令，永久性降低存量贷款利率，这对房地产市场复苏更为不利。

人为增加困难，一些银行确实做得不好

中国新闻周刊：从2022年下半年开始，提前还房贷的群体逐渐增多，你认为原因有哪些？

刘晓春：

这是一种基于经济利益考量的市场行为。一些购房者对房价未来走势信心不足，认为房价涨幅不能弥补房贷利息成本，因此想要提前结清，减少压力。

另一重要原因是，近段时间投资理财收益下降，与房贷利率之间的差异在扩大，在理财市场挣到的钱不够偿还房贷利息，很多购房者就把股票、基金和理财的资金拿出来提前还房贷。此外，由于针对房地产利好措施不断增多，新增房贷利率低于存量房贷利率，也导致一些购房者提前还贷。

中国新闻周刊：最近有很多人反映提前还贷难，造成长时间排队和需求大量积压。为什么会出现这种局面？

刘晓春：

短时间内，想要提前还贷的借款人大量增多，加上还款也要办理手续，有一套流程需要处理。如果银行人手不够，就会造成排队现象。

此外，从银行利益角度看，它有自己的经济效益需要计算。针对房贷，购房者的贷款审批通过，意味着银行已经在这笔资金上做出了长时间(例如20年-30年)的安排。借款人突然决定提前还贷，银行需要重新找新的项目把资金投出去。

在这期间，银行损失了原本的贷款利息收入。所以，银行会控制提前还贷节奏。从国外经验来看，对于大额的长期贷款提前还款都会有要求，比如对还贷时间限制，最低还款额限制等。

中国新闻周刊：针对提前还房贷，银行进行额度控制是否合理？

刘晓春：

之前由于提前还款的人相对较少，有些房贷合同约定比较粗犷。可能会有“允许提前还贷”等相关表述，但也是原则性的，比较含糊，没有说清楚约束条件、在什么情况下允许提前还贷、要办理什么手续、提前多长时间通知等规定。

这就带来一个问题：合同对于“提前还房贷”不明确，导致存在可解释和操作空间。借款人可以没有约束地提前还款，银行也可以解释说允许提前还款，但必须要排队——谁说都有理。

所以，在没有特别明确约束条件的情况下，要遵循市场原则、法治原则，不能简单以强弱势方推断诉求合不合理。因为，随着资金供求变化，强弱方也是在变化的。要考虑“提前还房贷”对于双方是否合理，不能脱离合同讲对错。如果合同作出明确规定，借款人也按照要求申请了“提前还贷”，那银行就不能因为额度不够等原因搪塞客户。反过来也一样。

这种局面也给银行带来一些教训和启示。往后要完善房贷合同中有关“提前还贷”的约定，而且不能只是原则性的，需要具体细则，提高可操作性。

中国新闻周刊：目前，部分银行为了限制提前还款，关闭了线上申请、还款渠道，人为增加困难，银行这种做法是否合理？

刘晓春：

关闭渠道，人为增加困难，一些银行确实做得不是很好。然而，部分还款门槛是银行和客户之间的约定，是一种市场行为，双方都在博弈，需要理性看待。

在当下，与其互相指责谁对谁错，更应该互相沟通妥善处理这个问题，比如能否协商，更改合同还款门槛等。

中国新闻周刊：近期，针对提前还房贷难等问题，监管部门召开座谈会，要求商业银行保障客户合法权益。这传达了什么信号？

刘晓春：

传递的信号很明确，不会行政干预。在法律允许范围内维护合法权益，这并不是要满足客户提出的所有要求，而是合法权益，所以要尊重法治，在法治的前提下，大家通过市场化手段协商。

降低存量贷款利率可能吗？

中国新闻周刊：最近，业内有声音呼吁降低存量贷款利率，你如何看待这种观点？是否有可操作性？

刘晓春：

银行作出任何决策都要符合整体的资产负债管理要求。住房贷款期限很长，因此利率比其他贷款品种也相对较高。现在新增的房贷利率低，是因为在特殊情况下要稳住房地产市场而采取的新措施，是一种非市场因素干预造成的暂时现象。

在如今低利率环境下，如果把存量房贷利率一下子降下来，等后续市场整体利率回升，是不是也可以单方面提高房贷利率?如果银行可以随时改变合同执行利率，会引起很多纠纷。

在最初签订房贷协议的时候，无论是银行还是客户都在承担以后几十年利率变化的不确定性。可能约定好的房贷利率会高于今后某一段时间的市场利率，只能说尽可能追求往后二三十年的平均利率，总体而言，这是市场双方博弈的结果，双方都要承担利率确定带来的后果。应该说，银行和借款人是平等的市场参与者，都应该承担自己的决策结果，不能因为市场变化对自己不利而质问对方是否合理，并单方面要求改变合同约定。

如果真的要降低存量贷款利率，首先，不应该出台统一的规定。要允许各家银行根据自身的市场战略和客户结构来决定是否要降低存量贷款利率。例如，有的银行住房按揭贷款原本就不多，资产占比不大，对客户流失不敏感，可能就不愿意降低利率;另外也有银行想趁这个机会，愿意减少收入，吸引新的贷款客户。这是一种市场竞争，应该允许银行和客户进行协商，自主决定，而不是由“看得见的手”干预。

此外，在银行内部也不能“一刀切”。全国各地房地产市场不一样，也需要根据楼市情况，与客户协商解决。合同也需要完善，与客户充分协商后，增加一些补充条款。比如，在遇到什么情况下，可以阶段性调整房贷利率等。

至于怎么降、降多少、降多长时间，这些都应该由银行和客户双方协商决定。而且降低存量贷款利率应该是暂时性的调整，不能无限期延长，除非双方都同意。

可以明确的是，如果通过行政命令，永久性降低存量贷款利率，这对房地产市场复苏更为不利。因为，如果未来市场利率整体上升，会对银行经营造成影响，为了减少未来风险的不确定性，银行可能就不愿意发放长期的住房贷款了，会对当下房屋销售产生消极影响。

接力贷重点在于风控和法律保障

中国新闻周刊：近期，市场传出有银行将房贷的还款期限延长至80岁。甚至有的银行推出“接力贷”，父母跟子女共同接力，房贷年限可以达到100岁，银行出台此类举措的考量是什么？是否突破了监管规定？

刘晓春：

这些举措可以看作是比较创新的贷款工具，突破了对按揭贷款原来的惯例。之前“年龄+贷款时间”控制在70岁，更多是出于风险的合理性来考虑。

银行推出上述举措，客户能获得的额度变大，或者还款压力减少，这些都可能有助于稳住银行住房贷款，缓解信贷投放压力。

此前一些地方也有过接力贷，但很快被叫停。可能是因为基本的准入门槛太低了，造成了很大风险。此外，接力贷合同在法律保障上能否环环相扣，法律能否保障执行?目前在这方面还有些欠缺。所以，需要慎重对待，认真研究。

中国新闻周刊：随着各地出台政策提升个人住房消费，未来银行是否会推出更多的创新房贷产品？

刘晓春：

随着住房消费趋势变化，社会人口、年龄结构变化，大概率是会有新产品出现。至于接力贷能否流行，还要看运行状况如何，风险能否有效控制，是否得到市场和监管认可。如果效果好，其他银行也肯定会跟进的。在这过程中，对于银行的风险评估也提出了更高要求。