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世界微速讯:这次如果你要买房,一定要把房产税问题考虑在内

来源: 记忆承载碧树西风 时间: 2023-02-19 12:20:39

文章来自微信公众号:记忆承载。欢迎前往关注阅读全文。

今天是来回答问题。之前发的,又见“防止房价重回过快上涨”的提法。

有很多人问了很多问题,我们一一来回答。


(相关资料图)

在回答这些不同需求的读者提问之前,我们来先看一个问题,就是房产税。

房产税这件事到底该不该征,没必要讨论。

我说过几百次下面这句话了,你到底是要辩个输赢?还是要赢?

如果你要辩个输赢,那你就要去讨论太阳该不该从东边升起,西边落下,如果你不是巨婴,你就知道这种辩论毫无价值。

太阳从哪儿升起从哪儿落下是你能辩论的么?你几岁了?

我们把落脚点放到任何一个城市,城市现在靠什么运营?

大部分城市都是靠卖地来运营,用卖地的钱来修地铁,用卖地的钱来维护地铁。

你注意,单单维护地铁就是天价,千万别觉得修地铁是一把的钱,花出去就能用一百年,没这回事。

你买辆车还得每年养护呢,何况地铁?

城市化的进程当中,你可以认为地始终都是好卖的,因为不断的有人涌入。可是随着越来越多的人已经进城了,随着城市已经非常大了,比如几千万人了。

也就意味着,涌入的人在减少。

而且有一个很重要的因素你要考虑进去,那就是人口老龄化,人口负增长的问题。

长期看,人口是下降的。这个大趋势不会变。

所以如果你指望未来三年卖地,是指望的上的,你指望未来三十年都卖地,靠卖地这一条腿来养基建,养城市运营,是指望不上的。

问题是,城市运营的开销,是一定要花的,一刻也停不下来。

你光看到我们的城市非常新,基础建设非常好,这是现象,现象背后的实质是因为我们始终有钱来投入运营。

维持了这种崭新。

那么这笔钱,在地不好卖了之后,必然要找到新途径。

一个家过日子还得开源,何况一个城市。尤其当你看到城投债问题始终存在的时候。

换句话说,房产税,只是时间问题,你绕不开。

这一轮下来无论地卖出去了,房子卖出去了,还是没成功。随着时间的推移,收房产税都是必然的。

原因就是我前面告诉你的那条,因为城市运营根本绕不开收入。当一个收入逐渐枯竭的时候,必须寻找新的收入途径。

这一轮买房的人,尤其买新房,你两三年后收房,你就要开始把这个因素纳入考虑范围了。

那么我们想一想,房产税大概率以什么形式开征?

很大可能是以你现有的房产的市场评估价,给家庭一定的价格免税之后,对剩余的价格部分开征,而且二套,三套累进。

这个道理我不分析了,种种细节都表明很大概率就是这样做。你观察各地的二手房指导价,其实都是在默默地做准备。

这个方式很简单,就是说你住的房子贵,你交的税多。很合理,因为通常你住的房子贵是因为你有钱,或者你住在核心板块,享受了城市最好的配套。

你去住游轮,头等舱还比三等舱贵呢,是不是一样的道理?谁享配套多谁掏钱多嘛。

想清楚这件事,学会接受这个绕不开的必然事件,我们来看读者的问题。

第一个问题,有读者问:

同样的地段,同样的总价。也就是说,我一共1000万的预算。

我是用1000万买一套180平的房子,还是用1000万买两套90平的房子。

从持有成本的角度看,180划算。

原因很简单,假如首套税率1%,二套税率2%。你持有180一套,是按照1000万的总价,减去你们家人口产生的免征总金额,剩下的部分按照1%收。

反过来,如果是两套90平,总价也是1000万,那么头500万是减去你们家人口产生的免征总金额,剩下的部分按照1%收。而第二套是按照2%收。

你要花更多的钱,就这么现实。

当然,你说你们家的实际需求是需要分开住,那另当别论。我只是在分析你以后可能遇到的持有成本。

第二个问题,有读者问:

我已经有两套房子用于自住了,我还要投资第三套第四套房子,站在有可能出现房产税的角度,需要考虑什么问题?

很简单,你需要考虑出租。这就是最关键的问题,没有之一。

咱们打比方,假如第三套房子的税率按照3%来征收,你势必需要转嫁这部分费用。

怎么转嫁?如果你这套房子位于远郊,上班不方便,上学不方便,坐地铁不方便。你怎么转嫁?

抛售么?那对不起,你只能以很低的价格卖。因为人家买来之后会面临与你相同的处境。各种不方面。

出租么?怎么租?上班不方便,上学不方便,坐地铁不方便,你准备租给谁?租给附近的村民?

但是反过来,如果你这第三套房,位于城市非常核心的区域,位于别人有特别需求的区域,那你就有可能通过涨房租的方式来弥补你一部分的持有支出,比如那3%。

你记住一个基本事实,那就是房租的价格很简单,供需平衡而已。

求租的人多,租金就上去,你倒求人家来租,租金就下去。就这么点事儿。

租得上价租不上价,完全取决于你的房子对于租赁者有没有好处。

如果你的便利性给人家带来足够的好处,人家就愿意承担溢价,就愿意帮你承担一部分你因为房产税带来的持有成本。

反过来,你什么便利性都提供不了,那你自行判断吧。一方面你又租不出去,另一方面你年年要按照第三套的税率交。

个中滋味,你自己想。

第三个问题,有读者问:

我是拆迁户,家里有很多很多房子,卖卖不是很划算,回迁房小区比之同区块的商品房小区价格低很多。

可是如果收房地产税,这么多小房子累进之后,那个税率高了,我也吃不消呀。

如之奈何?

这个办法只有一个。就是尽量延长收租时间。

一般来讲,正常的城市户口家庭是不会分到很多很多套回迁房的。这种往往发生在城中村。

城中村也就意味着你本人是农民,或者你父母是农民。当然,后来都转城市户口了。

但是,这些家庭里的人,往往是没有收入的。他们过去就是农民,没有单位,社保是村里负担的。

实际上,他们拿了回迁房之后收房租等于是另一种渠道的退休金。

对于这些没有工作的家庭来说,房产税是很难直接上门问你要的。因为也许你60了,或者这房子在你父母名下,你父母60了,这辈子都是种地的,也没有工作记录。

问你收税,收不上来的情况下,很大概率会延期。也就是说延到等你二手房交易的那一天,问你一次性征收。

你这房子总要交接房本的,或者卖或者继承。等你交接房本的那一天,让继承者一次性缴清之前许多年的欠费。

你说继承者不交,那就拍卖嘛。

这里有一个很重要的点是什么?是前面你说了,这类房子的市场价很低。

市场价很低,地段很好,意味着租售比很高。也就是说这类房子很可能二三十年的出租就回本了。

那你拖三十年,你已经赚到了呀,理解我意思么?

如果你租了四十年,四十后年继承者直接房子不要了,抵税好了。作为继承者,你不亏的。你等于早就收回来了。因为这个房子很可能最后的市场价值,还不够抵这四十年来累积的房产税。

差额部分,就等于你赚到了呀。

当然,话讲回来,我个人绝对不建议你这么做。这个过程中你能付得清,为什么不爽利一点呢?

或者自己卖掉几套,让税率降下来不好么?

当然,我相信一定有人会去用各种我不赞同,也不建议的方式去使得自家的利益尽量最大化。

这是没办法避免的,这个过程当中,博弈一定存在。就像我们回答的前面两个读者问题,都是一样的。

你们实际上都是在不断的询问我,怎么能够让自己尽量的占便宜没个够。

我还是那句话,人生不过百年。一个人当真没有能力,蝇营狗苟,大家都能理解,至少我能理解。

但如果你有了能力,做人不妨大方一点,豁达一点。古人讲的那句话并没有错,独乐乐不如众乐乐。

如果你觉得只有大家都过得不如你好,你才能幸福,那你永远也得不到真幸福。

只有当你看到别人都幸福的时候,你由衷的也感到幸福,你才真的能获得内心的宁静。文章来自微信公众号:记忆承载。欢迎前往关注阅读全文。

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