滨江集团“而立之年”依然困于杭州

2022年国内房地产行业进入至暗时刻，暴雷与裁员贯穿全年。但对“杭州房企一哥”滨江集团而言，过去一年可是过得相当滋润。

在成立三十周年之际，今年春节滨江宣布放假18天，还为员工提供7天“公司发展贡献特别带薪假期”以及3万-5万元消费券。不仅如此，老板戚金兴还为家乡三堡人民发放共富福礼，每户可领取6000元超市卡，超70周岁老人根据年龄分别有不同福利，最高可领价值2万元的超市卡。

这番“赤裸裸”的炫耀真是羡煞旁人，房地产的“寒气”似乎并没有传递到滨江集团。

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最新披露数据显示，2022年的滨江集团，全年累计销售金额1539亿，位列克而瑞全国房企排行榜第13位，比去年同期大幅前进9位，达到历史最高位。

与此同时，在2022年度杭州操盘榜中，滨江集团分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军，这也是滨江第5年夺得杭州销售榜首位。

强势的销售数据让滨江信心十足，2023年开年又立下新的目标。在今年2月10日举行的投资者关系活动中，滨江集团表示，2023 年销售目标是销售额占整个中国销售额的 1% 以上，从原来单纯的规模指标，到一定的浮动指标。排名目标确保全国 20 位之内，争取稳在 15 名之内。

从业绩表现来看，2018年至2021年，滨江集团归母净润分别为12.17亿、16.31亿、23.28亿、30.27亿。2022年前三季度则为20.56亿元，同比增加55.21%，净利润增势迅猛。

但这似乎与少数股东“让利”有关。数据显示，2018年至2022年前三季度，滨江集团各年少数股东权益分别为40.53亿、58.45亿、96.76亿、168.1亿和243.3亿，同比上涨幅度为44.21%、65.54%、73.73%及105.03%。

截至2022年三季度末，滨江集团少数股东权益占所有者权益的比例为52.65%，但少数股东损益仅为2.55亿元，仅占净利润11%。

意味着权益占比52.65%的少数股东仅分得滨江集团11%的利润。究竟是什么样的股东会如此的慷慨？逻辑上似乎有些讲不通。

这也导致滨江集团一直被质疑“明股实债”，如果少数股东损益实际上是借贷利息，那么一切似乎又讲得通了。

而滨江集团之所以能够在地产“寒冬”中逆势增长则与其业务布局相关。滨江集团成立于1992年，2022年正是滨江的“三十而立”之年，然而在过去三十年，滨江集团的业务始终困于杭州，这让滨江在吃尽杭州经济腾飞的红利的同时也面临业务区间布局过于集中的风险。

作为区域型房企，其销售情况与当地楼市的景气程度息息相关。而杭州作为中国准新一线城市，过去几年在互联网经济的带动下，经济高速发展，人口持续流入、高收入人群聚集。

受此影响杭州房地产市场规模持续扩大，增速超过全国市场水平。数据显示，2021年，杭州商品住宅销售规模达到6129亿元，在国内城市中仅次于上海市的6544亿元，这一年滨江集团的销售规模突破千亿元。

但在全国楼市持续陷入调整的背景下，杭州的楼市已经出现了动摇。数据显示，2022年杭州市区（含富阳、临安）新房成交量为近6年来最低，只有109821套，比2021年的191821套，下降了43%，创下六年来新低；二手房成交量（不含临安）为54134套，相比2021年的80802套下降约33%。

滨江集团的财报也发出乏力的信号。近年来，滨江集团毛利率逐渐下滑，2018年至2021年分别为35.74%、35.1%、27.04%、24.66%，2022年前三季度已降至16.65%。

与此同时，2022年前三季度滨江集团的营收均出现负增长，其中一季度同比下滑16.79%，二季度同比下滑44.86%，三季度同比下滑18.69%。

实际上，滨江集团也曾试图走出杭州的舒适圈，结果大多铩羽而归。2016年滨江集团南下深圳，斥资11.6亿元给安远控股拟共同开发深圳龙华区安丰工业区地块城市更新改造项目，结果安远控股因实控人陈族远以贿赂罪被判处有期徒刑4年失去履行合约的能力，项目烂尾。最终导致滨江资产直接减值了7.23亿元，剩下4.36亿元能否收回也面临很大的不确定性。

同样是2016年，滨江集团东进上海，出资7.89亿元收购中崇集团子公司崇滨建设持有的上海湘府项目10%股权，出资2亿元给浙银上海湘府城建，还借了7.06亿元给中崇集团相关公司，拟共同运作湘府项目。结果因为中崇集团陷入流动性危机，湘府项目爆雷，前期的投资借款至今未能追回。

不过，滨江集团并未放弃对外扩张的野心。2021年滨江提出“三省一市”战略，即巩固杭州；加强宁波、南京；适度加强广东、上海、金华、嘉兴、湖州。投资比例上，杭州占比50%，浙江省内除杭州外40%，浙江省外10%。

在今年2月10日的投资者关系活动中，滨江集团还提到2023年的区域布局战略：聚焦杭州，深耕浙江，辐射长三角，在珠三角保持深圳和广州适度开拓。

不过从实际行动来看，滨江集团依然在杭州加大力度“囤地”。2022 年滨江集团 全年共拿 41 块地，其中杭州就占了38 块。（来源|商业华观）