风满楼丨100万贷款省50万利息！“高点上车”的供房族：存量房贷利率能降吗？ 全球今热点

风口财经记者 张亭旺

【资料图】

今年的房贷利率，还有下降可能。

2月20日，央行发布最新LPR报价，连续6个月保持不变。不过，有专家表示，后期5年期以上LPR报价仍有一定下调空间。

2022年以来，新发个人房贷利率持续下行，为等待“上车”的购房者创造了条件；不过，这对于早已背负房贷的“供房族”却并不那么美好。据计算，现在与2021年相比，同样的100万商业贷款，利息总支出凭空少了50万。

目前，关于存量房贷利率较高的讨论愈发热烈，也导致了提前还贷等诸多问题。那么，存量房贷利率有多大可能下调？又存在哪些难点呢？

>>1<<5年期以上LPR仍有下调可能

贷款市场报价利率（LPR）连续6个月保持不变。

2月20日，央行发布最新LPR报价：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

图片来源：央行

需要注意的是，房贷利率多为5年期LPR+基点完成；同时，据此前央行发布，首套房贷款利率下限为不低于相应期限LPR减20个基点。

这也就意味着，首套房商业利率最低4.1%。

青岛即是如此，目前青岛首套房贷利率（LPR-20BP），为4.1%；二套房贷利率（LPR+60BP），为4.9%。

不过，随着2023年1月5日央行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制：新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可以阶段性放宽房贷款利率下限，多地开始继续下调房贷利率。

如，江苏无锡个人住房贷款利率下限由LPR-20BP，调整为LPR-50BP，照此，无锡首套房贷利率执行3.8%起；福建厦门首套房贷款利率从原来的LPR-20基点调整到LPR-50基点，也是3.8%。2月20日，扬州宣布由现行的LPR-20BP调整为LPR-50BP，将由之前的“最低4.1%”下调至“最低3.8%”。

图片来源：扬州发布

更有甚者，还有部分三、四线城市，个别银行首套房贷利率已开始按3.7%执行。

2月1日，南宁市阶段性调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限，按照现行LPR，南宁市首套住房商贷利率下限将下调为3.7%。同处这一水平的还有珠海、株洲等。

目前，已有30城首套房贷利率已迎来 "3" 时代，此后，还有更多符合条件的城市有望跟进调整。

另外，对于LPR，今年还有下降空间。

中国民生银行首席经济学家温彬表示，全年降准有0.5个百分点的空间，5年期以上LPR或继续小幅调降10bp左右，定向政策（包括定向降息）预计是2023年的主基调。

东方金诚首席宏观分析师王青也表示，从利率互换报买价走势来看，市场对5年期以上LPR报价有10个基点（0.1个百分点）的下调预期。

诚然，历史房贷利率的下限正在不断受到挑战，持续降低的利率能够减轻利息负担，为等待“上车”的购房者创造了条件。

但是，对那些早已背负房贷，特别是在房贷利率高点买房的存量房贷客户，眼前的“红利”他们却无福享受。

由于央行几次下调利率，目前存量房贷的利率要高于新增房贷，为了节省利息支出，不少人开始提前还贷……

>>2<<巨大利差让“供房族”难以接受

这里有必要先说一下，为什么有人会在房贷利率高点买房。

在过去很长一段时间，我国对住房贷款利率实行优惠利率，在贷款基准利率基础上打折（如2017年以前，有的可以打7折），房贷利率显著低于贷款基准利率。

2017年后，为加强房地产市场调控，遏制房价过快上涨，房贷利率开始高于贷款基准利率（2020年开始房贷定价基准转为贷款市场报价利率，即LPR）。

2017年至2018年，新发放房贷利率由贷款基准利率85折至9折，大幅上行至5.5%左右；2019年至2021年，房贷利率在5.3%至5.6%区间内高位运行。2021年下半年开始，部分地区房贷利率甚至跃升至6.0%以上，最高超过6.5%。

举个简单的例子。假设A在2021年购买了首套房，商业贷款100万，贷款利率为6.0%，贷款年限30年，等额本息还贷。

那么，彼时A需要支付利息约116万，每月还贷5995元。而如果A现在买房，按照3.7%利率计算，只需要支付利息约66万元，每月还贷4602元。

同样的100万贷款，每个月的月供凭空少了1393元，而利息总支出凭空少了50万。

图片来源：风口财经整理

这差距太大了，基本没有哪个工薪层能无视。尤其是一个月凭空少了一千多月供，还全是利息，这对很多人来说都是不可接受的差距。

当然，关于这块，有小伙伴可能想问：现在主流的房贷利率定价方式是LPR浮动利率，那么在每年重新定价时，房贷利率不是会随着LPR下调而下调么?

这话没错，浮动利率定价方式=LPR(贷款市场报价利率)+基点，但问题是“基点”在合同期限内是固定不变的，且在市场较热的时候还可能被银行定的比较高。

虽然2022年LPR下降三次，其中5年期以上LPR下降35个基点，但部分存量房贷利率偏高的情况仍然存在。

存量房贷利率与新增房贷之间的较大的利差，让存量房贷客户面临 " 高位站岗 " 的处境，在一定程度上导致了“提前还贷潮”的出现，同时，存量房贷利率下调的呼声渐响。

>>3<<存量房贷利率有可能下调吗？

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示：“当前各地的存量房贷款利率通常是基于LPR通过加点来进行调整的，银行主动调整存量房利率的加点的可能性还是比较低的。”

中指研究院市场研究总监陈文静同样表示：“当前，存量住房贷款面临银行维持收入与购房者希望减少支出之间的矛盾，银行缺乏足够动力降低存量房贷利率。”

据中信证券测算，目前存量按揭贷款利率较LPR加点幅度高出约40bps。如果25%-50%的存量按揭贷款利率下调40bps，商业银行年利息收入或将减少388亿元-776亿元，对应息差下滑1.6-3.2bps。下调存量房贷利率会进一步压低银行利润空间。

陈霄认为，有三点原因：一是银行缺乏下调存量房贷款的动力，如果下调后，会对银行的盈利产生较大的影响，这对银行的稳定经营是不利的。二是当前各地银行加点不同，有些甚至在LPR基础上加点100BP，这给存量房贷款利率如何下调带来难题。三是不同时间购房人可能其存量房贷款利率是有差异性的，这样一旦调整也会产生一系列社会问题难以达成统一。

图片来源：视觉中国

“我认为不会出台专门针对存量房贷利率的政策，解决提前还贷问题最有效的方式就是调降5年期LPR。”亿翰智库研究总监于小雨表示，目前看，多数存量贷款利率已经有调整了，这些房贷利率也是和LPR挂钩的，只要5年期LPR下降幅度较大，提前还贷的问题可能就迎刃而解了。

不过，易居研究院研究总监严跃进表示：“一般来说，存量贷款本身也有下调的可能，但是无论如何下调，最低的存量贷款利率也应该是超过4.3%的。”

具体措施上，严跃进认为，可以建议具体银行针对一些过高利率，如超过5%的利率进行点对点的沟通和协调，类似暂时推迟1年利率支出或其他协调方式，以进一步减少存量贷款方面各类提前还款的压力。

此外，在购房者大量提前还贷的情况下，陈文静指出，不同地区根据当地实际情况灵活调整存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，或有利于缓和提前还贷现象。

陈霄认为，要推进存量房贷利率调整，首先，央行需要重新调整动态利率调整规则，引导存量房贷款利率有序下调。相关部门也可以加强对银行工作的指导，引导商业银行合理加点，有条件的银行可以示范性的进行存量房贷利率打折优惠活动，逐步减轻购房者的压力，助力缓解当前居民集中提前还贷等现象。