“提前还贷”阻力大，“违规转贷”有风险：困于“提前还贷”的人该怎么办？

*本文为《半月谈》2023年第4期内容

今年以来，全国多地出现大量居民提前归还房贷的现象，部分银行关闭线上申请预约通道，银行柜台预约还贷的排期达到数月。存量房贷与新增房贷之间利差增大、投资收益下降等，是居民提前还贷的主因。业内人士认为，应保障居民“提前还贷”的权利，同时规避“违规转贷”的风险。

房贷利率站在高岗上

(相关资料图)

在浙江一家事业单位担任财务的刘女士2018年购买了首套房，贷款约100万元，利率为5.3%，由于利率过高，她决定提前分两次还清。

在去年下半年提前还贷50万元只用了10天时间的刘女士，今年春节后想继续还贷却碰上了障碍：“现在还贷的人太多，银行说至少要排到3个月后，我通过其他途径了解到存一些钱成为VIP客户，当周就可以办理业务。”

同样遇到提前还贷困难的还有四川的王先生。他告诉半月谈记者，以前可以网上还款，现在不仅要去现场签申请书，而且要排队到7月份。“没有额度”是目前大多数银行给出的等待理由，但各银行还贷额度如何确定和分配，并不透明。

半月谈记者走访上海多家银行了解到，去年下半年提前还贷人数开始增多，今年再度升温。目前上海多数银行无积压客户，部分银行提前1个月申请即可，个别房贷占比较高的国有银行排队2至3个月。

人们在银行排队办理业务 张闻迪 摄

上海一家银行信贷员告诉半月谈记者，以前提前还贷是为了置换第二套房，现在多是减轻债务压力，存量房贷利率过高是当下百姓提前还贷的主因。不少地方的首套房贷款利率已跌破4%，这让不少人觉得自己的贷款利率站在了高岗上。

居民投资收益下降，无法覆盖房贷利率则是提前还贷的另一大因素。

“无债一身轻。”选择提前还贷的上海市民钟先生说，近3年买房的房贷利率都较高，以前有一部分资金购买理财和投资股市，现在理财产品收益率普遍下行。炒股和基金更难保证收益，没有好的投资标的，提前还款更划算。

资金掮客可违规办理转贷

相对不少人在2020年、2021年买房时一般5%甚至6%的按揭利率，当前信用贷、经营贷的利率可谓“史上最友好”。半月谈记者调查发现，一些经营贷利率已低至4%以下，某国有大行发放给制造业企业的经营贷利率低至3.2%，以贷还贷的现象必然出现，这也催生了不少资金掮客。

“无抵押信用贷，利率最低3.8%，最高可贷50万元，有需要的，冲！”这一消息在微信群里一发，不少人蠢蠢欲动。当半月谈记者进一步询问可否置换房贷时，这位资金掮客介绍：“置换房贷的话，经营贷最合适，不仅利率更低，周期也比信用贷长。即便没有营业执照也没问题，我们可以做一条龙服务。”

当记者提出去银行直接贷款时，他强调自己综合多家银行一起贷款的优势：“我们最高可贷出房价的九成，近期最低利率可做到3.2%，期限达到10年之久，部分银行甚至拉长至20年；等额本息、先息后本的还款方式可自由选择，只收取3%的手续费，比长年多付两三个点的利差合算多了。”

由于利差太大，有的企业主也用房产抵押出所需现金流，适当减少其他债务。江苏一位广告业企业主张女士举例说，比如400万元买的房子贷款150万元，但经过几年增值到一千万元。此时拿这套房作为抵押申请经营贷，可获得700万元贷款，即便还掉150万元也能获得550万元现金，这对做生意的人来讲何乐而不为，现金流也充裕了。

辽宁银保监局近期发布《关于提前还贷或转贷的风险提示》，随着国家对小微企业支持力度加大，经营性贷款利率持续走低，社会上出现一些违规“贷款中介”，他们以“利率低”“期限长”“放款快”为由，诱导消费者借“过桥资金”提前结清“房贷”，再办理“信用贷”“经营贷”归还过桥资金，从而谋取高额中介服务、资金过桥费用，这可能使消费者陷入违规转贷的多重风险之中，甚至要承担刑事责任。

防止小微企业扶持资金空转

2月10日，中国人民银行公布的数据显示，1月份人民币贷款增加4.9万亿元，同比多增9227亿元，创下有统计以来单月信贷投放最高纪录。从结构上看，企事业贷款表现强劲，居民部门贷款持续疲软，占全部新增贷款的比例仅为5%，显示居民部门持续去杠杆的现象仍在持续。

上海交通大学上海高级金融学院陈欣认为，提前还贷的出现说明我国居民降杠杆的意愿大幅加强，背后的深层次原因是金融资源错配。

业界专家指出，在量大价低的普惠金融贷款投放中，大中型银行批量投放普惠小微企业贷款可能存在监管不严、审批形式化的特征；同时普惠利率存在与房贷利率的倒挂，使得违规流入楼市的现象时有发生。

招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼认为，一方面本是为了扶持小微企业而推出的优惠政策被套利，出现资金空转未流入实体经济的问题；另一方面在住房类新增贷款减少的情况下，提前还贷容易造成银行贷款负增长，对银行利润带来一定压力。

在董希淼看来，对于资金流向问题，应建立全国跨行业资金监管平台，对于跨地区、跨银行的资金流向进行统一监管，尤其对利用普惠信贷管理漏洞套取资金问题要从严监管。

对于提前还贷银行各种拖延情况，上海君澜律师事务所合伙人徐璐指出，如果银行的贷款合同中没有明确约定相关条款，按照法律实践，双方应当就该问题进行协商。如果银行一味不予协商，或是在协商过程中以自身金融机构的优势地位给贷款人设置障碍、故意拖延的，则可能涉及侵害贷款人合法利益，需要承担相应的法律责任。（参与采写：张闻迪）

半月谈记者： 桑彤 / 编辑：李力

责编：秦黛新 / 校对：张子晴

原标题《 “提前还贷”是权利，“违规转贷”有风险 “提前还贷”面面观 》