张雪峰老师，快被房贷问题搞崩溃了…… 世界今头条

来源: 东亚财评V ┆ 时间: 2023-02-24 07:08:01

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作者 | 凤来仪‍

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大名鼎鼎的考研导师张雪峰老师，也傻眼了！按理说，张老师已经是精英中的精英，人精中的人精了，可那又怎么样，在系统化的坑前，还不是照样无可奈何？

前天，张雪峰在社交平台个人主页吐槽称：“还了6年房贷，每年10万，一共还了3万本金，57万利息……这合理么？？？真的我现在是个文明人，要不然我……”。

然后，就有大聪明们在下面提建议了，什么等额本息啊，等额本金等专业术语说的头头是道。但真正经过计算呢，无非是朝三暮四，还是朝四暮三罢了。

不过既然提到了这两种还款方式，还是简单解释下。

等额本金是一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息；由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但随着时间的推移，压力会逐越来越小。

而等额本息则是指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款，尽管刚开始还款时每月还款额，可能会低于等额本金还款方式的额度，但是最终所还利息会高于后者。

简单的说，就是一个固定本金，利息在减少，一个固定本息，随着时间推移，偿还本金的比例会增大。

直观点呢，以100万贷款20年还清为例，两种还款方式的差异如图所示：

但通过图示，你会发现，两种方式的总还款额度，尽管有差别但不是很大，只是当你要提前还贷的时候，等额本金稍好一点，而当你的流水不是太充裕的时候，等额本息更好点。

那么，问题的根子出在哪呢？还是做个计算题吧。还是100万，20年时间当前商贷利率4.3%来算，看等额本息一共要还多少：

如果时间跨度到30年呢，总金额陡然加大，要还的利息大约是78万，占贷款额100万的78%，也就是说要还出本金1.78倍的总额。

目前，为了鼓励老百姓买房，央行和地方共同努力降低了首套房贷款利率。

但即便如此，相比一些发达国家和地区的房贷，我们的利率还是偏高。下边是我查到的部分国家和地区的房贷利率：

韩国，房贷利率3.4%，贷款100万，30年一共要还60万的利息；美国，房贷利率3.3%，贷款100万，30年一共要还58万的利息；英国，房贷利率3.1%，贷款100万，30年一共要还54万的利息；加拿大，房贷利率2.7%，贷款100万，30年一共要还46万的利息；中国香港，房贷利率2.4%，贷款100万，30年一共要还40万的利息。新加坡，房贷利率2%，贷款100万，30年一共要还33万的利息；德国，房贷利率1.8%，贷款100万，30年，一共要还29万的利息；中国台湾省，房贷利率1.7%，贷款100万，30年一共要还28万的利息。

也就是说，即使是下调后的利息水平，相对不少国家和地区来说也是高的。当然现在买房的朋友，还是要比那些还存量房房贷，动辄4.9%、5.5%乃至6%的人幸福不少。

正是因为这种明显的利率倒挂，越来越多的朋友，开始想方设法提前还贷提，而他们中不少人采用的方式是更换贷款，比方拿房子做抵押贷……

这段时间全国银行遇到的提前还贷潮，恐怕原因一多半在这了。

为什么说是潮，因为有不少银行，甚至连来提前还钱的人，都来不及接待。

有个在银行工作的小老弟跟我说，他们营业点每天都好多人排队提前还贷，可是银行有规定，每天就只给放少量名额出来。

这下子矛盾就出来了，吵架的、投诉的、撒泼的、打滚的.... 每一天，各家银行的线下营业点是好不热闹。

但是，上级有规定，不能让所有人都还掉，银行的工作人员也只好编出各种理由劝阻大家提前还贷，反正能给人打发走就完事了。除非是特别能闹的，就是那种又是投诉，又是寻死上吊的，才给他们提前还。

看来在任何领域，按闹分配的规则都是通用的。而很轻松就被打发走的，大概率是平时就不少吃亏的老实人。网上甚至有人给想提前还款的人出了这样的“馊点子”：

毕竟不同的利率，在长时间段面前的威力都不可小觑。

一百万的贷款额度，同样的还款方式，差一个点的利率就是十几万乃至几十万。如果是500万，乃至1000万贷款呢？

当然，一小半还有别的原因，别的原因是，现在理财产品也好，投资渠道也罢，能高过银行房贷利率的，真不多了。炒股赔钱几率大，买信托爆雷风险高，甚至连买理财都未必能保本。

那么与其手上的钱放着亏损，还不如直接提前还了房贷了事。这叫一别两宽，各自欢喜。什么叫预期转弱，这就是典型的预期转弱了。