南财快评：全面激活租房市场有赖于更多条件

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2月24日，人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（下称《意见》），对金融支持住房租赁市场发展的17条措施公开征求意见。《意见》指出，要支持住房租赁供给侧结构性改革，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，建立健全住房租赁金融支持体系，加强住房租赁信贷支持力度，拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道等。

过去两年由于多种风险因素叠加，国内房地产行业面临前所未有的挑战，进入深度调整周期。在此背景下，有关部门持续出台相关利好政策稳定市场预期：供给侧方面，央行、银保监会等机构针对房地产企业提出的“三道红线”有了一定放松，同时支持重点房地产企业通过贷款、发展等进行融资；需求侧方面，各城市相继推出提高贷款额度、降低首付门槛、放松限购等政策，比如沈阳二套房最低首付比例由50%降低至40%，无锡个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年，非户籍购房从2年社保要求缩短至6个月等。

此次《意见》出台构成了国家稳定房地产市场政策的重要一环，对于整个房地产市场无疑又是一个利好消息。《意见》从供给侧入手，将金融支持范围由原先的保障性租赁住房扩大至整个住房租赁市场，建立对住房租赁企业的金融支持体系，有望进一步激活住房租赁市场潜力，推动住房租赁市场更加健康规范发展。

《意见》中的17条措施有利于降低住房租赁企业的融资成本和自有成本，从而增加租房供给，特别是对一线城市来说，租房贵、租房难的现象有望得到缓解。另一方面，政策从出台到传导至市场端仍有一定距离，政策预期效果要得到显现，需要依赖更多条件的达成。

首先，特大城市租金居高不下，本质是由土地市场供给不足导致的。一线城市吸引了大量人口流入，但城市建设用地的供给审批一直较为严格，甚至一些城市开始提出减量发展，将人口和土地的减量目标写入规划之中。但客观而言目前一线城市仍有总量巨大的流动人口，租房市场供需的差距必然通过租金价格得到反映。

其次，城市的总体租金水平，从长期来看由供需关系决定，从短期看，则取决于租房人群的收入和就业机会。此次《意见》再次强调，金融支持住房租赁市场发展主要围绕大城市新市民、青年人的群体住房问题，而这些人群的收入和就业情况同宏观环境密切相关。在一个经济下行压力增大、就业萎缩的城市，租房市场的需求也会相应地有所衰退。

第三，目前城市的许多关键性公共服务的提供仍与房屋产权挂钩，如学区房、落户等，租售不同权导致了中国住房拥有率处于世界较高水平。中国人民银行有关课题组发表的《2019中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96%，户均拥有住房1.5套。而根据全球经济指标网的数据，发达国家的住房自有率大部分在60%左右，如美国总体的住房拥有率为63.7%。按家庭收入从低到高排序，美国收入最低20%家庭的住房拥有率仅为32.9%，而我国收入最低20%家庭的住房拥有率也为89.1%。对于国人而言，“买房”是优先级排在“租房”前面的刚需，如果在城市寻求较长期定居，租房需求大多将转化为买房需求。

《意见》的出台，显示了国家有关部门支持住房租赁企业的决心，但要想进一步有效激活租房市场，促进房地产市场平稳健康发展，需要多措并举，形成政策合力。比如，调整土地审批制度，依据常住人口分布增加土地供给；创造更多就业机会，提高新市民收入和就业预期；渐进式推进租售同权，提高城市包容度等，从而持续提升租房人群在城市的居住质量和生活信心。

（作者系上海金融与法律研究院研究员）