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南财快评:全面激活租房市场有赖于更多条件

来源: 21世纪经济报道 时间: 2023-02-27 20:36:28


(资料图片仅供参考)

2月24日,人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》(下称《意见》),对金融支持住房租赁市场发展的17条措施公开征求意见。《意见》指出,要支持住房租赁供给侧结构性改革,重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展,建立健全住房租赁金融支持体系,加强住房租赁信贷支持力度,拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道等。

过去两年由于多种风险因素叠加,国内房地产行业面临前所未有的挑战,进入深度调整周期。在此背景下,有关部门持续出台相关利好政策稳定市场预期:供给侧方面,央行、银保监会等机构针对房地产企业提出的“三道红线”有了一定放松,同时支持重点房地产企业通过贷款、发展等进行融资;需求侧方面,各城市相继推出提高贷款额度、降低首付门槛、放松限购等政策,比如沈阳二套房最低首付比例由50%降低至40%,无锡个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年,非户籍购房从2年社保要求缩短至6个月等。

此次《意见》出台构成了国家稳定房地产市场政策的重要一环,对于整个房地产市场无疑又是一个利好消息。《意见》从供给侧入手,将金融支持范围由原先的保障性租赁住房扩大至整个住房租赁市场,建立对住房租赁企业的金融支持体系,有望进一步激活住房租赁市场潜力,推动住房租赁市场更加健康规范发展。

《意见》中的17条措施有利于降低住房租赁企业的融资成本和自有成本,从而增加租房供给,特别是对一线城市来说,租房贵、租房难的现象有望得到缓解。另一方面,政策从出台到传导至市场端仍有一定距离,政策预期效果要得到显现,需要依赖更多条件的达成。

首先,特大城市租金居高不下,本质是由土地市场供给不足导致的。一线城市吸引了大量人口流入,但城市建设用地的供给审批一直较为严格,甚至一些城市开始提出减量发展,将人口和土地的减量目标写入规划之中。但客观而言目前一线城市仍有总量巨大的流动人口,租房市场供需的差距必然通过租金价格得到反映。

其次,城市的总体租金水平,从长期来看由供需关系决定,从短期看,则取决于租房人群的收入和就业机会。此次《意见》再次强调,金融支持住房租赁市场发展主要围绕大城市新市民、青年人的群体住房问题,而这些人群的收入和就业情况同宏观环境密切相关。在一个经济下行压力增大、就业萎缩的城市,租房市场的需求也会相应地有所衰退。

第三,目前城市的许多关键性公共服务的提供仍与房屋产权挂钩,如学区房、落户等,租售不同权导致了中国住房拥有率处于世界较高水平。中国人民银行有关课题组发表的《2019中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示,我国城镇居民家庭的住房拥有率为96%,户均拥有住房1.5套。而根据全球经济指标网的数据,发达国家的住房自有率大部分在60%左右,如美国总体的住房拥有率为63.7%。按家庭收入从低到高排序,美国收入最低20%家庭的住房拥有率仅为32.9%,而我国收入最低20%家庭的住房拥有率也为89.1%。对于国人而言,“买房”是优先级排在“租房”前面的刚需,如果在城市寻求较长期定居,租房需求大多将转化为买房需求。

《意见》的出台,显示了国家有关部门支持住房租赁企业的决心,但要想进一步有效激活租房市场,促进房地产市场平稳健康发展,需要多措并举,形成政策合力。比如,调整土地审批制度,依据常住人口分布增加土地供给;创造更多就业机会,提高新市民收入和就业预期;渐进式推进租售同权,提高城市包容度等,从而持续提升租房人群在城市的居住质量和生活信心。

(作者系上海金融与法律研究院研究员)

标签: 租赁企业 一线城市 房地产市场