黄埔，龙头领涨、全线飘红！

大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！

【资料图】

广州楼市的当红炸子鸡黄埔，居然不卖地了。

我翻了一下广州前几天发布的供地名单，发现：

今年首批供地的名单里，居然没有黄埔。

图源：拆神

大家看下上面这张图：

全市共8宗宅地，荔湾2宗，天河1宗，番禺3宗，增城2宗。

而黄埔，0宗。

全年来看，黄埔今年的土地供应也很少。

我查了下上个月发布的《广州市2023年供地蓝皮书》，广州今年计划供应宅地77宗，黄埔只有可怜的2块。

嗯！比从化还少，全市倒数第一。

看历史数据，黄埔供地也是一年比一年少。

2021年挂牌10宗，去年4宗，今年2宗。

怎么，是黄埔没地卖了吗？还是黄埔要率先告别房地产了？

当然都不是！！！

先聊聊黄埔最近的市场情况，我的感受只有一个：

除了热闹，还是热闹。

看下面这张图，我有几点感受，仅供大家参考：

1、总体的来访量都是飘红的，而且基本是全线飘红。

人气最旺的黄埔新城，来访量增加了1300多台，是前一周的三倍还多；

黄陂的振业天成、知识城的悦辰壹号到访人数新增100台，直接翻倍；

科学城的保利翔龙天汇、保利罗兰国际、保利锦上，周来访量本就不低，最高超过600台，但依然保持着上升的势头；

来访量唯一有明显减少的，只有命途多舛的融创广府壹号，但413台的来访量，依然超过大多数项目。

2、成交量也在不断放大，绝大多数项目的成交量，相比前一周都有所提升。

就连来访减少最多的广府壹号，成交量也反而多了13套，相比前一周几乎翻倍。

3、保利、越秀、万科这些龙头房企的项目，以及位于核心片区的标杆盘，明显更受青睐。

黄陂的保利翔龙天汇，来访量增加了78台，成交量也多了10套；

科学城的保利锦上，来访量和成交量分别增加了27台、2套；

科学城的保利罗兰国际，510台的来访量、36套的成交量，放在整个黄埔来看都排行前列；

区府的越秀星樾山畔，来访量和成交量分别多了33台、13套；

知识城的越秀星汇城，来访量和成交量分别多了98台、5套。

4、有好的，当然也有差的。

比如黄陂的振业天成，虽然来访量翻倍，但新增成交却为0；

科学城的升龙学府上城，来访量只有55台，全区最低，成交量也只有3套……

一部分在天上，一部分在地下，按照股市的话来说，这就是龙头与杂毛的差别。

因为热，所以更热！

保利罗兰国际，3个月前单价3.8-3.9万/㎡，如今单价4.3-4.6万/㎡。从前108㎡410万左右可以买到，现在要480万左右。

老黄埔的中鼎君和名城，目前南向去到5.1-5.3万/㎡，北向4.8万/㎡左右。而在去年11月，中鼎北向最好的楼层才卖4.7万/㎡，南向中高楼层才卖5.2万/㎡。

科学城的星樾山畔和中央城，虽然还没有实打实的涨价，但销售说别的区几个兄弟项目都涨价了，他们也计划涨价2%-5%。

新加推的黄埔新城更猛，在售的93㎡不过3万/㎡左右，新组团吹风价则高达3.8-4万/㎡。

当然了，也有楼盘只打雷不下雨的。

比如庙头的卓越招商臻珑府，前些天曾宣称“2月19日起，价格上调2%”，怕购房者不买账，还想出“涨价倒计时1天”的招数，营造紧迫感。

但没过两天，臻珑府又推出“10套特惠一口价单位”，单价低至4.5万/㎡，这脸打的……

你可能要问了，既然楼市回暖，成交速度加快，那黄埔要是不卖地，供应不就跟不上了吗？

这个问题，其实你也不用过分担心。

发现没，虽然这两年卖地少了，但黄埔的一手供应量却没有明显减少。

2021年，黄埔一手住宅供应量17366套，比2020年的19615套少了2249套，差不多是黄埔一个中型楼盘的体量；

2022年，供应量继续小幅下滑到16228套，但也只比全市供应量最大的增城少了不到1000套，依然排名全市第二，远超第三名荔湾的12185套。

为啥呢？

因为，黄埔的旧改，实在太TM多了。

像中央城、黄埔新城、富颐华庭等等网红大盘，全是旧改项目。

截至2022年12月底，广州全市共有451个整村改造项目正在推进中，步子迈得最猛的就是黄埔区。

累计确认主体旧村数量，黄埔区中标项目49个，位列全市第一。

这意味着，接下来五年，黄埔旧改将供应831万㎡旧改货量，年均供应量近166万㎡。

什么概念？

南沙、增城、海珠三个区加起来，未来五年合计旧改供应量才100多万㎡。

克而瑞的报告是这么说的：

黄埔将在2023-2024年迎来供应高峰，届时区域年均供应量将超300万㎡以上。

因此，黄埔今年选择少卖点地，也就不难理解了。

因为即使不拍地，黄埔也没问题，旧改完全能够保证供应，实在没必要为了供地而供地。

当下的黄埔楼市，其实是相对健康的。

不信你看这张图。

黄埔最新的去化周期只有13.8个月，只比海珠略高，甚至比天河还少三个多月，是全广州去化周期最短的区之一。

所以呢，结论已经很清晰了：

黄埔真的很不错，想买的可以入手。

1、关于区位这些，我今天就不罗嗦了，毕竟，过去几年，无数的开发商，无数的购房者都用真金白银证明了这一点。

不要觉得人家都傻，其实这个社会，最傻的可能是你自己。

2、楼市大分化时代，不是所有盘都能涨了。

你是不是发现，同样是天河，一路之隔，一个可能是20万，一个可能就10万，仿佛不在一个广州，一个天河一样。

但这可能就是未来的常态。

所以呢，要买就尽量买龙头：龙头片区、龙头房企的龙头项目。