很关键！西安“保交楼”再迎新政

近期，在直面“保交付”问题上，官方连连发声。

(资料图)

2月22日，西安住建工作会上明确表示：“年底前，不能按约定交付项目的房地产企业，坚决不允许再参与新项目开发”。

你可以感受一下，几乎每一句话都是原则性的表示！

而实际上，这属于第二次回应。第一次是在“两会”的一份官方报告，报告中的表述不止讲原则，也讲出来了目标和结果！即：“坚决打好‘保交楼’攻坚战，确保延期项目年内交付80%以上"。

结合起来的大意就是，底限是截止2023年底，80%停工争端项目都将交付，如果你这个房企不配合，对不起，西安市场未来绝不允许你再插足！

我们先把这个表述力度放到2023年2月22日西安住房和城乡建设工作会议的宏观语境中——

“一是要对延期项目进行再排查再摸底，及时更新延期项目信息，确保台账准确详实，根据实际制定好交付时点，全面推进延期项目按承诺时间保质保量交付；

二是要协调好开发企业与施工企业的矛盾，解决好“老账”问题，全力推动项目建设；

三是要规范专项借款的使用，保障资金使用安全，加强资产处置、资金追缴力度，确保后期工程建设；

四是要搭建好沟通平台，做好与群众的长效沟通，妥善回应群众诉求，切实做到出现问题沟通在先、预警在前、及时化解，保障购房群众合法权益。”

再把这个表述力度放回到2月22日住建局召开的延期交房专题会的具体语境中——

1、促进房地产市场平稳健康发展。建立完善“人房地钱”四位一体联动机制，适时出台房地产市场调控政策，对购买首套、二套住房的大力支持。

2、出台《商品房预售资金监督管理实施细则》，保障建设资金安全，防范延期交付风险。

3、将坚决打好“保交楼”攻坚战，明确“四责任一清单”，年底前不能按约定交付项目的房地产企业，坚决不允许再参与新项目开发。

现在我们可以确认的是，在保交楼方面，官方史无前例的严厉手段，从过程防控更偏向于结果导向，也直接把“躺平”的房企一鞭子抽醒了不少！

比如，停工已久的金科博翠天宸、世茂璀璨倾城二期、奥园合悦府、中南君启、青樾、远洋御山水等项目，都已经在积极解决资金和交付问题，而且有了实质性的进展！

目前西安正全力推进“保交楼”工作（2022年截至目前，延期交房项目已交付42个、4.8万套房屋追缴资金24.3亿元，资产处置14.7亿）。

结合来看，在“保交楼”的责任下，西安虽然有化解烂尾的一些相关操作，比如成立保交楼专项借款专班、组织“政银企”对接联动等，但是相比之下其他城市的一些做法，或者有一些仍然值得借鉴。主要有以下几类：

一、返还未动工项目土地款：

比如在赣州，经开区政府决定收购绿地部分未动工地块，根据施工进度返还绿地近4亿元土地出让金用于项目施工建设。

二、适度放松预售资金监管：

在天津符合条件的项目可以超节点提前拨付预售监管资金，并区分项目风险与企业集团风险，将风险企业的优质项目与企业本身分离。

而在昭通，原已被法院冻结的监管账户资金，经项目所在地县（市、区）住建部门审核同意后，可用于支付项目建设；项目房源若已被法院采取查封、冻结、裁定等限制的，为推进项目后续建设，保障项目竣工交付使用，在依法保障债权人权益基础上，相关部门积极与债权人协商一致同意，可依法释放相关房源。

三、成立房地产专项纾困基金：

郑州，设立规模100亿元（暂定）的纾困专项资金，纾困项目限定为未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目，原则上纾困专项基金出资比例不高于30%。

而南宁，拟成立房地产平稳基金，计划首期规模30亿元；武汉，建设银行拟以湖北省为试点，设立300亿元的纾困基金，用于收购问题项目，并改建为公租房。

当然，还有一点就是“现房销售”。

没错，在这种背景下，现房销售的呼声很高，声浪都有可能达到了历史以来的峰值！

大家呼吁现房销售，究其原因主要是为了这两个诉求：第一、避免烂尾楼；第二、眼见为实。

但是！房地产是个枢纽型行业，不能只站在一个部门的关切来思考问题。我们至少要完整地了解现房销售至少有这4大副作用——

其一、会增加成本，要么导致房价变高；

其二、短期内会打乱供应节奏，造成供应真空，导致房价剧烈波动；

其三、加剧房企的资金链困境，进一步拖累经济大盘；

其四、地方政府赖以运营的土地财政将受到极大影响，压力剧增，地方债风险被迫承压。

所以我们也在反复强调！现房销售这个好制度，在不恰当的时机，未必有好结果。

优化预售资金监管，才是预防下一波烂尾楼的最恰当方式！

最后再多说几句，“保交楼”有了官方的机制推进，部分楼盘停工都陆续有着实质性的进展，相信大家都可以短暂的长舒一口气了。

毕竟阳光照进来的另一个好处是：阳光还能创造方向感。

希望大家都能早日入住新家。