地产行业的隐形大佬，渐渐浮出水面了

在去年的拿地榜单中，一些房企表现特别亮点，除了国央企和头部民企地位依旧外，一批地铁公司强势冲入了行业的视野。

据媒体统计，去年共有13个城市的地铁公司出手拿地，包括深圳、广州、厦门等，大多拿的是站城一体化开发TOD项目。

积极的拿地表现，让这批地铁公司成为了这两年土地市场的逆行者。许多同行惊讶于它们的拿地能力和意愿，但也对地铁公司本身的开发水平持保留意见。

(相关资料图)

然而事实上，不少地铁公司多年前就已介入房地产开发领域，与头部房企的合作咬合紧密，积累了丰富的开发经验。而且基于自带的各项优势，地铁公司目前在业内呈现出越来越强的趋势。

过去许多文章分析过地铁公司做开发的几种主流模式，但支撑这些模式顺利运转的，是地铁公司在项目的具体推进上显现出的各种关键性优势。

今天我们就来一起来聊聊，地铁公司做开发，为什么能越做越强？

拿地、销售与营收数据均高

地铁公司开发业务发展神速

关于地铁公司做开发这件事，许多人大致的印象就是，这两年拿了不少地，但后续的开发成果如何就不清楚了。

但事实上，地铁公司近年来的强势，是全方位的。无论是拿地数据、销售业绩，还是开发业务的利润表现，都非常突出。

增储、营收与利润三高，让地铁公司的开发业务已经形成了十分良性的循环，成为了它们在开发领域加速狂奔的底气。

一、地铁公司加速拿地，目标明确锁定TOD项目

去年地铁公司在拿地上的加速，是有目共睹的。发展最快的广州地铁和深圳地铁，去年分别以174亿元与138亿元的拿地金额，位列拿地榜的第15和21位。

若以全口径新增货值的维度来看，深铁更是直接上升到了第12位，广州地铁紧随其后位列第14位。厦门轨道交通也以232亿元的新增货值，快步冲入百强，位列第61位。

凭借频繁的拿地动作，多个城市的地铁公司都已成为本土劲旅。比如杭铁集团、南京地铁集团在去年，都进入了各自城市拿地榜的top10，在未来的本土商品房供应当中，将成为不可忽视的力量。

而在拿地类型方面，基本所有的地铁公司目标都十分明确，就是要基于自身优势出发，坚定布局TOD开发。根据易居与铱星云商的统计整理，可以看到地铁公司拿的几乎都是TOD类的项目。

图表来源：铱星云商

过去TOD概念刚在国内铺开的时候，大多还是传统房企在做，但这几年地铁公司的参与积极度越来越高。

易居曾用2022年地铁公司拿地总面积，除以各城轨道交通累计的运营路线长度，以计算地铁公司参与TOD项目的强度。

结果在图表中很清晰，目前合肥轨道交通参与TOD综合开发的强度是最高的，平均每公里运营路线的拿地面积达3283平方米；其后是厦门地铁、沈阳地铁等。

这些城市的地铁公司尚未进入百强榜单，处于TOD开发业务布局的启动期，但以目前的发展势头来看，地铁公司成为TOD项目代名词的趋势，必会继续蔓延至各地。

二、销售业绩亮眼，开发成果渐获市场认可

值得注意的是，地铁公司不仅拿地多，房子卖的也是真多，并没有出现太多拿了地开发不好、市场不买单的窘迫状况。

拿地铁公司做开发的标杆举例。深铁置业去年以205.77亿元的销售额，位列全深圳第3位；广州地铁也以93.5亿元的权益销售金额位列广州第8位，都是妥妥的十强选手。

即使放在整个粤港澳大湾区来看，深圳与广州地铁公司也都是位列top20的头部企业。深铁置业推出的两个项目深铁懿府、深铁瑞城，还双双进入了单项目销售业绩十强。

这两年来地铁公司取得的市场成绩不可谓不亮眼，旗下项目在市场上的认可度，也印证了其开发能力正在稳步提升。

地铁公司外部优势突出

在拿地与合作开发上优势明显

地铁公司本不是专业做开发专业，现如今却在地产开发赛道逆市崛起，这究竟是如何做到的？我们先来看看外部优势。

在拿地环节和对外合作上，地铁公司的外部优势是十分突出的。

一、基于轨交建设优势，获取更多定向拿地机会

首先在拿地环节上，地铁公司就有一个其他任何房企都没有的本事，就是丰富的轨交建设经验和扎实的技术。

基于这个强项，地铁公司去地铁沿线拿地相对更有竞争优势。不少城市近年推出的TOD项目，常常带有特定的土地出让条件。

比如广州和深圳都曾针对出让地块，设置买人须具有地铁线网建设、运营、管理经验的条件。这个前提一出，该土地对于地铁公司来说几乎就是“量身定做”了。

更关键的优势是，一些地铁公司在土地出让前，就有机会深入参与到该地块的轨交站点规划、技术对接等环节中去。

典型的就如上海申通，其将自己定位为“一级半开发商”，很早就会介入土地的场站规划。后续在拿地环节，则常以带方案的方式在招拍挂市场拿地，并引入知名开发商合作开发，从多方面发挥土地最大的价值。

而且站在未来来看，全国多个城市都已经出台了加速发展城市轨交与TOD模式的相关意见。

比如青岛就一直在加速推动TOD发展，去年下半年青岛地铁已筛选出重点TOD项目21个，计划在三年内全部启动，拉动投资1000亿元。

又比如成都去年发布了《成都市优化交通运输结构促进城市绿色低碳发展行动方案》，提出到2025年，城市轨道交通开通运营里程达到735公里，基于此加快推动轨道交通TOD开发。

基于各地方政府的大力支持，未来TOD项目的供应只会越来越多，而各家地铁公司进入开发领域的动作，也会随之变得更加广泛而频密。

比如成都轨道城市投资集团相关负责人就曾表示，2023年集团新开工建设体量较2022年将增长数倍，达到历史高点。

二、基于优越的项目条件，达成高质量的开发合作

既然地铁公司们拿的都是TOD，那么项目的交通条件一定是不差的。尤其像广深这样寸土寸金的城市，有无地铁站点对项目单价的影响非常明显。

在这些发达城市中的许多地区，也却是出现了以地铁站点为圆心，沿线形成一个个规模不同的商圈的现象。无论是地铁上盖项目的售价，还是商圈租金，都要比周边其他竞品高出一截。

地铁公司基于手中项目的优越地段和交通条件，使得他们在寻找合作伙伴的过程中，也更容易吸引到更优秀的房企加入。

事实上，许多地铁公司和外部的合作是很紧密的，尤其是早期。有在股权方面的，也有在项目层面的。

比如去年上半年，厦门经济特区房地产开发集团有限公司和厦门轨道交通集团有限公司，宣布合并为厦门轨道建设发展集团有限公司，合并之后拿地节奏明显加快。

而广州地铁和越秀地产的合作，就更加密切了。2019年广州地铁成为了越秀地产的第二大股东，双方携手后几乎横扫了广州全市的TOD项目。

类似的，深圳地铁也找准了最优质的合作伙伴，其目前为万科的第一大股东，持股比例约27.86%。双方不仅合作开发了一批标杆项目，深铁还从这笔投资中获取了十分可观的收益，成为最赚钱的地铁公司。

在项目层面地铁公司更加开放，广州地铁就曾在2018年与新世界中国合作开发广州汉溪长隆地块项目，其后又在2019年6月与保利发展签订合作框架协议，共同推进旗下TOD项目开发。

位于上海的80万方知名TOD项目万科·天空之城，就是上海申通与万科上海合作开发的。这个项目TOD特色鲜明，已然成了万科在TOD领域的一张名片。

有了优越的土地资源，地铁公司在寻找合作伙伴上从来不需要发愁，一定能够寻找到最好的合作方。

在TOD上合作，对双方来说通常都是双赢，更重要的是，地铁公司可以在这些合作过程中，密集承接着标杆房企最丰富的开发经验和最前沿的产品观念，为地铁公司的开发独立奠定扎实的基础。

三、基于TOD特性引入商业运营伙伴，顺势涉足商业地产

TOD项目涉及的业态庞杂，其中商业可以说是除了住宅之外，最重要的业态。商业业态如果能够充分地利用轨交站点的人流导入与交通联动效应，就能够起到激活整个项目、注入城市活力的作用。

在这方面，地铁公司早期也十分重视合作伙伴引入。比如深铁就与卓越商业联手成立了合资公司，共同运营“岗厦北超级枢纽”商业项目；无锡地铁则与朗诗控股携手，双方围绕商业运营、物业改造等领域开展合作……

通过引入具有丰富商业开发与运营经验的房企，不仅能够有力提升土地价值，更能顺势涉足商业地产，在早期就快速培植自己的多元业态开发与运营能力，不会像许多房企一样发展多年依然“偏科”。

以自有优势抢占规划先机

地铁公司的独立开发能力越来越强

除了对外的拿地与合作优势外，地铁公司的内部优势也十分明显，核心体现在规划先机、技术协调等方面。

而且与多数房企起家时大多从住宅开发做起不一样，地铁公司是完全由TOD项目起家的，一开始就要面对多元业态综合开发与运营的问题。

而在项目实际推进过程中，地铁公司能够基于合作伙伴的帮助，顺势进入多个业态的开发运营领域，向各赛道的标杆企业汲取经验，开发水平的提升会较许多房企更快、更全面。

一、独特的规划对接优势，助力TOD项目顺畅推进

TOD项目的开发较一般地产项目复杂得多，业态复杂、公配繁多、规划要求细碎、开发周期较长，更别说还有地块与轨交站点联通的各种技术难点。

这些问题别说一般房企，即使是头部房企来做，也难免要头疼一番。尤其是地块与站点的联通，房企与地铁之间存在信息壁垒，不清楚地铁建设的具体进度、规划安排和站点设置。

这就会让房企在规划过程中十分被动。一旦地铁站点、地下规划要改，项目的规划也得跟着大改，交通流线组织、业态安排等等都要调整，令人非常头疼。

这时候，地铁公司的优势就完完全全展现出来了。由于消除了信息壁垒，地铁公司做TOD项目，能够更轻松地在站点建设与地块规划之间进行实时协调，各种建设估算工作也都能做得更加精准。

地铁公司甚至有机会直接参与前期的法定图则的规划与调整当中，提前为项目预留好各种条件。

比如深圳地铁就曾参与到当地法定图则的制定环节，前置考虑土地的使用性质、开发强度、配套设施的规划等要素，为未来项目的顺利推进做好预留。

更关键的是，地铁公司因为掌握着地铁线路的开发节点进程，因此在项目不同的地块和业态的开发时序上，也可以作出更合理的安排，以达成土地价值最大化，基本上就是拥有“上帝视角”。

地铁公司甚至可以利用自身资源，在营销阶段为客户叠加福利。去年11月南宁轨道公司推出的买房送“10年地铁自由”活动，就是一个典型的案例。

上述特点，使得地铁公司在TOD的开发上，相比其他房企具有压倒性的优势。

虽然它们不是做地产开发出身，但商品房开发早已是高度标准化的东西，比起复杂的地铁管网工程难度并不会更高。所以在产品打造方面，地铁公司想要追赶房企也不会花很长时间。

二、基于轨交特色，迅速发展多元业态开发能力

TOD项目作为城市的轨交枢纽，业态通常十分复杂，涵盖住宅、商业、公寓、写字楼、酒店、公配等等。

这对早期缺乏开发经验的地铁公司来说是个难题，但依托于各细分领域的标杆合作伙伴，地铁公司能够快速提升自身的多元业态开发能力，做到“出道即巅峰”。

比如深圳地铁就分别成立了深铁置业和深铁商业2家下属企业，其中深铁商业甚至比深铁置业走得更远，其与深铁置业的发展几乎是平行的，直至近年才在TOD项目中实现优势汇集。

根据深铁官网介绍，目前，深铁商业的经营物业面积（含商业、写字楼和酒店）约60万平米，未来5年经营管理的物业面积将逐步增加至287万平米。

基于密集的深圳地铁网络的建设进程，深铁的地下商业运营业务其实很早就已经铺开了，并形成了知名商业品牌“深铁汇坊”，做出了大批成功的地下商业案例。

据统计，深圳地铁目前共开发打造了16个地下商业空间，并逐步涉足写字楼、酒店等其他业态的运营业务。积累多年的商管经验，无疑为TOD项目的开发带来了可靠的助力。

又比如成都轨道城市投资集团基于TOD项目的推进，逐步走入了保租房的建设与运营赛道。

据统计，成都轨道城市投资集团在今年中，会有双凤桥、崔家店、幸福桥、双流西等首批TOD保租房项目封顶。目前其已落位并持续推进19000套保租房建设。

基于TOD项目开发而迅速窜升的房源储备，也快速推动了成都轨道城市投资集团自有租赁品牌的建立。今年其在保租房领域的重要目标之一，就是将“轨道城市·寓见”品牌推向市场。

有这些案例可见，地铁公司从一开始进入开发领域的时候，其发展成长的路径就与一般的房企相反。

通常房企是先从住宅开发起步，慢慢拓展到综合体的开发，一点一点的建立多业态的开发经验和运营能力。

但是地铁公司一开始就上了难度，拿的都是TOD，反而呈现出从起步期就全面发展的趋势，一下子住宅、商业、酒店、租赁等赛道全都进了。而且还可以依托于市场化的合作方，迅速将自己发展为全能“六边形战士”。

结 语

说了这么多，其实如果将地铁公司的核心优势用一个词总结，那就是先机。在TOD开发领域，它们总是能在各个方面占尽先机。

而且和房企多年合作下来，各地地铁公司的独立开发能力已经强化了许多，并拥有了自己的TOD开发体系。它们很快就不再需要紧密依靠房企的帮助，甚至还可以做到向外进行管理输出。

展望未来，随着各地TOD项目的增加，地铁公司在地产开发行业只会越来越强，而且其竞争力可能真的会是碾压式的、全方位的，地产行业绝对不能轻视这股力量。 （更多交流，可添加主编微信kiwi52012，请备注姓名+公司+职务）