赖海民委员：从鸿荣源旧改生意里走来 全球看热讯

文/乐居财经 许淑敏

新一届全国委员会名单出炉，鸿荣源董事长赖海民，名列其中。

他与新世界发展行政总裁郑志刚、禹洲创始人林龙安、中海董事长颜建国等一道入选。颜建国、林龙安等人经常出现在大众眼前，代表公司对外发言，形象颇为立体。

【资料图】

但赖海民则不同，多年来不见太多关于他个人的描述，神秘、低调是大众对他的印象。

赖海民属于“闷声干大事”的类型，去年以500亿元的财富值挤进胡润百富榜，成为内地地产富豪的代表之一，也没有过多渲染，对外发声少之又少。

低调潜行，意味着少了很多公开资料。所能知道的是，鸿荣源这家企业，以打造豪宅起家，于深莞布局多年，被誉为“宝安三巨头之一”。

当被外界追捧时，赖海民却以一句“没有很远大的志向，有口饭吃就不错了”轻描淡写。如今，他深耕于深莞，专注旧改生意。旧改转化周期较长，且个中体系复杂，孵化不易，要驾驭该领域，也是一门不小的学问。

除了地产之外，鸿荣源也发展多元化业务，它以商业运营、产业发展、金融投资四大板块为主。其中，商业运营戏份较重，而金融投资业务，则隐现着二代的身影。

旧改布局

鸿荣源的旧改版图较大，主要集中在深圳、东莞。

据披露，截至去年11月，鸿荣源在深圳已获批（计划公告）的城市更新项目有14个、拆除土地面积共239.8公顷，分布于龙华区、宝安区。而这仅仅是公开的部分旧改，另外还有不少鸿荣源接触的项目尚未公布。

这段时间以来，陆续有关于鸿荣源旧改项目的动态传出。其中包括宝安区松岗街道西山城市更新单元、107发展带翻身片区（三）城市更新单元等旧改项目更新意愿公示，申报主体均为鸿荣源。

旧改项目，要真正转为土储并获取收益，需经历较长的周期。

像是鸿荣源拿下的龙华区共和社区改造项目，原计划年度要追溯到2008年，但项目得到专规批复却要到2020年，目前仅处于签约拆除阶段，前前后后就花了12年的时间。

而龙华商业中心城市更新单元南二片区这一巨无霸旧改项目，原计划年度为2007年，然而目前还处于项目实施主体开工建设阶段，距离完工尚久。

旧改周期短则三五年，长则十年以上，且个中体系复杂，孵化不易。并且，旧改项目为重资产，需要长时间的资金注入。

因此，鸿荣源拓展资金渠道，在所难免。比如深圳市鸿荣源企业发展（集团）有限公司（简称“深圳鸿荣源”），其涉及的关联股权出质，就有3条。

其中，它曾将旗下的深圳市鸿福盛投资的部分股权，质押出去；而2021年3月，佰亨置业部分股权，也被出质予招商银行深圳分行。

佰亨置业，正是宝山工业区城市更新单元、清湖老村城市更新单元等项目的申报主体，亦是龙华民治第三工业区更新单元的实施主体之一。

深圳之外，鸿荣源曾于2018年首进东莞，拿下凤岗镇天堂围村旧改项目，此后又连续落子东莞旧改，多是以前期服务商的角色拿下。据不完全统计，鸿荣源中标东莞前期服务商旧改项目多达9宗。

目前鸿荣源在东莞，仅有鸿荣源熙园山院项目在售。

乐居财经查阅获悉，鸿荣源在东莞开展业务的主体平台，为东莞市鸿荣源企业发展（集团）有限公司（简称“东莞鸿荣源”），它旗下有20家对外投资公司，大部分均不是鸿荣源全资持有，而是夹杂了一些当地公司、自然人股东的身影。

比如东莞市鸿锦兴房地产，其由东莞鸿荣源、东莞市华信房地产分别持股70%、30%，后者由肖海端、曹建两位自然人共同持有。东莞市鸿盛邦置地，也由东莞鸿荣源、东莞市嘉城城市发展分别持股70%、30%，东莞嘉城也由卢楚乔、卢庆新两位自然人持有。

类似的例子屡见不鲜，项目公司的股权架构，或许凸显了旧改实操的难度，需要找合作方进行推动项目进展。

鸿荣源官网披露，它在地产开发和城市更新领域，累计综合开发建筑面积超过1000万平方米。业绩完全取决于旧改推进快慢，不过鸿荣源近年来一直保持在百亿的水平浮动。

机构统计数据显示，2020年其突破百亿销售达到139.65亿元，2021、2022两年，其销售额则为87.92亿元、91.53亿元。

多元化伸缩

赖海民很早就意识到不能把“鸡蛋”放在一个篮子里，单凭地产开发无法规避多重风险，因此，该公司也发展多元化业务。

原本鸿荣源提到以地产开发、商业运营、产业发展、金融投资四大板块为主，眼下官网除了前述三大板块以外，金融投资板块已经没被提及，变成商办运营、物业管理等业务板块。

鸿荣源较早进入金融投资领域，自2009年开启股权投资和企业并购，相继成立了博汇源创投、鸿润担保等公司，还以参股形式成为申银万国股东。

盘点博汇源创投对外投资的7家公司，发现其中的深圳市优普惠药品股份有限公司，于2019年IPO，而山东鲁信睿浩影视技术有限公司、湖南星源智能装备有限公司等，则存在动产抵押的操作，湖南星源公司已有部分股权被股东出质。

赖海民的大儿子赖俊霖曾于2016年新进入博汇源创投，成为持股45%的股东，并将名称、合伙期限等变更。此后于2018年6月，赖俊霖退出该公司，陈瑞岳接替进入。

作为鸿荣源的接班人培养，赖俊霖刚开始接触家族事业时，也从多元化业务入手，如今他仍然担任鸿荣源商业平台——壹方商置的法定代表人。

后续鸿荣源的金融投资板块，更倾向于赖海民次子赖柏霖成立的柏霖控股。尽管从股权上来看，柏霖控股与鸿荣源没有直接的股权关联，但背后少不了千丝万缕的联系。

柏霖控股这些年投资了鼎诚人寿、利安人寿、华兴银行等多家机构，间接持股企业就达到788家。

2017年3月，柏霖控股法定代表、董事长发生变更，由郑燕华变更为李卫平，李卫平全面掌舵该公司，并成立链融科技。

李卫平原为工行总行个人金融业务总监。离开工行之后，他曾于2018年担任柏霖控股及链融科技董事长。而链融科技为柏霖控股持股51%的子公司。

据了解，链融科技是一家供应链金融服务提供商，运用大数据、云计算、区块链以及人工智能等互联网技术，整合行业龙头生产企业、供应链企业及其上下游企业等资源，为商品交易商寻资金、为金融服务商找资产、为链上企业控风险、为上下游用户降成本。

但2018年12月，柏霖控股法定代表人、董事长由李卫平变更为赖柏霖，而李卫平也从链融科技退出，由李健雄接任。

在商业运营上，鸿荣源则稍有成绩。

它布局商业已有多年，于2006年，鸿荣源以18.8亿元拿下一宗综合体地块，建筑面积32.8万平方米，为深圳单体商业面积最大的综合体项目，即如今的前海壹方城。

开发过程中，该地块曾闲置了六年时间，直到2012年才正式启动建造。随着前海概念的出现，前海壹方城才一炮而红。

另外，鸿荣源在龙华打造的壹方天地，也在深圳商业市场占有一席之地。

凭借着前海壹方城、壹方天地的运营经验，鸿荣源旗下的壹方商置早于2020年开始联合深圳三一集团，推进轻资产项目落地。不过直到2022年底，鸿荣源壹方商置的首个外拓项目成都西环·壹方里才正式开业。

据官网介绍，鸿荣源壹方商业拥有壹方城、壹方天地、壹方汇、壹方里四大商业品牌线，运营管理商业建筑面积120多万平方米。

相较于华润置地、新城控股、龙湖等头部房企动辄上千万平方米的商业运营规模，鸿荣源实际商业运营规模并不算大。

此外，鸿荣源下设的产业集团，现已开发及持有运营高新科技园区十余个，建筑面积逾250万平方米，累计培育上市公司近15家，入驻国高企业40余家，总产值达300亿元。

不过，对于物管公司的旗下资产，近期鸿荣源物业则陆续转让了深圳市鸿兴机电设备有限公司100%股权、深圳市鸿泰建设工程有限公司100%股权，显然是在进行新一轮的整合。

去年4月，鸿荣源还新增投资了嘉实多（深圳）有限公司。嘉实多成立于1996年6月，法人为谢楚道，注册资本1.3亿元，经营范围为经营润滑油、润滑脂和其他相关产品等，目前无对外投资公司。

消息一出，外界纷纷报道鸿荣源要进军润滑油行业。不过，交易文件中披露，嘉实多虽由鸿荣源单独控制，但鸿荣源将继续从事有关工业建筑开发和建设的业务，并不从事与润滑油和润滑脂有关的业务。

30年历程

1991年，年仅26岁的赖海民刚冒出头，成立揭阳建设总公司，跟着大哥赖海宏干起工程承包业务，挖到人生第一桶金。

他拿着这笔钱，走出家乡汕头普宁，投身深圳宝安的建设。1996年，赖海民以合作开发的方式，打造了弘雅花园二期项目，用高端精品路线赢得了市场认可。随后，以此模式打造了雅豪轩、御景台、丽景城等多个项目。

鸿荣源在宝安站住了脚跟，也由此深入宝安旧改领域，自此奠定“宝安旧改之王”的地位。

赖海民有胆识，骨子里带着“敢闯敢拼”的潮商属性。纵观鸿荣源这些年的发展历程，虽被赋予“稳健”、“低调”的印象，但曾经也迈出过扩张的步伐。

鸿荣源最为风光的时候，是于2006年。那一年，鸿荣源的销售业绩，超越中海、招商地产、华侨城等知名房企位列亚军，仅次于深圳万科。

销售大好、资金回笼，赖海民便谋划着走出深圳。2007年，鸿荣源大举外拓，进军广州、佛山、惠州、长沙等多地。

当年广州金沙洲地王事件，让鸿荣源崭露头角。那时候，名不见经传的鸿荣源竟然与保利多番争夺，最终以21亿元总价拿下广州白云区金沙洲地块，楼面地价高达7935元/平方米，创造了金沙洲地王记录。

不过，金沙洲地块因土地款问题，在2010年被广州市国土局正式收回。随后，惠州、长沙等地项目公司，也陆续被注销。

赖海民也有过冲击资本市场的尝试。2008 年，其有意通过借壳*ST 兰光进入资本市场，只是几经波折未果，最终鸿荣源置业提出了终止协议。

此后多年，鸿荣源不再在公开招拍挂市场露面，即便获取项目，也只是以深圳、临深片区的旧改项目为主。

经历了一些小插曲之后，赖海民变得尤为低调。被外界追捧时，他称“我这么小的企业能当旗帜？其实我们没有很远大的志向”。

在市场下行阶段，鸿荣源依然保持一贯的态度。现年57岁的赖海民，已经快到退休的年龄，如今计划着“传业”的事情。

目前，鸿荣源的主体公司，为深圳市鸿荣源企业发展（集团），它由鸿荣源（深圳）企业管理集团（简称“鸿荣源企管”）持股90%。鸿荣源企管由姚如忠担任鸿荣源企管董事长、总经理、法人，陈思廷担任副董事长，而赖海民仅为董事。

长子赖俊霖已经慢慢接过担子，目前职位为鸿荣源集团总裁、壹方置业(深圳)有限公司董事长。还有一个身份，则是深圳市政协委员。

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