“棕熊式”过冬生存,滨江集团要做中国销售额的1% | 地产三好生⑫

出品 | 搜狐地产&焦点财经

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作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚

冬天临近时，阿拉斯加棕熊有两种过冬方式：

一种是早早进洞，当下非常安全，但如果冬天长又冷，已经储备的脂肪厚度和总量，能否抵御寒冬便很难确定；

另一类棕熊的方法是，感知到冬天虽然要来，但还有时间差，还有少量回流的鱼，利用这个时间差再吃一把，让自己的脂肪再增厚一些、增多一些，万一有不确定的长期低温，起码日子比人家好过。

戚金兴时常用这个故事与团队打比方，滨江集团去年采取的便是第二种打法，对于2022年的房地产市场，他的描述很形象，“不是我们猛，而是人家往后退的速度比我们快。”

滨江去年拿地金额减少两成，但土储排名却上涨15位排第七。所以他感慨，不是因为我们前进，而是我们后退的速度比人家小一点。

也正是这种生存法则，使得滨江集团在成为现存少数“零违约”并稳定经营的的民营房企之一。

虽然滨江没有披露2022年业绩预告，但从其三季度报告中也可管中窥豹：主营收入198.68亿，同比下降18.69%；归母净利润20.56亿元，同比上升55.21%；扣非净利润20.23亿元，同比上升53.7%。

营收虽有下滑，但净利却在增长，这与多家房企预亏的情形截然相反。

截止 2022 年末，滨江权益有息负债 470 亿元，较 2021 年末增加 22 亿元。在融资整体增加的情况下，平均融资成本继续保持下降趋势，2022 年末平均融资成本为 4.6%，较上年末下降 0.3 个百分点。

融资增加22亿，利息支出却减少1亿多。截止 2022 年末，直接融资余额 100.3 亿元，其中 2023 年到期 63.8 亿元，2024 年到期 36.5 亿元。

对于取得这样的战绩，戚金兴列举了多条因素，其中有三条很具代表性：一是区域上没有舍近求远；二是资金上没有舍近求远；三是产业上不做自己不熟悉的行业。

滨江集团的战略是聚焦杭州，深耕浙江，辐射长三角，在珠三角保持深圳和广州适度开拓。坚持以销售为导向，在销售好、资金回笼快的区域新增土地储备。

去年的拿地策略，也是遵循这个原则，2022 年一共拿了 41 块地，其中杭州 38 块，权益拿地金额 374 亿元。按照年初计划，权益拿地金额占现金回款比例在 60%以内，得益于土拍规则的变化，利润率也不错。

进入到2023年，还是延续去年的风格，今年杭州第二场土地拍卖会上，共推出涉宅地13宗，滨江以独立或联合的形式斩获3宗宝地，分别位于未来科技城、良渚和大江东，总金额达34.06亿元。

根据中指院数据，今年1月至2月，滨江权益拿地为26亿元，位列房企拿地榜第八，而排在其前面的7家企业，从高到低分别为华润置地、越秀地产、厦门坤霖辰房地产投资、中建国际投资、龙港国资、广州润川房地产开发和中建三局，绝大多数是央国企。

滨江的猛再次凸显，成为继续活跃在土拍市场的少数民营房企之一。戚金兴的目标，是让滨江做中国房地产的1%。

更具体一点，是让滨江的销售额占整个中国销售额的1%以上，从原来单纯的规模指标，到一定的浮动指标。排名目标上，确保全国20位之内，争取稳在15名之内。

对于2023年的发展策略，戚金兴很明确，滨江将继续在优势城市、优势城市中的优势地段、 做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，高质量并且稳健发展。

而在财务层面，2023 年权益有息负债规要控制在470 亿元以内，同时降低直接融资比例，控制在20%以内，融资成本在2022年4.6%的基础之上，继续努力下行，确保再下行0.1%，争取下行0.2%，确保在4.5%以内。