年报观察 | 五矿地产 寒冬过去-当前速讯

观点网“我们历经三年抗击疫情、两年行业调整后，终于告别了极具挑战极不平凡的壬寅虎年。”

(资料图)

在五矿地产新春贺词当中，董事长何剑波将过去的2022年称之为“寒冬”。

的确，在经济下行、疫情反复、地产调整等多重因素叠加之下，过去一年中国房地产业历尽千帆。

大背景之下，多数规模房企深陷负增长困局，销售业绩普降态势明显。

3月23日，五矿地产披露2022年财报，在不平凡的年份，五矿交出的这份成绩单仍有亮色。

不过，一切被打破的同时，一切又在重构。对五矿地产而言，过去一年，百年变局和世纪疫情交织叠加，这家企业需要在不确定的道路上砥砺前行。

但正如何剑波所言，“寒冬已经过去，万物终将复苏”。

业绩长短

2022年，在持续探底的楼市大背景下，房企销售普遍下滑，千亿房企“缩编”，地产行业加速洗牌。

报告期内，五矿地产实现营业收入100.65亿港元，较上年同期回落21.9%。

在该公司的收入结构当中，房地产发展业务是其主要收入来源，年内施工进度因疫情而有所延误，房地产项目结转规模减少，使该业务收入同比下探至98.75亿港元，占总收入的98.1%。

其次，专业建筑业务和物业投资业务的收入分别占总收入的1.5%和0.4%。

从盈利能力上看，在成本上升的情况下，该公司整体毛利率为10.5%，不过受大环境影响，该公司年内转盈为亏，录得净亏损13.60亿港元，而上年同期实现净利润6.32亿港元；期内，该公司股权持有人应占亏损为13.62亿港元，上年同期为盈利0.89亿港元。

对五矿地产而言，业绩回撤、利润探底与市场走势有关。

首先，过去一年，新冠疫情持续，尤其是去年四季度疫情大规模爆发，开发项目的施工、交付不可避免受到影响，而投资物业也因此面临出租率下降、租金收入下调等挑战。

其次，受去年房地产销售市场整体疲软，受滞销、降价等因素影响，部分项目面临计提减值。观点新媒体查阅公司财报发现，期内，五矿地产进行存货计提减值拨备5.50亿港元。

再者，五矿亦坦诚表示，年内结转项目中低毛利率项目占比较多，导致整体房地产发展业务的毛利率下降，2022年五矿地产房地产发展业务的毛利率同比回落6.6个百分点至11.9%。

不过在经历了诸多深层次的变化之后，房地产行业已开始全面复苏，未来五矿地产的成长性或将改善。

土地是房地产行业最重要的生产资料，为未来的业绩增长奠定基础。从五矿地产的土地储备来看，去年全年，该公司新增一宗土地，地块面积为5.6万平方米，楼面面积约为8.1万平方米，地块用途为工业用地，土地代价为1700万元。

但受益于此前母公司接连四次对上市平台注资，该公司货值储备较为充裕。报告期末，五矿地产拥有合共可开发的总楼面面积为781.9万平方米。

其中，一线城市，包含北京、天津、广州、深圳和香港，拥有土地储备261.3万平方米，占比为33.4%；二线城市如成都、长沙、武汉、南京、佛山和苏州，土地储备占比35.4%，其余则位于三线城市。

从土地储备的城市能级分布来看，当前，五矿地产在环渤海、珠三角等核心城市拥有相应布局，去年全年，两个地区为其贡献了大部分销售。

此外，去年全国商品房市场成交量持续下降，核心城市的销售增长受限，但随着城市调控政策放松，将有望刺激当地购房需求释放，有利于公司扭转销售不利的局面。

流动性利好

近两年，地产行业融资受阻，房企现金流吃紧，无论是头部房企，还是中小房企，纷纷勒紧裤腰带过日子。

具体到五矿地产，去年2月21日，获交通银行100亿元意向性并购融资额度；6月17日，与12家境内外银行共同签订一项35亿港元4年期的俱乐部贷款协议。

除此之外，循环贷款是该公司筹集资金的主要方式，年内，其接连获得总额为55.8亿元的循环贷款额度，期限大多为一年期。

至去年年末，伴随着监管层面“三支箭”与金融十六条落地，房地产行业全面恢复融资通道，在此背景下，五矿地产亦获得了中国民生银行100亿元意向性授信额度。

从财报来看，得益于央企属性，五矿地产的融资成本虽较上年同期上升0.5个百分点，但依旧保持低位，为4.1%。

截至报告期末，五矿地产借款总额为243.09亿元，同比增长15.66%，负债总额为505.75亿元。

从该公司的负债结构来看，长债占据较大比例，其中，一年内到期的借款为71.32亿元，第二年到期的借款为67.17亿元，第三年至第五年到期的借款为104.60亿元，占比分别为29.3%、27.6%及43.1%。

此外，与2021年相比，该公司剔除受限制现金及银行存款后，拥有的现金及现金存款77.01亿港元，同比减少29.71%。

如此来看，虽然五矿地产在手资金的总量在减少，有息负债总量在增加，但是较低的资金成本以及央企背书作用下，其短期偿债压力并不算太大。

从三道红线指标来看，2022年全年，该公司资产负债率为75.1%，较2021年同期增长5.1个百分点；剔除合约负债及递延收入的资产负债率上升7.7个百分点至69.8%，净负债率为94.5%，而2021年该数据仅38.9%，现金短债比为1.08。

显然，过去一年该公司偿债指标有所劣化，但仍保持在一个相对合理的水平。

因此，总体来看，在行业下行周期当中，五矿地产货值储备仍旧充足，未来业绩具备较大上升空间。